Договор аренды

Министерство образования  Республики Беларусь

УО «Брестский государственный  университет имени А. С. Пушкина» 
 
 

 

 

 

 

 

 

 

Реферат

«Договор аренды»

 

 

 

 

 

 

Выполнила: студентка 2 курса,

      юридического  факультета,

спец. «ГУиЭ»

Апасова Кристина Владимировна

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Брест 2013г.

Содержание

 

1.  ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ
1. Понятие, признаки и субъекты договора аренды………………………………………………………
2. Условия договора аренды………………………………………………………
3. Особенности заключения и исполнения договора аренды……………………………………………………….
2. КРАТКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАЗНОВИДНОСТЕЙ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
1. Прокат………………………………………………..............
2. Аренда транспортных средств……………………………………………………….
3. Аренда капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений или машино-мест………………………………………………………….
4. Аренда предприятия……………………………………….
5. Финансовая аренда (лизинг)……………………………………………………..

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ 
   
1. Понятие, признаки и субъекты договора аренды

 

Договор аренды является одним  из часто используемых в гражданском  обороте, и уступает по количеству заключений, пожалуй, только договору купли-продажи. И не случайно. Связано это с тем, что именно договор аренды позволяет многократно совершать сделки в отношении одной и той же вещи. По сути, «продавать ее на время», оставаясь при этом собственником.  
Заключение договора аренды выгодно собственнику, поскольку за несколько лет сумма полученной арендной платы, как правило, становится равной стоимости вещи (для недвижимого имущества этот срок более долгий, обычно, 6 – 8 лет). Договор аренды выгоден и арендатору, поскольку нет необходимости производить долгосрочные инвестиции по приобретению вещи, а сумму арендной платы можно отнести на себестоимость. 
Общее определение договора аренды (имущественного найма) содержится в статье 577 ГК Республики Беларусь. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 
К признакам, характеризующим договор аренды, можно отнести следующие: 
• Договор консенсуальный, возмездный, двусторонний. Консенсуальный – то есть для его заключения достаточно соглашения сторон — признаётся заключенным с момента подписания его сторонами. Возмездный – в соответствии с условиями которого сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение обязанностей, вытекающих из договора. Двусторонний – каждая из участвующих сторон дает обещание принять на себя исполнение той или иной обязанности в пользу другой стороны. 
• В аренду передается только то имущество, в отношении которого арендодатель правомочен распоряжаться. 
• Имущество передается во владение и пользование (или только в пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель.  
• Аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю.  
• Договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом в размере и в порядке, предусмотренном договором. 
• Сдаваемое в аренду имущество должно соответствовать условиям договора и своему назначению. Имущество сдается в аренду вместе со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами: техническим паспортом, сертификатом качества и так далее. 
• Отношения по аренде являются договорными, то есть права и обязанности сторон определяются договором между сторонами. 
Как видно из понятия договора аренды, в нем участвуют две стороны: арендодатель, предоставляющий имущество во временное пользование за определенное вознаграждение, и арендатор – лицо, приобретающее по данному договору право пользования и в определенной мере владения и распоряжения этим имуществом.  
Арендодателями могут быть собственники имущества, а также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду. 
Сложнее обстоит вопрос об иных лицах, выступающих в роли арендодателя, поскольку они должны быть наделены соответствующими правомочиями законом или самим собственником. В силу закона таким правом обладают, к примеру, субъекты права хозяйственного ведения: государственные унитарные предприятия. Правда, сдавать в аренду недвижимое имущество они вправе только с согласия собственника в лице его уполномоченного органа . 
Что касается арендатора, то в этом качестве может выступать всякий дееспособный гражданин либо организация, являющаяся юридическим лицом. ГК Республики Беларусь не содержит специальных правил, ограничивающих права субъектов гражданского оборота на получение в аренду имущества. 
Таким образом, ГК Республики Беларусь дает традиционное определение договора аренды, основным признаком которого является передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) имущества во временное владение и пользование (или только пользование) за плату. Цель договора аренды – обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу. 
 

