Договор имущественного найма (аренды), его основные элементы и содержание

…

 

 

 

Кафедра теории и

истории государства и права.

Курсовая работа

по дисциплине: «Гражданское право»

Тема: «Договор имущественного найма (аренды), его основные элементы и содержание»

 

 

 

                                                                     Выполнил студент группы…                                                                                                                                                                                                                   Проверил научный руководитель:                                                                                        

 

 

Дата защиты__________

Оценка__________                                                                     

 

 

 

 

Содержание.

Введение………………………………………………..……………………ст. 3-4 
 
1. Понятие и элементы договора аренды………………………………...ст. 4-11 
 
1.1 Понятие договора аренды……………………………………………..ст. 4-6 
 
1.2 Элементы договора аренды…………………………………………...ст. 6-11 
 
2. Содержание договора аренды…………….…………………………..ст. 11-16 
 
2.1 Права и обязанности сторон…………………………………….…ст. 11-14 
 
2.2 Права и обязанности сторон в связи с улучшением и выкупом арендованного имущества……………………………………………..ст. 14-16

3. Прекращение и расторжение  договора аренды…………………..ст. 16-19          

Заключение …………………………………………………………………ст. 20                                     

Библиографический список…………………………………………….ст. 21-22

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                            

                                                             -3-                                                        Введение.                                                                                                                               Договор аренды (имущественного найма) - один из классических договорных институтов, чья история насчитывает многие тысячелетия. Первые, хотя и фрагментарные, упоминания об аренде содержались в актах Древнего Вавилона и Египта. Но уже римское право придало договору найма вещей современную форму. Особенность римского подхода состояла в том, что смена собственника вещи влекла прекращение договора ее аренды. Соответственно право пользования арендатора не следовало за вещью и не пользовалось вещно-правовой защитой. В дальнейшем в Европе изменялись лишь некоторые детали правового регулирования аренды, в частности, за счет заимствования конструкций из вещного права, но основы оставались без изменения.                                                                                                                                                     Договор аренды – это сделка, позволяющая расширить возможности хозяйственного использования имущества. Собственник  имущества предоставляет его в пользование другому лицу, не отчуждая имущество, но извлекая из такой передачи доход. В свою очередь, пользователь имущества извлекает собственную выгоду благодаря эксплуатации чужого имущества. В связи с этим формы арендных отношений многообразны. К ним относятся аренда транспортных средств, договор проката, аренда зданий и сооружений, финансовая аренда (лизинг).  К указанным видам договора аренды положения, предусмотренные § 1 гл. 34 ГК, применяются, если иное не установлено специальными нормами об этих договорах.                                                                                               Согласно ст. 607 ГК в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые в процессе их использования не теряют своих натуральных свойств (непотребляемые вещи). Из этого следует, что предметом договора аренды могут быть только индивидуально определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату.                                                                                                                             Цель написания данной курсовой работы - раскрыть основные черты                                                            

                                                             -4-                                                                                                                          договора аренды, дать краткую характеристику отдельным его видам.                                                                                      Из поставленной цели вытекают следующие задачи:                                                                                  1) определить понятие договора аренды;  
2) рассмотреть основные элементы договора аренды;  
3) раскрыть содержание договора аренды;  
4) проанализировать основания и порядок прекращения договора аренды.                                                                                                                                                                      Для решения поставленных задач были проанализированы Конституция Российской Федерации, Гражданский Кодекс РФ, федеральные законы, научная и учебная литература, посвященная институту договорного права.

1. Понятие и элементы  договора дарения.                                                                                       1.1 Понятие договора аренды.                                                                                                      В Гражданском Кодексе РФ аренда  как договорной тип регулируется  по той же схеме, что и купля-продажа: ст. 606-625 посвящены общим положениям  об аренде, а последующие статьи - отдельным видам и разновидностям  договоры аренды, таким как прокат (ст. 626-631) аренда транспортных средств  с экипажем (ст. 632-641) и без экипажа (642-649),аренда зданий и сооружений (ст. 650-655),аренда предприятий (ст. 656-664) и финансовая аренда (лизинг) - ст. 665-670. Нормы ст. 606-625 применяются к  отдельным видам договора аренды  и договорам аренды отдельных  видов имущества, если иное не  установлено правилами ГК об  этих договорах.                                                                                                     Договор аренды входит в группу  договоров, регулирующих отношения  по передаче имущества во временное  пользование. В отличие от договоров  по передаче имущества в собственность  договор аренды не влечет смены  титула собственника, а, следовательно, в экономическом смысле он  оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является  не вещь, а право пользования  ею. Имущество по данному договору  может передаваться арендатору  только в пользование или в  пользование и во владение  одновременно. В первом случае  арендатор не приобретает титула  владельца арендованного имущества, а во втором он становится  его титульным (законным) владельцем  со всеми вытекающими правовыми последствиями.                                                            

                                                             -5-

Эти последствия предопределяются вещно-правовыми качествами категории владения, позволяющими распространить на обязательственные по своей юридической природе арендные отношения владельческую защиту в силу положений статей ГК.                                                                                   Передача имущества только в пользование возможна  в том случае, если пользование осуществляется при таких условиях, которые позволяют арендодателю сохранить постоянный контроль над арендованным имуществом: например, пользование движимым имуществом осуществляется в его помещении.

