Договор аренды

Данному договору присущи  следующие специфические признаки.

Во-первых, договор аренды относится к договорам на передачу имущества во владение и пользование  или только в пользование и  тем самым порождает обязательства  по передаче имущества в пользование  наряду с другими видами договоров, ссудой, наймом.

Во-вторых, арендатор по договору приобретает статус титульного владельца, и это предоставляет ему право  применять вещно-правовые способы  защиты.

В-третьих, право аренды характеризуется  правом следования. Переход права собственности или иного ограниченного права на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. На наш взгляд, отнесение права аренды к отдельному виду ограниченных вещных прав является необоснованным. Данные признаки, присущие вещным правам, предоставлены арендатору для укрепления его права аренды, возникающей на основании договора.

В-четвертых, выделение отдельных  видов договора аренды произведено  в ГК в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга).

Договор аренды — консенсуальный, возмездный, взаимный, двусторонний.

Сдача имущества в аренду является одним из проявлений правомочий собственника по распоряжению принадлежащим  ему имуществом. Правомочия владения и пользования передаются собственником  арендатору.

Стороны договора аренды

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Арендодателями могут быть собственники, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). К последним относятся лица, обладающие правомочиями по распоряжению государственным и муниципальным имуществом. Если государственное или муниципальное имущество закреплено за унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, то арендодателями такого имущества могут быть сами эти предприятия с соблюдением требований ст. 294-297 ГК РФ.

По действующему законодательству единственным существенным условием договора аренды в силу требования закона является предмет аренды. Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным. Это условие в первую очередь касается объекта договора аренды. В соответствии с п. 1 ст. 607 в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Предметом договора аренды является индивидуально-определенные, непотребляемые вещи, это может быть как движимое, так и недвижимое имущество.

Срок в договоре аренды определяется но соглашению сторон, если он не определен, то договор считается заключенным на условиях неопределенности срока (п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ). Правовые последствия заключения договора на таких условиях заключаются в том, что каждая из сторон получает право отказаться от его исполнения в одностороннем порядке в любое время, предупредив о своем намерении другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости — за три месяца.

Форма договора аренды

Требования к форме договора сводятся к тому, что если договор заключается на срок более одного года, а также если одной из сторон выступает юридическое лицо, то независимо от срока договор должен быть заключен в письменной форме. Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества требует государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом.

Особым образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего переход права собственности  на арендуемое имущество к арендатору. Выкуп как одно из условий такой  сделки предусмотрен в ст. 624 ГК РФ. Такие  договоры должны заключаться в форме, предусмотренной для договора купли-продажи  соответствующего имущества. Переход  права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной  регистрации, а при аренде с нравом выкупа предприятия государственной  регистрации подлежит и договор. Форма договора аренды движимого  имущества с условием выкупа может  заключаться в любой форме, предусмотренной  для совершения сделки, так как  в гл. 30 ГК РФ отсутствуют специальные  правила, регулирующие форму договора купли-продажи движимого имущества.

Арендная  плата

Цена (арендная плата) является важным элементом данного договора. Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Существенным условием арендная плата является лишь для договоров аренды зданий и сооружений, предприятий, а также природных объектов — при передаче в аренду этих видов недвижимого имущества согласование арендной платы обязательно. Если же арендная плата не установлена в договоре, то применяется правило, аналогичное предусмотренному п. 3 ст. 424 Г К РФ, — вносится арендная плата, равная плате при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата может  быть изменена и уменьшена. Стороны  могут изменять размер арендной платы  в сроки, установленные договором, но не чаще одного раза в год. Данное правило во многом способствует договорной дисциплине, так как у арендатора часто возникает желание увеличить  арендные платежи, невзирая на недопустимость одностороннего изменения условий  договорного обязательства. Арендатор  вправе требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые  он не несет ответственность, существенно  ухудшились условия пользования  имуществом либо ухудшилось его качество (п. 4. ст. 614 ГК РФ). Уменьшение арендной платы должно быть соразмерным снижению потребительских свойств объекта  аренды предусмотренных договором.

Содержание  и исполнение договора аренды

Основной обязанностью арендодателя является передача имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). Имущество должно быть передано арендатору со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами, если иное не предусмотрено договором, в срок, установленный договором, а в случае, если такой срок не указан, в разумный срок. При невыполнении этой обязанности арендодателем  арендатор вправе истребовать арендованное имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой  исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных  неисполнением данного обязательства.

Имущество, передаваемое в  аренду, должно соответствовать условиям договора и назначению самого имущества. Арендодатель несет ответственность  за недостатки, которые препятствуют использованию имущества как  полностью, так и частично. Вместе с тем арендодатель не отвечает за недостатки, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были ранее известны ему, а также за недостатки, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра арендуемого имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества. Во всех остальных случаях ответственность за недостатки сданного имущества в аренду возлагается на арендодателя.