 

1.2 Условия договора аренды 
 
Существенным условием договора аренды является предмет договора (данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды). Указанное условие должно быть выполнено в отношении всех разновидностей договоров аренды . 
Предметом договора аренды может выступать самое различное имущество. Например аренда аттракционов. Имущество, сдаваемое в аренду, может принадлежать арендодателю на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. В случае, если имущество принадлежит арендодателю на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, то он должен быть уполномочен законодательством или собственником сдавать его в аренду. 
Перечень объектов аренды, содержащихся в статье 578 ГК Республики Беларусь, не является исчерпывающим, однако в отношении некоторых видов имущества законодательными актами могут быть установлены ограничения или вовсе не допускаться сдача их в аренду. Это относится прежде всего к тем видам имущества, которые изъяты из оборота или оборотоспособность которых ограничена: например, стратегически важные объекты, вооружение, железные дороги общего пользования и иные объекты общегосударственного или специального назначения. 
Кроме того, в статье 578 ГК Республики Беларусь закреплен квалифицирующий признак объектов аренды – это вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи), что обусловлено самой юридической природой договора аренды, в соответствии с которым по истечении определенного отрезка времени арендодателю должна быть возвращена в натуре вещь, ранее переданная во временное пользование арендатору, а не какая-то другая. 
Кроме существенных условий в договоре аренды стороны могут предусмотреть и иные условия. Рассмотрим отдельные из них. 
Срок договора аренды. Условие о сроках носит исключительно договорной характер. Срок может быть либо определенным, либо неопределенным (без указания времени возврата предмета аренды). Таким образом, все договоры аренды можно разделить на срочные и бессрочные. 
В срочных договорах срок может определяться календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями и часами. 
Для бессрочных договоров характерна возможность сторон в любое время прекратить действие договора. Однако, каждый из его участников, желающий расторгнуть договор, обязан предупредить об этом контрагента: при аренде недвижимого имущества– за три месяца, при аренде прочего имущества – за один месяц. 
Законодательством могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Договор аренды возмездный, и поэтому основная обязанность  арендатора – своевременно вносить плату за пользование имуществом. В настоящее время размер арендной платы определяется по усмотрению сторон договора. Исключения составляют договоры аренды помещений в административных зданиях и сооружениях, находящиеся в государственной собственности, где установлены минимальные ставки арендной платы, которые являются обязательными для всех арендодателей помещений в административных зданиях и сооружениях, находящихся в государственной собственности и применяются для арендаторов всех форм собственности в отношении таких договоров базовая арендная величина с 1 апреля 2012 года составляет 54 000 рублей.  
Немаловажное значение имеет порядок исчисления арендной платы. Она может устанавливаться за все арендованное имущество в совокупности или отдельно по каждому объекту. Последний способ нередко применяется при сдаче в аренду какого-либо помещения с оборудованием, набор которого может изменяться, либо при одновременной сдаче в аренду одному лицу имущества, срок службы которых различен.  
В настоящее время ГК Республики Беларусь допускает возможность внесения арендной платы не только в денежной, но и в натуральной и смешенной формах. Под натуральной понимается плата, вносимая произведенной на арендованном имуществе продукцией в обусловленной в договоре доле. 
Денежная арендная плата может устанавливаться в твердой (абсолютной) сумме, либо в виде процента от прибыли (дохода) арендатора и уплачивается единовременно (как правило, при краткосрочной аренде) или периодическими платежами. 
Арендные платежи вносятся независимо от фактического пользования арендованным имуществом. Если условия пользования или состояние имущества ухудшились, причем это вызвано обстоятельствами, за которые арендатор не отвечает, он вправе требовать уменьшения арендной платы, а если использование имущества вообще невозможно - может ее не вносить. 
Таким образом, единственным существенным условием договора аренды, общим для всех его видов, является предмет аренды. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Однако ГК Республики Беларусь не устанавливает, какие конкретно данные об объекте аренды должны быть указаны в договоре, поэтому все зависит от усмотрения сторон при заключении договора либо от усмотрения суда при рассмотрении спора по договору аренды.

