Договор коммерческого и социального найма жилья. Сравнительный анализ

   Особенностью договоров найма жилого помещения является отсутствие императивного требования закона об их обязательной государственной регистрации (п. 1 ст. 164 ГК РФ).

6. Срок договоров.

   Отличительный признак договора коммерческого найма — его срочность. Договор будет считаться заключенным на 5 лет, если иной срок не определен в договоре, либо если этот срок превышает 5 лет (ст. 683 ГК РФ).

По срочности ГК РФ выделяет два вида договоров коммерческого  найма:

• долгосрочный (до 5 лет), дающий определенную устойчивость правовому положению нанимателя, которая выражается в том, что истечение указанного в договоре срока не является безусловным основанием для его прекращения, даже если договор был заключен на максимально допустимый законом срок — 5 лет (в отличие от аналогичной ситуации по договору аренды — п. 3 ст. 610). По истечении срока долгосрочного договора коммерческого найма наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма на новый срок (ст. 684). При долгосрочном договоре значительно шире по сравнению с краткосрочным договором круг прав нанимателя: он имеет право с согласия наймодателя вселять в жилое помещение других граждан (ст. 679) и временных жильцов (ст. 680), передавать часть или все нанятое им жилое помещение поднанимателю по договору поднайма (ст. 685);
• краткосрочный, который заключается на срок до одного года. При этом значительно сужаются правомочия нанимателя жилого помещения (п. 2 ст. 683). Наниматель не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок, не может вселять в жилое помещение других лиц, временных жильцов, заключать договор поднайма жилого помещения.

   В отличие от договора коммерческого найма договор социального найма жилого помещения бессрочный (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ), т.е. жилое помещение предоставляется гражданину в постоянное (пожизненное) владение и пользование. В бессрочном характере договора социального найма жилого помещения выражается стабильность жилищных правоотношений и гарантированность права граждан на жилище государством. Бессрочный характер договора отражает не только его потребительскую, но и социальную направленность (предоставление жилья малоимущим слоям населения).

7. Сохранение договоров найма при переходе права собственности на жилое помещение.

   В соответствии со ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору коммерческого найма жилое помещение не влечет за собой расторжения или изменения договора. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора. Статья 64 ЖК РФ также устанавливает, что переход права собственности, права хозяйственного ведения или оперативного управления на занимаемое по договору социального найма жилое помещение не влечет за собой расторжения или изменения условий договора. Это дополнительная гарантия прав нанимателя, членов его семьи и совместно проживающих с ним граждан.

8. Права и обязанности сторон.

    Наймодатель по договору коммерческого найма обязан передать нанимателю свободное и пригодное для проживания жилое помещение, осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять (или обеспечивать предоставление) нанимателю за плату необходимые коммунальные услуги, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (ст. 676 ГК РФ). Кроме того, наймодатель обязан осуществлять капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, если иное не установлено договором коммерческого найма (п. 2 ст. 681 ГК РФ). Наймодатель не вправе без согласия нанимателя осуществлять переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если переоборудование существенно изменит условия пользования жилым помещением (п. 3 ст. 681).

   В ГК РФ отсутствуют нормы, посвященные правам наймодателя, которые соответственно усматриваются из корреспондирующих им обязанностей нанимателя жилого помещения. Так, наймодатель имеет право требовать от нанимателя использования жилого помещения только для проживания, обеспечения его сохранности и поддержания его в надлежащем состоянии. При этом наниматель не может без согласия наймодателя производить переустройство и реконструкцию жилого помещения, требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальных платежей (ст. 678).

    Права и обязанности наймодателя по договору социального найма жилого помещения во многом схожи с правами и обязанностями наймодателя по договору коммерческого найма (ст. 65 ЖК РФ). Но в отличие от положений ст. 676 ГК РФ в ст. 65 ЖК РФ отсутствует обязанность наймодателя передать жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. В п. 1 ч. 2 ст. 65 ЖК РФ предусматривается лишь требование о том, чтобы помещение было свободно от прав третьих лиц, т.е. не должно быть занято по договору коммерческого или социального найма, поднайма и др. Наймодатель может предоставить не вполне пригодное для проживания жилое помещение, например без отделки, сантехники. Отсутствует также обязанность наймодателя обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома, которая возложена на нанимателей. Наймодатель лишь принимает участие в надлежащем содержании имущества и его ремонте.

   Одной из важнейших обязанностей наймодателя по договору социального найма жилого помещения является капитальный ремонт жилого помещения. Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, при капитальном ремонте следует производить комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии в целях обеспечения их рационального потребления.

   Если капитальный ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя, на время проведения капитального ремонта наниматель и члены его семьи обязаны переселиться в другое предоставляемое наймодателем жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям. При этом договор социального найма жилого помещения не расторгается (ст. 88 ЖК РФ). В коммерческом найме лицо, предоставившее жилое помещение, не обременяется такой обязанностью. Если помещение нуждается в капитальном ремонте настолько, что перестает быть пригодным для постоянного проживания, договор коммерческого найма расторгается в соответствии с п. 3 ст. 687 ГК РФ.

   Перечень обязанностей наймодателя, предусмотренный ст. 65 ЖК РФ, в отличие от обязанностей наймодателя по договору коммерческого найма (ст. 676 ГК РФ) не является исчерпывающим. Иные обязанности могут быть предусмотрены жилищным законодательством, а также договором социального найма жилого помещения. Так, наниматель жилого помещения по договору социального найма жилого помещения, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления, с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения (ч. 1 ст. 81 ЖК РФ). Наймодатель обязан информировать в письменной форме нанимателей жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов в многоквартирном доме об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги не позднее чем за 30 дней до даты предоставления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 13 ст. 155 ЖК РФ).

