Договор аренды

Во всех случаях обязательным условием для реализации права на выкуп является наличие договора аренды соответствующих нежилых помещений, зданий и сооружений.

Глава 4. Виды договора аренды.

Гражданский кодекс проводит разграничение между видами договора аренды и арендой отдельных видов  имущества. Виды договоров аренды – это те наиболее значимые случаи аренды, которые специально урегулированы в параграфах 2 – 6 главы 34 ГК РФ.

Аренда же отдельных  видов имущества в ГК РФ в форме  самостоятельных параграфов не урегулирована. Могут существовать только отдельные  нормы, которые применяются к  тем или иным видам имущества. В качестве примера разграничения вида аренды и аренды определенного вида имущества можно привести аренду сооружений и аренду недвижимого имущества.

Деление аренды на виды производится не по одному определенному критерию, а например, по виду предмета аренды, исходя из потребительского характера договора для арендатора и предпринимательского характера договора для арендодателя.²¹ В ГК РФ выделяется пять видов договоров аренды:

1. договор проката (§ 2, глава 34 ГК РФ)
2. аренда транспортных средств (§ 3, глава 34 ГК РФ)
3. аренда зданий и сооружений (§ 4, глава 34 ГК РФ)
4. аренда предприятий (§ 5, глава 34 ГК РФ)
5. финансовая аренда (§ 6, глава 34 ГК РФ)

Каждый из этих видов  договора аренды в дальнейшем будет рассматриваться отдельно.

1. Договор проката.

Договор проката – арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.²² Договору проката присущи некоторые характерные признаки:

• арендодателем может быть коммерческое юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, но не все коммерческие организации могут быть арендодателями, а только те, которые осуществляют сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, т.е. на профессиональной основе;
• как общее правило, имущество, предоставленное по договору проката должно использоваться для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из сущности обязательства. Поэтому, арендаторами по договору проката в основном являются граждане (физические лица), которым соответствующее имущество понадобилось для личного, семейного, домашнего или иного подобного использования. Но, несмотря на это, арендаторами могут быть и юридические лица, индивидуальные предприниматели. Но для них исключается возможность извлечения прибыли от использования этого имущества;
• договор проката является публичным, т.е. арендодатель не в праве отказать обратившемуся к нему лицу в заключении договора проката или оказать предпочтение кому-либо в заключении договора, условия договора должны быть одинаковыми для всех потенциальных арендаторов;
• договор является краткосрочным, т.е. заключается на срок не более 1 года;²³
• к обязательствам, возникшим из договора проката, не подлежат применению общие правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок;
• договор проката, может быть, расторгнут по инициативе арендатора в любое время, при условии письменного предупреждения арендодателя о своем намерении отказаться от договора не менее чем за 10 дней.

На арендодателя по договору проката возложены дополнительные обязанности, например он должен при  заключении договора проверить исправность  сдаваемого имущества, ознакомить арендатора с правилами эксплуатации, а также устранить в десятидневный срок со дня получения заявления арендатора либо заменить его аналогичным имуществом в исправном состоянии.

2. Аренда транспортных средств.

Договор аренды (фрахтования на время) транспортного  средства – гражданско-правовой договор, по которому арендатору за плату предоставляется транспортное средство во временное владение и пользование.

В ГК РФ содержаться нормы, регулирующие две разновидности  договора аренды транспортного средства:

1) с экипажем;

2) договор по управлению и технической эксплуатации без экипажа.

Договор аренды транспортного средства с  экипажем – арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.²⁴

Договор аренды транспортного средства без  экипажа – арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатацией.²⁵

Сначала отметим особенности правового регулирования аренды транспортных средств с экипажем:

• учитывая специфику предмета договора, а именно предоставления в аренду транспортного средства, законодатель исключил возможность применения к данным правоотношениям общих положений об аренде, наделяющих арендатора, надлежащим образом исполнять обязанности, по истечении срока договора аренды, при прочих равных условиях, преимущественным перед другими лицами правом на заключение договора аренды на новый срок. Как следствие этого, арендатор транспортного средства, в отличии от арендатора по обычному договору аренды, ни при каких условиях не вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей арендатора по договору аренды транспортного средства, заключенного арендодателем по истечении срока действия прежнего договора с другим арендатором;
• договор аренды транспортного средства не подлежит государственной регистрации, он заключается в простой письменной форме. Это принципиальный момент, поскольку, как известно, определенные транспортные средства – воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты – отнесены ГК РФ к недвижимым вещам;
• обязанностью арендатора в течение всего срока действия договора аренды транспортного средства, является поддерживание сданного в аренду транспортного средства в надлежащем состоянии, включая осуществление не только текущего, но и капитального ремонта;
• арендатору транспортного средства предоставлено право, без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду, если иное не предусмотрено договором. Применительно же к договорам аренды иного имущества действует противоположное правило, согласно которому арендатор может передать арендованное имущество в субаренду только с согласия арендодателя.

Кроме того, арендатор  в рамках осуществления коммерческой эксплуатации арендованного транспортного средства вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат указанным в договоре целям использования транспортного средства.