 

1.3 Особенности заключения и исполнения договора аренды

 
Для того, чтобы стороны могли достигнуть соглашения и тем самым заключить договор аренды, необходимо, по крайней мере, чтобы одна из них сделала предложение о заключении договора, а другая – приняла это предложение. Поэтому заключение договора проходит в две стадии. Первая стадия именуется офертой, а вторая – акцептом. 
В каждом конкретном случае при определении нормально необходимого времени для получения акцепта и своевременности его получения могут учитываться: расстояние от места нахождения акцептанта до места нахождения оферента, способ отправления акцепта (письмо, телеграмма, по факсу и другое). 
Иначе определяется момент заключения договора, если законом или иными правовыми актами предусмотрена государственная регистрация договора. Так ГК Республики Беларусь предусматривает государственную регистрацию договоров при аренде недвижимого имущества.  
Договор аренды, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. 
Важно помнить, что право сдачи имущества в аренду принадлежит только его собственнику. Однако, арендодателями могут быть также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду, например, по доверенности или в случае ограниченной дееспособности собственника имущества, такое право может быть предоставлено его попечителю. 
В случае передачи в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения договор аренды такого земельного участка заключается или с участниками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности и удостоверенных должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенных нотариально. 
Особенностью договора аренды является и то, что если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. 
Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд. 
Кроме того, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательством. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. 
Капитальный ремонт переданного в аренду имуществ, арендодатель обязан производить за свой счет а, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды – это важная особенность при заключении и исполнении договора аренды . 
Договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Переход же права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. 
В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законодательством или договором не предусмотрено иное. А арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия. 
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если же арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.  

2. КРАТКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАЗНОВИДНОСТЕЙ ДОГОВОРА АРЕНДЫ 
   
1. Прокат

 
В дореволюционном праве (до 1917 года) под прокатом понимался наем движимого имущества (мебели, платья и другого). Сохранялась потребительская  направленность и в Гражданском  кодексе Российской Советской Федеративной Социалистической Республики 1964 года, что отражалось в его наименовании – договор бытового проката. В  настоящее время сфера применения проката существенно сузилась, главным  образом, из-за распада централизованной специализированной сети ателье. 
Так, сегодня, в соответствии с ГК Республики Беларусь по договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование. 
Важно обратить внимание, что арендодателем выступает специальный субъект – лицо (организация или индивидуальный предприниматель), которое осуществляет сдачу в прокат имущества в качестве постоянной предпринимательской деятельности. 
По своему характеру договор проката является возмездным, консенсуальным и двусторонним. Кроме того, независимо от того, кто (физическое лицо – потребитель или юридическое лицо) выступает в качестве арендатора, этот договор является публичным. Это означает, что арендодатель, при наличии у него предмета проката, обязан заключить договор с любым лицом, которое к нему обратится, причём на одинаковых условиях, кроме случаев, когда закон допускает предоставление льгот для отдельных категорий потребителей. 
Договор проката заключается в письменной форме на срок до одного года. Арендодатель, заключающий договор проката, обязан в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом. 
Имущество, предоставленное по договору проката, используется, как правило, для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором. 
Состояние передаваемого имущества должно соответствовать его назначению и условиям договора.

Особенность договора проката заключается в том, что  арендная (прокатная) плата по договору устанавливается исключительно  в форме твёрдой денежной суммы. Таким образом, иные способы оплаты, предусмотренные общими правилами  об аренде, не допускаются, а соответствующее  условие, будучи закреплёнными в  договоре, признается недействительным. Прокатная плата может вносится единовременно или периодически. Если порядок и сроки оплаты в  договоре не определены, то по общему правилу  она взимается на условиях, обычно применяемых при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах.  
Договор проката может быть расторгнут в любое время в одностороннем порядке по инициативе арендатора. При этом он не обязан объяснять причины своего отказа от договора, но должен уведомить арендодателя о таком намерении не менее, чем за десять дней. В то же время, несоблюдение этого требования не означает что арендодатель вправе не принять отказ от договора арендатора; оно лишь отдаляет прекращение договора на указанный срок с момента, когда арендодателю становится известно о намерении арендатора. 
Одностороннее расторжение договора по инициативе арендодателя производится на общих основаниях, а именно в случаях, когда арендатор: 
неоднократно нарушает условия договора либо допускает их существенное нарушение.