   Наймодатель по договору коммерческого найма в случае нарушения своих обязанностей (обязательств) перед нанимателем несет гражданско-правовую ответственность, предусмотренную статьями 393 — 406 ГК РФ. В ГК РФ не регламентируется ответственность наймодателя, она обозначена лишь в ст. 684: при отказе наймодателя от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, если в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем им был заключен договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

   В ст. 66 ЖК РФ предусмотрена ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма жилого помещения. В случае неисполнения обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством, наймодатель несет как гражданско-правовую, так и административную ответственность. Другие меры ответственности могут быть установлены договором социального найма жилого помещения. Перечень мер гражданско-правовой ответственности, предусмотренный ч. 2 ст. 66, не является исчерпывающим. Административная ответственность наступает за нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений (ст. 6.4 КоАП РФ), правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений (ст. 7.22), нормативов обеспечения населения коммунальными услугами (ст. 7.23).

Согласно ст. 678 ГК РФ наниматель жилого помещения по договору коммерческого  найма обязан:

• использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать его в надлежащем состоянии;
• не производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя;
• своевременно вносить плату за жилое помещение и, если иное не установлено договором, вносить коммунальные платежи;
• осуществлять текущий ремонт жилого помещения, если иное не установлено договором (п. 1 ст. 681).

При заключении долгосрочного (более одного года) договора коммерческого  найма (ст. 683 ГК РФ) наниматель обладает следующими правами:

• с согласия наймодателя и постоянно проживающих с ним граждан при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека (эти требования не распространяются на случаи вселения несовершеннолетних детей) вселять в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с ним (ст. 679 ГК РФ);
• по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям); при этом должны соблюдаться требования законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека (ст. 680 ГК РФ). При условии несоблюдения таких требований наймодатель может запретить проживание временных жильцов;
• с согласия наймодателя и под свою ответственность передать часть или все нанятое им жилье в пользование поднанимателю на срок, не превышающий срока договора коммерческого найма, за плату при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека (ст. 685 ГК РФ).

   Права и обязанности нанимателя по договору социального найма жилого помещения установлены ст. 67 ЖК РФ. В отличие от договора коммерческого найма указанный в этой статье перечень прав и обязанностей нанимателя не является исчерпывающим (части 2, 4 ст. 67). Права и обязанности нанимателя определяются, помимо ЖК РФ, другими федеральными законами и договором социального найма. Наниматель обладает правами владения, пользования, а в некоторых случаях и распоряжения жилым помещением (например, правом обмена жилого помещения, сдачи его в поднаем).

Наниматель по договору социального  найма вправе:

• вселять в жилое помещение иных лиц (ст. 70 ЖК РФ);
• сдавать на возмездной основе часть или все жилое помещение под свою ответственность в поднаем (статьи 76 — 79);
• разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов (ст. 80);
• требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме и предоставления коммунальных услуг (п. 5 ч. 1 ст. 67).

  Специфическим правом нанимателя по договору социального найма жилого помещения является право на замену (ст. 81 ЖК РФ) и обмен (статьи 72 — 75) занимаемого жилого помещения. Право нанимателя на обмен жилого помещения возникает только из договора социального найма жилого помещения. Причинами осуществления обмена являются семейные обстоятельства, смена места работы и т.д. При совершении обмена объяснение наймодателю его причин не требуется.

   По договору обмена жилых помещений наниматель жилого помещения по договору социального найма жилого помещения обязуется передать принадлежащее ему жилое помещение другому нанимателю, который, в свою очередь, передает взамен принадлежащее ему по договору социального найма жилое помещение. Договор обмена жилыми помещениями является самостоятельным по своей природе договором и распространяется лишь на жилые помещения, занимаемые по договору социального найма жилого помещения.

   При обмене жилых помещений, принадлежащих лицам на праве собственности, применяются нормы главы 31 ГК РФ о договоре мены. Договор мены отличается от договора обмена предметом, сторонами, источниками правового регулирования, порядком оформления, условиями. Так, договор мены может быть заключен в отношении любого помещения, а при заключении договора обмена без соблюдения учетной нормы наймодатель вправе отказать в даче согласия на совершение такого договора.

ЖК РФ не предусматривает  обмена жилого помещения, занимаемого  по договору социального найма, на жилое  помещение, принадлежащее на праве  собственности. ЖК РФ, как и ГК РФ, не содержит возможности обмена жилых  помещений, занимаемых по договору социального  найма, на жилые помещения, занимаемые по договору коммерческого найма.

Глава 35 ГК РФ также не наделяет нанимателей по договору коммерческого  найма правом обмена занимаемыми  жилыми помещениями. Наличие такого права привело бы к ущемлению  прав наймодателя жилого помещения  по договору коммерческого найма, так  как замена нанимателя в договоре осуществлялась бы без его согласия (ст. 686). По требованию нанимателя и  других граждан, постоянно с ним  проживающих, с согласия наймодателя  наниматель в договоре коммерческого  найма может быть заменен одним  из совершеннолетних граждан, постоянно  проживающих с ним, указанным  в договоре коммерческого найма (п. 2 ст. 677). Наниматель не может передать свои права и обязанности по договору коммерческого найма другому  нанимателю по аналогичному договору в другом жилом помещении в  силу ограниченного характера права  на занимаемое жилое помещение.