Рассматривая договор аренды можно выделить следующие три основные черты данного договора. Во-первых, это соглашение, на основании которого лицо, правомочное распоряжаться имуществом,  предоставляет его во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода права собственности. Во-вторых, аренда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество должно быть возвращено арендодателю, с учетом нормального износа или в состоянии, определенном условиями договора. Исключение составляет выкуп арендатором взятого внаем имущества, но в таком случае аренда прекращается, и на последнем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи. В-третьих, договор аренды всегда носит возмездный характер: арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом (в отличие от безвозмездного договора ссуды).  Данный договор также консенсуальный, т.е. устанавливающий между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора).                                                                     Употребление в законодательстве в одних случаях термина «аренда», в других - «имущественный наем» связано не столько с различиями отдельных видов договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах. Правовое различие между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений. При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в нем между сторонами заключается договор найма жилого помещения, который выделен в

                                                             -6-

самостоятельный вид и регулируется нормами гл. 35 ГК РФ.                                                                                        В целом, договор аренды дает возможность удовлетворять потребности физических и юридических лиц, нуждающихся во временном пользовании определенными вещами, и в то же время дает собственнику имущества доход в виде арендной платы, тем самым создавая выгоду обеим сторонам.                                                                                              1.2 Элементы договора аренды.                                                                                          Объект договора. Объектом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные, непотребляемые вещи, т.е. вещи, которые не теряют своих натуральных качеств в процессе их использования, - земельные участки и другие обособленные природные объекты; предприятия и другие имущественные комплексы; здания, сооружения; оборудование; транспортные средства и др. (п.1 ст. 607 ГК РФ).                                           Предмет является существенным условием при заключении договора аренды. Согласно п.3 ст. 607 ГК РФ условие о предмете считается согласованным сторонами, если договор содержит данные, которые позволяли бы определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Существенным условием договора аренды земельного участка, здания, сооружения, предприятия является размер арендной платы.                                                                                                                           При сдаче в аренду вещи она должна передаваться арендатору со всеми относящимися к ней принадлежностями. Принадлежности главной вещи входят в связи с этим в объект аренды, независимо от того, упомянуты они в договоре или нет.                                                                                                     В соответствии с п.8 «Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой», если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию. Например, арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами. До принятия решения по делу ответчик предъявил встречный иск о расторжении договора аренды на основании подпункта 1 статьи 620 ГК РФ,

                                                             -7-

согласно которому по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества. 
Статьей 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. При этом имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.), если иное не предусмотрено договором. Арбитражный суд при рассмотрении дела установил, что между сторонами был заключен договор аренды вертолета. Передача вертолета арендатору состоялась, однако фактически арендатор не использовал и не мог использовать вертолет, поскольку тот был передан арендодателем без свидетельства о регистрации и сертификатов летной годности (удостоверений о годности воздушных судов к полетам), наличие которых в обязательном порядке предусмотрено статьями 33, 36 Воздушного кодекса Российской Федерации. При отсутствии данных документов воздушные суда к эксплуатации не допускаются.  
Арендатор неоднократно обращался к арендодателю с просьбой передать ему необходимые для эксплуатации вертолета документы. Таким образом, арендодатель не исполнил надлежащим образом обязательство, так как передал арендатору имущество с нарушением требований, установленных статьей 611 ГК РФ. В связи с этим суд признал требование о расторжении договора аренды на основании пункта 1 статьи 620 ГК РФ правомерным. Так как арендатор в силу допущенных арендодателем нарушений договорных обязательств не мог использовать арендованное имущество (вертолет) в соответствии с его назначением, то в иске о взыскании с арендатора арендной платы отказано.                                                                                                                               Стороны.  Сторонами договора являются арендодатель и арендатор, которыми могут быть физические и юридические лица. В качестве

