Договор аренды

 
2.2 Аренда транспортных средств

 
В ГК Республики Беларусь содержатся нормы, регулирующие две разновидности  договора аренды транспортного средства: договор аренды транспортного средства с экипажем и договор аренды транспортного  средства без предоставления услуг  по управлению и технической эксплуатации (без экипажа). 
 
Объектом договора аренды транспортных средств может быть водный, автомобильный, воздушный, железнодорожный транспорт. 
Одной из отличительных особенностей договора аренды транспортного средства является то, что в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. В противном случае условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а договор — незаключенным. Для договоров аренды транспортных средств такими данными являются вид и марка транспортного средства, иные идентификационные признаки (например, государственный номер). 
Сдача в аренду транспортного средства как с экипажем, так и без такового требует квалифицированного управления и технической эксплуатации с помощью экипажа, поскольку в обоих случаях как от арендатора, так и от арендодателя требуются профессиональное управление и надлежащая техническая эксплуатация этого средства. 
Экипаж – это работник или несколько работников, которые состоят в трудовых или подрядных отношениях с арендодателем и отвечают обязательным для сторон правилам и условиям договора, а если обязательными для сторон правилами такие требования не установлены, то требованиям обычной эксплуатации транспортного средства данного вида и условиям договора. Лицо, управляющее транспортным средством, должно иметь соответствующие документы, подтверждающие право управления этим транспортным средством. 
При договоре аренды транспортного средства без экипажа арендатор самостоятельно или с помощью третьего лица, но без участия арендодателя осуществляет его техническую и коммерческую эксплуатацию.  
По договору аренды транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет его арендатору во временное владение и пользование за плату и оказывает своими силами услуги по управлению им и технической эксплуатации. Этот договор можно рассматривать как комплексный в отличие от договора, не предусматривающего предоставление таких услуг. 
В ГК Республики Беларусь сформулирован ряд правил, общих для рассматриваемых разновидностей договоров аренды транспортного средства. Так, арендатор имеет право сдавать транспортное средство в субаренду без согласия арендодателя, если договором не предусмотрено иное. Кроме того, арендатору разрешается без согласия арендодателя заключать от своего имени договоры перевозки арендованным транспортным средством и иные договоры с третьими лицами. 
Важно отличать, что по договору аренды транспортного средства с экипажем арендодатель помимо основных обязанностей, присущих всякому договору аренды транспортного средства, оказывает арендатору услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства, которые должны обеспечивать его нормальную и безопасную эксплуатацию. А при аренде транспортного средства без экипажа, предполагается, что арендодатель свободен от исполнения вышеназванных обязанностей, поскольку управление арендованным транспортным средством и его техническую эксплуатацию осуществляет своими силами арендатор.

Также существенные отличия договоров аренды транспортного  средства с экипажем и без экипажа  выражены также в возложении бремени  ответственности за вред, причиненный  арендованным транспортным средством, его механизмами, устройствами и  оборудованием, третьим лицам. Так, ответственность за вред, причиненный  транспортным средством, арендованным с экипажем, несет не арендатор, а  арендодатель, выступающий в качестве собственника источника повышенной опасности.  
В случае же, если по договору аренды арендатору передается транспортное средство без экипажа, вся полнота ответственности за вред, причиненный третьим лицам, данным транспортным средством, его механизмами, устройствами или оборудованием, возлагается на арендатора. 
Согласно статье 42 Закона Республики Беларусь от 21 июля 2001 года № 50-З «Об автомобильном транспорте и автомобильных перевозках» использование автомобильного транспортного средства оформляется путевым листом установленной формы. Так, при аренде транспортного средства с экипажем путевой лист, как правило, выдается арендодателем, а при аренде транспортного средства без экипажа – непосредственно арендатором. При аренде транспортного средства с экипажем обязанность по оформлению путевых листов может быть возложена на одну из сторон в зависимости от конкретных условий договора. 
Таким образом, для обоих видов договоров присущи как общие, так и отличительные черты. Так им характерны следующие особенности: 
- исключена возможность возобновления договора аренды на неопределенный срок и применения правила о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок; 
- договор аренды транспортных средств не подлежит государственной регистрации, несмотря на то что заключается всегда в письменной форме; 
-если договором не предусмотрено иное, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду. 
Основным различием в правовом регулировании рассматриваемых разновидностей договоров является распределение обязанностей сторон: при аренде транспортных средств с экипажем обязанности по управлению и технической эксплуатации транспортного средства остаются на арендодателе, а при аренде без экипажа – осуществляются самим арендатором транспортного средства. 