Арендатор в свою очередь, обнаружив недостатки, может потребовать  по своему выбору:

• безвозмездного устранения недостатков имущества;
• соразмерного уменьшения арендной платы;
• возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
• досрочного расторжения договора.

Кроме того, арендатор вправе удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.

Арендодатель может избежать этих негативных последствий, если после  получения уведомления от арендатора без промедления заменит предоставленное  арендатору имущество на другое аналогичное  надлежащего качества либо безвозмездно устранит недостатки имущества.

Передавая имущество в  аренду, арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих  лиц на него. Закон не содержит исчерпывающего перечня прав, о которых арендатор  должен извещать арендодателя. По смыслу закона, предупреждать необходимо не только о вещных, но и обязательственных  правах третьих лиц.

Арендодатель обязан за свой счет производить капитальный ремонт имущества, переданного в аренду, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей арендованного имущества, без  которого его нельзя использовать по назначению. Срок проведения капитального ремонта должен быть установлен договором, если срок не оговорен или возникла неотложная необходимость в его  проведении в разумный срок.

Нарушение арендодателем  обязанности по проведению капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

• произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть его в счет арендной платы;
• потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;
• потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Необходимо отметить, что обязанность производить капитальный ремонт носит диспозитивный характер и в соответствии с договором она может быть возложена на арендатора.

Арендодатель обязан возместить арендатору стоимость неотделимых  улучшений, произведенных с его  согласия и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором  аренды. Арендатор имеет право  на возмещение своих затрат на неотделимые  улучшения имущества при наличии  следующих условий:

• согласия арендодателя на производство улучшений (оно может быть оговорено в самом договоре либо получено в письменной форме);
• улучшения должны быть произведены за счет средств арендатора. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя (п. 4 ст. 623 ГК РФ). Отделимые улучшения, произведенные арендатором, являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. После окончания договора аренды отделимые улучшения могут быть оставлены арендатором за собой.

Учитывая двустороннеобязываюший характер договора аренды, арендатор обязан выполнить следующие обязанности: надлежащим образом пользоваться имуществом, вносить арендную плату и после окончания срока действия договора вернуть арендованное имущество.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, если условия  пользования не определены, то в  соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Пользование как  правомочие в договоре аренды является одним из понятий, определяющих его  правовую природу, и соответственно законодатель этому уделял и уделяет  особое внимание. Без пользования  нет и надлежащего исполнения данного договорного обязательства. В этой связи в случае нарушения  установленного порядка пользования  имуществом арендодатель может потребовать  расторжения договора и возмещения убытков.

Пользуясь имуществом, арендатор  обязан поддерживать имущество в  исправном состоянии, производить  за свой счет текущий ремонт и нести  расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или  договором аренды (п. 2 ст. 616).

Право пользования арендованным имуществом может быть передано другим лицам в определенных пределах и  правовых формах, при этом данное право  может быть осуществлено арендатором  лишь с согласия арендодателя. К числу этих прав законодатель относит: право передавать имущество в субаренду (поднаем); передавать свои права и обязанности по договору другому лицу (перенаем); предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование; отдавать арендные права в залог; вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ, складочный капитал хозяйственных товариществ или паевого взноса в производственный кооператив. Согласие во всех перечисленных ситуациях необходимо для того, чтобы в результате осуществления этих прав арендатором арендодатель не утратил права собственности на арендуемое имущество.

Не менее важной обязанностью арендатора является своевременное  внесение арендной платы за пользование  арендованным имуществом. Как указывалось  выше, арендная плата, порядок, условия  и сроки ее внесения определяются договором аренды.

Если в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, условия пользования имуществом или его состояние существенно  ухудшились, арендатор вправе потребовать  уменьшения арендной платы (п. 4 ст. 614 ГК РФ). В случае существенного нарушения  сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать досрочного внесения арендной платы в срок, установленный  арендодателем. При этом арендодатель не может требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два  срока подряд.

Арендатор обязан вернуть  арендодателю арендованное имущество  при прекращении договора. Договор  прекращается по истечении срока  аренды либо в связи с его досрочным  расторжением по соглашению сторон или  решению суда.

Как и в других обязательствах, основанием прекращения арендного  обязательства является истечение  срока действия договора, однако, если арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом за пределами  срока и арендодатель против этого  не возражает, договор считается  возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Досрочное прекращение обязательства  возможно при расторжении договора аренды. В ст. 619 ГК РФ перечислены  следующие основания, позволяющие  арендодателю требовать расторжения  договора: использование имущества  не по назначению, существенные нарушения  условий договора; значительное ухудшение  арендатором арендованного имущества; несвоевременное внесение арендной платы (более двух раз подряд по истечении  установленного договором срока  платежа); невыполнение обязанности  по проведению капитального ремонта  арендованного имущества. Стороны  могут предусмотреть и иные основания  расторжения договора. Применяя указанные  положения, следует помнить, что  они являются специальными основаниями  расторжения договора аренды.