                                                             -8-

юридических лиц в арендных правоотношениях могут участвовать коммерческие и некоммерческие организации, а также Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования. Для отдельных видов договоров аренды и некоторых видов имущества установлены дополнительные требования, которым должны отвечать стороны договора (в частности, для договоров аренды государственного и муниципального имущества).                                                                                         Арендодателем может быть собственник имущества, а также лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. По общему правилу право передавать имущество в аренду как частный случай реализации правомочия пользования (извлечения доходов), а также распоряжение имуществом (временное изменение его принадлежности) реализует его собственник при условии полной дееспособности. Несовершеннолетние граждане в возрасте от 14 до 18 лет (за исключением эмансипированных и признанных полностью дееспособными вследствие вступления в брак до достижения 18 лет), а также лица, ограниченные судом в дееспособности, могут передавать собственное имущество в аренду лишь при согласии своих законных представителей (родителей, усыновителей или попечителей).                                                                                          Собственник вправе своей волей, выраженной в доверенности, уполномочить другое лицо заключать и/или исполнять договор аренды, в частности, в силу договора поручения или агентского договора в части полномочий, осуществляемых от имени принципала.  Однако арендодателем в этом случае будет сам собственник, поскольку такой представитель действует от его имени и, следовательно, права и обязанности по такому договору возникают непосредственно у собственника.                                                                     Следует обратить внимание на случаи, когда собственник имущества не имеет права передавать его в аренду. Прежде всего, это связано с законодательным запретом на передачу такого имущества в аренду или с договорным запретом (например, законом или соглашением о залоге может быть установлен запрет на передачу в аренду заложенного имущества).                                                                                                                                  

                                                             -9-

Во-вторых, в случае обособления такого имущества для целей создания юридического лица — унитарного предприятия или учреждения, а также передачи его в доверительное управление. Так, передача имущества на праве хозяйственного ведения или оперативного управления лишает собственника права распоряжения этим имуществом в подобной форме. При разрешении споров необходимо учитывать, что собственник (управомоченный им орган) не наделен правом изымать, передавать в аренду либо иным образом распоряжаться имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного (муниципального) предприятия. Акты государственных органов и органов местного самоуправления о распоряжении имуществом, принадлежащим государственным (муниципальным) предприятиям на праве хозяйственного ведения, по требованиям этих предприятий должны признаваться недействительными.  
Договоры аренды, заключенные собственником в отношении такого имущества, должны признаваться недействительными (п. 40, 41 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 6/81).  
Арендатором может быть любой субъект гражданского права, обладающий дееспособностью. Исключение составляет аренда имущества, ограниченного в обороте. Для получения такого имущества в аренду необходимо иметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью или отвечать иным требованиям, предусмотренным законодательством.                                                                                                                Особенности договора аренды. Ст. 609 ГК РФ содержит требования, предъявляемые к форме договора аренды. Для него предусматривается как устная форма, так и письменная форма. Для установления соответствия формы договора требованиям учитываются следующие условия - характер его участников и срок действия. Так, если сторонами являются физические лица, то они имеют право заключить договор в устной форме, если его срок не превышает одного года, если же хотя бы одной стороной договора является юридическое лицо, то договор независимо от сроков должен быть заключен в письменной форме.                                                                                                                                            Хотя специальные нормы о форме договора аренды не учитывают такого

                                                             -10-

критерия, как сумма сделки, гражданам рекомендуется использовать общее правило статьи 161 ГК РФ для усиления формы сделки в инициативном порядке, если сделка заключена на срок менее года, но ее сумма велика. Поскольку форма сделки обусловлена целями защиты (способами доказывания в суде факта заключения сделки и ее условий), то под суммой сделки следует понимать оценку имущественного риска сторон. В отношениях аренды это совокупность таких параметров, как стоимость передаваемого в аренду имущества и размер арендной платы. Поэтому при решении вопроса о форме сделки между гражданами с учетом условия о ее сумме необходимо иметь в виду оба этих параметра. Для договора аренды недвижимого имущества предусмотрена государственная регистрация, если иное не установлено законом. По общему правилу сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, которая осуществляется в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимость. Опираясь на это правило, законодатель указывает на то, что в отношении аренды законом может быть предусмотрено и иное, а именно отсутствие требования о государственной регистрации договора аренды или права аренды (арендного права). Действительно, специальное регулирование по поводу договоров аренды отдельных видов недвижимого имущества содержит такие исключения (например, ст. 633 и 643, п. 2 ст. 651 ГК). Реализация требований о государственной регистрации договоров аренды вызывает определенные сложности, в том числе и для судов.                                                           Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. При этом требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды (п.2 ст. 615 ГК РФ).                                                                                                    В соответствии со статьей 610 ГК РФ договор аренды заключаются на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом