Договор коммерческого и социального найма жилья. Сравнительный анализ

Наниматель жилого помещения  по договору социального найма жилого помещения обязан:

• использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ;
• обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;
• проводить текущий ремонт жилого помещения. К текущему ремонту относятся побелка, окраска и оклейка стен, потолков, дверей, окраска полов, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирной электропроводки. Если выполнение этих работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов жилого дома или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта жилого дома, они проводятся за счет наймодателя своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 3 ст. 67 ЖК РФ).

   Наниматель по договорам коммерческого и социального найма жилого помещения несет ответственность за неисполнение и ненадлежащее исполнение своих обязанностей в соответствии с законодательством (пункты 2, 4 ст. 687, статьи 393 — 406 ГК РФ, ст. 68, ч. 4 ст. 83, статьи 90, 91, ч. 14 ст. 155 ЖК РФ).

9. Изменение, расторжение и прекращение договоров.

   Изменение договоров коммерческого и социального найма жилого помещения связано с заменой нанимателя по договору. Замена наймодателя при переходе права собственности на жилое помещение не влечет за собой изменения или расторжения договора найма (ст. 675 ГК РФ, ст. 64 ЖК РФ). Замена нанимателя в договоре коммерческого найма во всех случаях может быть произведена только с согласия наймодателя (ст. 686 ГК РФ).

   При социальном найме согласие наймодателя на замену нанимателя по договору не требуется, если имеют место следующие условия: граждане, не являющиеся членами одной семьи либо объединившиеся в одну семью, проживающие в одной квартире и пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма жилого помещения, требуют заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений (ч. 1 ст. 82 ЖК РФ, п. 2 ст. 672 ГК РФ). Согласие наймодателя необходимо, если замена производится в случае смерти (признания умершим, безвестно отсутствующим) нанимателя или по требованию дееспособного члена семьи нанимателя с согласия всех остальных ее членов (ч. 2 ст. 82 ЖК РФ, п. 2 ст. 672 ГК РФ).

   Изменение договора социального найма жилого помещения в отличие от договора коммерческого найма связано также с заменой жилого помещения как объекта договора. Наниматель по договору социального найма жилого помещения вправе обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера (ст. 81 ЖК РФ). Цель замены жилого помещения, как правило, состоит в уменьшении расходов нанимателя и членов его семьи на оплату жилья и коммунальных услуг. Основные условия реализации этого права: общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи превышает норму предоставления; необходимо письменное согласие всех совместно проживающих с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих. Предоставление жилого помещения меньшей площади является обязанностью наймодателя, а не правом, однако законодательством не предусматривается ответственность в случае невыполнения этой обязанности

   Изменение договора коммерческого найма возможно по соглашению его сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ), а также в указанных законом случаях по требованию одной из сторон по решению суда (п. 2 ст. 450, ст. 451 ГК РФ).

   Договор коммерческого найма прекращается с истечением срока его действия (статьи 683, 684 ГК РФ). Досрочное расторжение договора подчиняется требованиям статей 450 — 453, которые определяют основания, порядок и последствия изменения и расторжения гражданско-правового договора. Наниматель жилого помещения вправе с согласия граждан, постоянно с ним проживающих, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за 3 месяца (ст. 687 ГК РФ). По требованию наймодателя договор может быть расторгнут только в судебном порядке в следующих случаях:

• невнесение нанимателем платы за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — невнесение платы более 2 раз по истечении установленного договором срока платежа;
• разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. Суд предоставляет нанимателю срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора коммерческого найма. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенные нарушения или не примет все необходимые меры для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения о расторжении договора на срок не более года (ст. 687 ГК РФ);
• использование нанимателем или гражданами, за действия которых он отвечает, жилого помещения не по назначению, систематическое нарушение ими прав и законных интересов соседей. Наймодатель должен сначала предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений и, если, несмотря на предупреждение, нарушения не устраняются, вправе в судебном порядке расторгнуть договор (п. 4 ст. 687).

   Кроме того, договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон договора, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, находится в аварийном состоянии, в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

   «В соответствии с Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47, непригодными для проживания признаются жилые помещения (дома), находящиеся в ветхом, аварийном состоянии или в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания. Согласно ст. 23 Закона о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения жилые помещения по площади, планировке, освещенности, микроклимату, уровням шума и т.д. должны соответствовать санитарным правилам и целям обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока.

   Основным последствием прекращения и расторжения договора коммерческого найма является выселение нанимателя и других граждан, проживающих в жилом помещении, к моменту прекращения, расторжения договора на основании решения суда (ст. 688 ГК РФ).

   Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения урегулировано ст. 83 ЖК РФ, согласно которой договор может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон (ч. 1 ст. 83) и прекращен независимо от их волеизъявления в случае утраты жилого помещения, смерти одиноко проживающего гражданина, объявления его умершим, безвестно отсутствующим (ч. 5 ст. 83). Такое специфическое основание прекращения договора, как истечение срока его действия, не распространяется на договор социального найма жилого помещения, так как договор является бессрочным (ч. 2 ст. 60).

   Перечень оснований, по которым наниматель по договору социального найма жилого помещения может потребовать его расторжения, как и в случае договора коммерческого найма, законом не ограничен. Для расторжения договора социального найма жилого помещения нанимателю необходимо получить письменное согласие всех проживающих совместно с ним членов его семьи. При этом договор считается расторгнутым не с момента, указанного в письменном заявлении нанимателя, а со дня выезда (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ). Перечень оснований для расторжения договора в судебном порядке по инициативе наймодателя является исчерпывающим (ч. 4 ст. 83) и аналогичен основаниям расторжения договора коммерческого найма по требованию наймодателя.» ^[2]

   В отличие от договора коммерческого найма прекращение и расторжение договора социального найма жилого помещения не всегда приводит к выселению нанимателя и совместно проживающих с ним граждан из жилого помещения. Согласно ст. 84 ЖК РФ выселение граждан в судебном порядке производится:

• с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договору социального найма жилого помещения (ст. 85). Благоустроенные жилые помещения предоставляются: при сносе дома; при переводе жилого помещения в нежилое; в случае если жилое помещение признано непригодным для проживания; в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома, при невозможности сохранения жилого помещения или уменьшения (увеличения) его общей площади;
• с предоставлением других жилых помещений по договору социального найма жилого помещения (ст. 90). Другое жилое помещение отличается от благоустроенного тем, что не обязательно должно быть благоустроенным применительно к условиям населенного пункта. Оно должно в соответствии с ч. 2 ст. 15 быть пригодным для постоянного проживания граждан (отвечать установленным санитарным и техническим нормам). Жилая площадь жилого помещения должна составлять не менее 6 кв. м. Кроме того, помещение может быть расположено за пределами населенного пункта, где проживал наниматель. Другие жилые помещения предоставляются при выселении по причине невнесения без уважительных причин платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более 6 месяцев;
• без предоставления других жилых помещений (ст. 91). Выселение производится как санкция за использование жилого помещения нанимателем и членами его семьи не по назначению, бесхозяйное обращение с жилым помещением, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, а также в случае невозможности дальнейшего проживания совместно с детьми граждан, лишенных родительских прав. Наймодатель должен сначала предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений и предоставить для этого разумный срок, и если нарушения не устраняются, то виновные граждане выселяются без предоставления другого жилого помещения.

   «ГК РФ не так подробно, как ЖК РФ, применительно к договору социального найма жилого помещения регулирует отношения по расторжению договора коммерческого найма. При этом глава 35 ГК РФ отсылает к жилищному законодательству, но только с целью восполнения оснований для расторжения договора (п. 3 ст. 687), а не для уточнения последствий выселения. Если это не пробел в регулировании отношений, а позиция законодателя, можно предположить, что досрочное прекращение договора коммерческого найма по инициативе наймодателя возможно с единственным последствием — выселением нанимателя в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. По договору социального найма жилого помещения такое последствие применяется лишь как санкция за правонарушение.» ^[2]

Заключение.

    Договоры коммерческого и социального найма жилого помещения имеют черты сходства и различия. Оба договора характеризуются потребительской направленностью, которая выражается в предоставлении определенных гарантий более слабой стороне — гражданину (нанимателю). В отличие от договора коммерческого найма договор социального найма жилого помещения более детально урегулирован ЖК РФ.

    Содержащиеся в нормах главы 35 ГК РФ отсылки к жилищному законодательству не исчерпывают случаев его применения для регулирования отношений сторон по договору коммерческого найма. Исходя из принципа свободы договора, стороны договора коммерческого найма вправе включить в него указание на применение конкретных норм жилищного законодательства (в том числе касающихся договора социального найма жилого помещения). Жилищное законодательство применяется, если не противоречит требованиям императивных норм главы 35 ГК РФ и сущности договора коммерческого найма.

Список использованной литературы.

• Нормативно - правовые акты

1. "Конституция Российской Федерации" (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ) // Справочная правовая система <Консультант плюс>

2. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 02.11.2013) // Справочная правовая система <Консультант плюс>
3. "Гражданский кодекс Российской Федерации <sp