 
2.3. Аренда капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений или машино-мест

 
По договору аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места (Приложение А) арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование  или во временное пользование  арендатору капитальное строение (здание, сооружение), изолированное помещение или машино-место. 
Очевидно, что в качестве предмета договора могут выступать три группы объектов: 
1. здания, сооружения (здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно), 
2. изолированные помещения (это помещение, расположенное внутри капитального строения (здания, сооружения), отделенное от иного капитального строения (здания, сооружения) перекрытиями, стенами, перегородками и имеющее вход из вспомогательного помещения либо непосредственно с придомовой территории), 
3. машино-места (это места стоянки, предназначенные для размещения транспортного средства и являющиеся частью капитального строения (здания, сооружения, в том числе автомобильной стоянки), принадлежащие юридическому или физическому лицу). 

Договор аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места (далее – недвижимое имущество) заключается  в письменной форме путем составления  одного документа, подписанного сторонами. С 1 августа 2012 года установлена новая примерная форма такого договора. 
Передача недвижимого имущества арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. 
Недвижимое имущество, находящееся в республиканской собственности, предоставляется в аренду по соглашению сторон без проведения аукциона либо путем проведения аукциона по продаже права заключения договора аренды. Причем, это имущество, их части, находящиеся в республиканской собственности, могут быть переданы в субаренду только с согласия арендодателя и на условиях, предусмотренных в договоре аренды.  
Таким образом, арендатор с согласия арендодателя имеет право сдавать арендуемое недвижимое имущество в субаренду. 
При этом следует учитывать, что если имущество сдается в субаренду под иные, чем предусмотрено в договоре аренды, цели, то в договор аренды должны быть внесены соответствующие изменения в части уточнения целей сдачи имущества в аренду. 
Сегодня 50 % платы за право заключения договоров аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в республиканской собственности, полученной при проведении аукционов по продаже права заключения договоров аренды, остается у организации-арендодателя (ранее 100 % перечислялось в бюджет). 
Арендодатель имеет право на взыскание арендной платы по прекращенному договору аренды недвижимого имущества с арендатора, не вернувшего ему арендуемое имущество. При этом арендная плата взыскивается за весь период, включая день возврата арендатором арендодателю арендованного имущества. 
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимого имущества на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора – от принятия имущества.

 
2.4 Аренда предприятия 
 
Особое внимание необходимо уделить договору аренды предприятия, поскольку в этом случае в наем переходит не просто какая-то собственность, а единый имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности.  
В соответствии со статьей 627 ГК Республики Беларусь по договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, капитальные строения (здания, сооружения), оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, капитальными строениями (зданиями, сооружениями) и оборудованием, иные имущественные права, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие юридическое лицо, его товары (работы, услуги), и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Исключение из данного перечня прав составляют права арендодателя, хотя и относящиеся  к предприятию, однако полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. По общему правилу они не могут быть переданы арендатору без специального на то указания или иного правового акта. Вместе с тем, если все же в состав сдаваемого в аренду предприятия арендатору будут переданы обязательства, которые не могут быть им исполнены в связи с отсутствием у него разрешения (лицензии), арендодатель не освобождается от соответствующих обязательств перед кредиторами, а следовательно, и от ответственности за их неисполнение. 
 
Пункт 1 статьи 627 ГК Республики Беларусь гласит: имущественный комплекс может быть взят в аренду для осуществления предпринимательской деятельности. Это означает, что в качестве арендаторов могут выступать индивидуальные предприниматели, юридические лица негосударственной формы собственности (коммерческие организации). Работники госпредприятия тоже могут выступать в качестве арендаторов, но только после того, как самостоятельно учредят коммерческое юридическое лицо.  
Важной особенностью договора является тот факт, что в состав имущественного комплекса передаваемого в аренду предприятия могут быть включены права требования и долги. Это обстоятельство имеет существенное значение при определении цены аренды предприятия. В связи с этим к договору аренды в обязательном порядке должны быть приложены: акт инвентаризации имущества, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора или оценщика о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов, включаемых в состав передаваемого предприятия. 
Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.  
Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и должна осуществляться за его счет, если стороны не договорились об ином в договоре аренды. 
По общему правилу арендатор не вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу. Исключение составляют лишь случаи, прямо предусмотренные в договоре аренды предприятия или дополнительном соглашении (согласием арендодателя). При осуществлении указанных сделок с согласия арендатора не допускается уменьшение стоимости предприятия и нарушение других положений договора аренды предприятия. 
Указанный порядок не используется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством, поскольку такие объекты находятся только в собственности Республики Беларусь, и к ним применяется особый порядок. 
Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора аренды предприятия поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт. Кроме того на него возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества. 
Таким образом, несмотря на указанные ограничения (в сравнении с другими видами аренды имущества) при аренде предприятия арендатор обладает более широким кругом полномочий по распоряжению имуществом, входящим в состав арендованного предприятия. Это объясняется получением арендатором во владение и пользование действующего предприятия, эксплуатация которого невозможна без реализации части имущества, входящего в его состав, и приобретения нового имущества. 

 
2.5 Финансовая аренда (лизинг)

 
В соответствии Конвенцией «О межгосударственном лизинге» от 25 ноября 1998 лизинг (финансовая аренда) – это вид инвестиционно-предпринимательской  деятельности, связанной с приобретением  имущества и передачей его  в пользование по договору государству  в лице его уполномоченных органов, физическому или юридическому лицу на определенный срок в целях получения  прибыли (дохода) или достижения социального  эффекта с учетом амортизации  предмета лизинга при участии  лизингодателя, поставщика, лизингополучателя  и других участников лизингового проекта. 
Так статья 636 ГК Республики Беларусь определяет, что по договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца (поставщика) и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца (поставщика). 
Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца (поставщика) и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем. 
Предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов.  
 
Положение о лизинге от 4 июня 2010 года № 865 определяет, что существенными условиями договора лизинга являются: 
1. предмет лизинга (его наименование, количественные и иные характеристики, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в лизинг); 
2. указание на сторону, осуществляющую выбор предмета лизинга и продавца; 
3. контрактная стоимость предмета лизинга; 
4. размер либо порядок определения размера, способ и периодичность уплаты лизинговых платежей в соответствии с условиями договора; 
5. цена договора лизинга либо порядок ее определения; 
6. условие о сроке лизинга. 
Со стороны арендодателя в Республике Беларусь выступают, как правило, специализированные лизинговые компании – коммерческие организации, учредительными документами которых предусмотрено осуществление лизинговой деятельности. На 2013 год в нашем государстве зарегистрированы и действуют более двух десятков таких компаний, в числе которых ООО "Финпрофит", ЗАО "Мобильный Лизинг" ,и т.д. Лизингодатель имеет право контролировать соблюдение лизингополучателем условий договора лизинга в части сохранности предмета лизинга и поддержания его в рабочем состоянии. Также он имеет право досрочного расторжения договора лизинга и возврата предмета лизинга. Если иное не установлено договором, лизингополучатель несет все расходы, связанные с возвратом предмета лизинга лизингодателю, в том числе расходы на его демонтаж, транспортировку, а также возмещает иные убытки лизингодателя, связанные с расторжением договора. 
Говоря о размере лизинговых платежей, отметим, что он определяется в договоре лизинга, исходя из цены договора лизинга и срока действия договора лизинга. 
Периодичность уплаты лизинговых платежей устанавливается сторонами в договоре по их соглашению и может быть любой (один раз в месяц, квартал, полугодие, год). 
Способ уплаты лизинговых платежей также выбирается сторонами при заключении договора. 
В мировой практике тот факт, что сдаваемое в лизинг имущество остается в собственности лизингодателя, служит достаточной гарантией от риска неплатежеспособности лизингополучателя, поскольку в случае неисполнения последним обязательств по лизинговому договору лизингодатель-собственник может изъять свое имущество. Тем не менее, из-за отсутствия вторичного рынка оборудования предмет лизинга не всегда является достаточным обеспечением сделки. Один из способов защиты имущественных интересов лизингодателя – это соглашение об обратном выкупе между продавцом лизингового имущества и лизингодателем. В этом договоре продавец берет на себя обязательство выкупить имущество у лизингодателя после его изъятия у лизингополучателя в случае нарушения последним условий договора лизинга.