Что касается имеющихся  различий в правовом регулировании  двух разновидностей договора аренды транспортного средства (аренда транспортного  средства с экипажем и без экипажа), то все они определены тем, что  в одном случае обязанности по управлению и технической эксплуатации транспортного средства лежат на арендодателе, а в другом случае – их несет арендатор транспортного средства.²⁶ Эти различия таковы, что по договору аренды транспортного средства с экипажем, арендодатель помимо основных обязанностей, оказывает арендатору услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства, которые должны обеспечивать его нормальную и безопасную работу.²⁷ На арендодателе также остаются расходы на содержание членов экипажа и на оплату их услуг. Естественно, при аренде транспортного средства без экипажа арендодатель свободен от исполнения названных обязанностей, поскольку управление арендованным транспортным средством и его техническую эксплуатацию осуществляет сам арендатор.²⁸ Лицо, арендующее транспортное средство без экипажа, несет все расходы на страхование транспортного средства, включая его страхование, а также расходы, возникающие вследствие его эксплуатации.²⁹

В случае, когда транспортное средство передается в аренду с экипажем часть расходов на его эксплуатацию лежит на арендодателе, в том числе расходы на страхование транспортного средства и ответственности за ущерб который может быть причинен им или в связи с его эксплуатацией. Что же касается арендатора, то он несет только те расходы, которые возникают в связи, с коммерческой эксплуатацией транспортного средства включая оплату сборов, а топлива и других расходуемых в процессе эксплуатации материалов.

При аренде транспортного  средства с экипажем ответственность  за вред, причиненный арендованным транспортным средством третьим лицам, возлагается на арендодателя. Арендодатель может предъявить арендатору требование о возмещении сумм, выплаченных им третьим лицам, но только в регрессном порядке и при условии предоставления доказательств подтверждающих, что вред причинен третьим лицам по вине арендатора.³⁰

Если по договору арендатору передается транспортное средство без  экипажа, ответственность за вред, причиненный  третьим лицам этим транспортным средством, несет арендатор.

3. Аренда зданий и сооружений.

Договор аренды зданий и сооружений – арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.³¹

Здания предназначаются  для постоянного нахождения в  них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди могут в них проживать, но это носит временный характер.

Если предметом договора аренды является здание или сооружение, ряд общих положений об аренде не применяется, поскольку они замещаются специальными правилами.

Следует сразу отметить, что в отношении аренды нежилых  помещений, какие-либо специальные  правила в ГК РФ отсутствуют, поэтому  к указанным правоотношениям  общие правила о договоре аренды применяются в полном их объеме.

Специальные правила, регулирующие договор аренды здания или сооружения, вызваны в жизни специфическими свойствами зданий и сооружений как объектов недвижимости: особой ценностью этих объектов, их непотребляемостью в процессе использования, неразрывной связью с землей и т.п.

Требования к форме  договора аренды здания (сооружения) состоит в том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этих требований влечет недействительность договора.

Государственной регистрации подлежат только те договоры, срок действия которых превышает один год.

Как отмечалось, здания, и сооружения неразрывно связаны  с землей и относятся к объектам недвижимости. Владение и пользование  такими объектами со стороны арендатора предполагает наличие у него определенных прав и в отношении земельного участка, на котором находится здание (сооружение). Если земельный участок принадлежит арендодателю на праве собственности – одновременно решается вопрос о передаче арендатору и соответствующего земельного участка, на котором находится это здание (сооружение). Арендатору в соответствии с договором земельный участок может быть передан и на ином праве.

Если земельный участок  не принадлежит на праве собственности  арендодателю здания (сооружения), такое  здание может быть передано в аренду без согласия собственника земли при условии, что подобные действия собственника здания не будут противоречить закону или договору с собственником земельного участка.

Стабильности арендных отношений способствует положение, согласно которому арендатор здания (сооружения) сохраняет за собой право пользования частью земельного участка, на котором находится здание и которая необходима для использования по назначению.

Важным условием договора аренды зданий и сооружений является арендная плата. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор считается незаключенным. Арендная плата, определяемая договором аренды здания (сооружения), должна включать в себя также плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено.

Исполнение арендодателем  обязательств, вытекающих из договора аренды, производится путем передачи соответствующего здания (сооружения) и принятия его арендатором. Данная операция должна быть оформлена передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами.

4. Аренда предприятий.

Договор аренды предприятия – арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование весь состав имущества предприятия, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором.³²

Весьма специфическими особенностями по сравнению с  общими положениями об аренде имущества  обладает правовое регулирование аренды предприятий. Как известно, в ГК РФ под предприятием как объектом гражданских прав понимается имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности.³³ В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, сырье, права требования, долги, а также права на обозначение, индивидуализирующие его продукцию.

В целом как имущественный  комплекс предприятие признается недвижимостью. Данное обстоятельство является отправной  точкой для целого ряда специальных  правил, посвященных аренде. Сдача в аренду действующего предприятия предполагает передачу арендатору не только имущества, но и переход к нему прав и обязанностей арендодателя в отношении третьих лиц.

По договору аренды предприятия  в целом, как имущественного комплекса, используемого для предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору предприятие за плату во временное владение и пользование.

В составе предприятия  арендатору передаются по договору земельные  участки, здания, сооружения, оборудование и т.д. Кроме того, в порядке, предусмотренном договором, подлежат передаче также запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными ресурсами, иные имущественные права. Помимо изложенного арендодатель должен уступить арендатору права требования и перевести на него все долги, относящиеся к данному предприятию.