Договор аренды

Что же касается арендатора, то это лицо, заинтересованное в  получении имущества в пользование, и  никаких специальных требований к нему закон не предъявляет.

1.4. Форма, срок  и цена договора аренды.

Требования к форме договора аренды сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением недвижимости, являются граждане (или физические лица), обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более 1 года.¹³ Здесь можно заметить отличие требований к форме договора аренды, заключаемого между гражданами, от общего правила, регулирующего форму сделок граждан между собой. Согласно этому правилу, такие сделки подлежат заключению в письменной форме, если их сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда (далее МРОТ), который на сегодняшний день равен – 1100 рублей, и только в случаях предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.¹⁴ Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью, подлежит государственной регистрации.

Особым образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору. Такие договоры должны заключаться в форме, предусмотренной для договора купли-продажи соответствующего имущества.

Особые требования установлены  законом в отношении продажи недвижимости и продажи предприятий. Суть этих требований состоит в том, что договор аренды недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа подписанного сторонами, если предметом продажи выступает предприятие, то к договору должны быть приложены:

1. акт инвентаризации;
2. бухгалтерский баланс;
3. заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;
4. перечень всех долгов предприятия (если таковые имеются)

Принципиальные изменения  внесены ГК РФ в регулирование срока договора аренды.¹⁵ Ранее срок договора аренды рассматривался в качестве существенного условия договора, при отсутствии в договоре аренды условия о сроке его действия договор считался незаключенным. ГК РФ также предусматривает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако допускается заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В таком случае договор будет считаться заключенным на неопределенный срок.

Законом могут быть предусмотрены  предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды от дельных видов имущества. В этом случае независимо от того указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока, договор аренды будет считаться прекращенным.¹⁶

Цена договора аренды (арендная плата) может быть предусмотрена как в отношении всего арендуемого имущества в целом, так и применительно к каждой из его основных частей. ГК РФ предусмотрены следующие формы арендной платы:

1. определенные платежи в твердой сумме, вносимые периодически или одновременно;
2. установленная доля полученных в результате использования имущества продукции, плодов и доходов;
3. предоставляемые арендатором арендодателю определенные услуги;
4. возложения на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества.

Глава 2. Содержание договора аренды.

2.1. Права и  обязанности арендодателя.

Арендодатель во исполнение заключенного договора обязан:

1) предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Состояние имущества, подлежащего передаче, должно быть определено договором аренды. Если этого не сделано, состояние имущества определяется его назначением. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.)

Имущество должно быть передано в аренду в установленный договором  срок, если срок передачи договором  установлен не был, то имущество подлежит передачи в разумный срок. Обязанность обеспечить надлежащее состояние имущества действует на протяжении всего срока аренды, хотя вещь и передается арендатору, как правило, вскоре после заключения договора.

По общему правилу  арендодатель отвечает за все недостатки передаваемого имущества, за исключением тех, которые:

• оговорены арендодателем при заключении договора;
• заранее известны арендатору;
• должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора.

Арендатор отвечает за недостатки передаваемого в аренду имущества на началах риска.

2) предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.

Закон не содержит перечня  прав третьих лиц, о наличии которых  арендодатель должен предупредить арендатора. Говориться лишь о том, что это права на имущество, и принадлежат они третьим лицам и также относятся к ним, в числе других, сервитуты и права залога.

3) производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, или иными нормативно-правовыми актами или же договором аренды.

Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей арендованного имущества, без  которого последнее нельзя использовать по назначению.

Срок проведения такого ремонта должен быть установлен договором, если же срок договором не установлен, то – в разумный срок. Ремонт должен проводиться за счет арендодателя, его силами или силами привлеченных им лиц.

4) возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды. Под неотделимыми улучшениями понимаются такие улучшения, отделить которые невозможно без причинения вещи вреда в любом размере.

2.2. Права и  обязанности арендатора.

Арендатор во исполнение заключенного договора обязан:

1) пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества.

Арендатор должен использовать имущество  сам.

2) своевременно вносить плату за пользование имуществом. Размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Если размер, порядок и условия внесения арендной платы установлены каким-либо нормативно-правовым актом, то в договоре аренды обязательно делается ссылка на этот нормативно-правовой акт.

3) при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Требования к состоянию  имущества, возвращаемого арендатором, такие же, как и к передаче имущества, арендодателем в соответствии с  заключенным договором. Вместе с  имуществом арендодателю должны быть переданы все его принадлежности и относящиеся к нему документы, которые ранее были получены арендатором. Состояние возвращаемого имущества может устанавливаться договором. Могут быть предусмотрены специальные требования к такому возврату, например, условие о том, что помещение подлежит возврату только после проведения капитального ремонта.

4) поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет, текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества, не связанное с заменой основных составных частей.

От текущего ремонта  следует отличать поддержание имущества  в исправном состоянии, то есть такое  его обслуживание, которое позволяет  использовать имущество в любой  момент. Речь в данном случае должна идти о физической исправности арендованного имущества, которую можно поддерживать без прекращения его использования по назначению.

5) без согласия арендодателя не сдавать арендованное имущество в субаренду, не передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, не передавать имущество в безвозмездное пользование, а также не отдавать арендные права в залог.

Ответственность арендатора и арендодателя строится на общих  положениях и зависит, прежде всего, от того какая из обязанностей была ими нарушена. Например, при неисполнении арендодателем обязанности уведомить арендатора обо всех правах третьих лиц, арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Глава 3. Прекращение договора аренды.

1. Досрочное прекращение договора аренды.

Досрочное прекращение  договора аренды, конечно же, влечет и прекращение заключенного в  соответствии с ним договора субаренды. Однако субарендатор в этом случае получает право требовать от арендодателя, в основном договоре, аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих прекращенному договору аренды.

ГК РФ называет основания  для досрочного расторжения договора по требованию, как арендодателя, так и арендатора.

Как правило, указанные  основания расторжения договора носят характер расшифровки понятия  «существенное нарушение договора»  применительно к арендным отношениям. Так, арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора, если арендатор:

• пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора;
• пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;
• существенно ухудшает имущество;
• более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендатор вправе обратиться в суд с иском о досрочном  расторжении договора в следующих  случаях:

• если арендодатель не предоставляет ему сданное в аренду имущество, либо чинит препятствия в пользовании имуществом в соответствии с договором или назначением этого имущества;
• имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается непригодным для пользования;
• арендодатель не выполняет обязанность по капитальному ремонту;
• имущество имеет препятствующие его пользованию недостатки, за которые отвечает арендодатель;

Договором аренды могут  быть предусмотрены и иные основания  для досрочного расторжения, по требованию одной из сторон.

2. Истечение срока договора аренды.

В соответствии с Основами законодательства «Об аренде по истечении  срока договора» арендодатель имеет  право на возобновление договора. Арендатор, надлежащим образом исполнявший  свои обязательства, по истечении срока  действия договора аренды имеет, при  прочих равных условиях, преимущественное право, перед другими лицами, на возобновление договора.¹⁷

Для обоснований требований истец – арендатор, обязан предоставить документы, подтверждающие намерения  арендодателя сдать другому арендатору имущество, ранее находившееся у него в аренде по договору, срок которого истек, или передачу этого имущества в аренду другому арендатору.

Кроме того, истец должен доказать, что он не нарушал условий  договора аренды, и дать согласие возобновить  договор аренды на тех условиях, на которых арендодатель заключил или собирался заключить договор аренды с другим арендатором.¹⁸

3. Выкуп арендованного имущества.

Особого рассмотрения заслуживает  вопрос о выкупе арендованного имущества.¹⁹ Гражданский Кодекс РФ предусматривает, что условие о выкупе арендованного имущества по истечении срока аренды или до его истечения, при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены, может регулироваться не только самим договором, но и законодательством.

 Примером выкупа  имущества в силу закона или договора могут служить, имеющие широкое распространение факты приобретения, образованными, в ходе приватизации коммерческими организациями в собственность арендуемых ими помещений.

Государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, установлено, что товарищество или акционерное общество, созданное на основе аренды государственного имущества и выкупившее арендованное имущество, имеют исключительное право приобретения в собственность или по их усмотрению право аренды – не менее 15 зданий, сооружений, нежилых помещений, которыми они фактически владели и пользовались.²⁰