Договор купли-продажи недвижимости

При заключении договора по общему правилу, продавцом недвижимости выступает собственник такого имущества. Впрочем, для того, чтобы заключить договор купли-продажи имущества, собственнику совсем не обязательно доказывать свое право на отчуждаемую вещь. В свое время профессор Б.Б. Черепахин отмечал, что гражданский оборот, построенный на сплошной подозрительности покупателей, трудно себе представить. Такое право предполагается в силу принципа добросовестности участников гражданского оборота. Предпосылкой этого правила являются потребности оборота, основывающегося на доверии в отношениях между его участниками.. Таким образом, общее правило заключается в том, что лицо, выступающее продавцом вещи, считается ее собственником.

В практике при заключении договора по продаже имущества для достоверности представляемой информации продавцом и ускорения договорных отношений применяется практика предоставления продавцом всех документов, подтверждающих право на данное имущество.

 

Глава 4. Содержание договора по продаже недвижимости

Договор купли-продажи имущества является уникальным. Но однако содержание его имеет обязательные пункты. Такими являются:

• определение продавца и покупателя;
• предмет договора;
• характеристика объекта договора;
• обязанности сторон;
• цена договора и порядок расчетов;
• ответственность сторон;
• срок действия договора, порядок расторжения и рассмотрения споров;
• форс-мажорные обстоятельства;
• особые условия;
• дополнительные условия;
• адреса и реквизиты сторон;
• подписи сторон.

Каждый пункт  имеет свою наполненность, определенную в каждом агентстве по-своему. Необходимо внимательно читать типовые договора и при необходимости вносить изменения, которые не ущемляют прав продавца и покупателя.

 

Глава 5 Исполнение и прекращение договора продажи недвижимости

Исполнение договора купли-продажи недвижимости заключается в передаче продавцом покупателю проданной недвижимой вещи, а покупателем продавцу - предусмотренной договором денежной суммы. Кроме того, на покупателе лежит обязанность принять передаваемую ему недвижимую вещь.

Порядок передачи недвижимости установлен в п. 1 ст. 556 ГК РФ и предусматривает, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонам передаточному акту или иному документу о передаче. Сам акт о передаче недвижимого имущества не может рассматриваться в качестве некоего договора, в котором устанавливаются, изменяются или прекращаются права и обязанности сторон по договору продажи недвижимости. Равным образом, с подписанием акта о передаче недвижимости не происходит перенос вещного права (права собственности) на недвижимость. Этот акт по своей сути рассматривается как документ, имеющий значение доказательства, удостоверяющий исполнение обязательств по договору Ем В.С. Договор продажи недвижимости (научно-практический комментарий действующего законодательства // Законодательство. 2005. № 10. С. 4..

Вместе с тем передача недвижимой вещи на основании соответствующего акта означает, что покупатель превращается в титульного владельца, хотя еще и не собственника недвижимости

 

Глава 6. Государственная регистрация договора

Согласно статье 12. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним

1. Права  на недвижимое имущество и  сделки с ним подлежат государственной  регистрации в Едином государственном  реестре прав.

2. Единый  государственный реестр прав  содержит информацию о существующих  и прекращенных правах на объекты  недвижимого имущества, данные об  указанных объектах и сведения  о правообладателях.

Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества. В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект.

Государственная регистрация прав на земельный участок и ограничений (обременений) этих прав проводится в сроки, предусмотренные для государственной регистрации прав на расположенные на этом земельном участке здания, строения или сооружения и ограничений (обременений) этих прав.

Государственная регистрация договора об отчуждении объекта недвижимости и последующего перехода права на данный объект недвижимого имущества при одновременном приеме заявлений и документов, необходимых для государственной регистрации таких договора и перехода права, проводится в указанные в настоящем пункте сроки, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Договор купли-продажи недвижимости нежилого назначения (здания, сооружения, нежилого помещения) не подлежит государственной регистрации даже в том случае, если стороны предусматривали условие о государственной регистрации договора в самом соглашении об отчуждении недвижимости.

Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. 
Глава 7. Расторжение договора купли-продажи недвижимости

За исключением обоюдного согласия сторон на расторжение договора, любое расторжение договора купли-продажи квартиры возможно только в двух случаях:

1. При  его существенном нарушении другой  стороной.

В качестве примера можно сослаться на неоплату. Т.е. договор подписан, прошел регистрацию в Росреестре, но покупатель не передал денежные средства за приобретенную квартиру. Данное не исполнение обязательств со стороны покупателя является безусловным основанием к расторжению договора купли-продажи.

Другим основанием для расторжения может служить, к примеру, не исполнение обязательств со стороны продавцов сняться с регистрационного учета из жилого помещения и выселиться, если такие обязанности были предусмотрены условиями соглашения.

2. Договор  подлежит расторжению при существенном  изменении обстоятельств, из которых  стороны исходили при заключении  договора. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В данном случае можно приводить огромное количество прецедентов, т.к. именно указанное основание является одним из самых популярных в судебной практике при расторжении договоров. Однако, предлагаю остановиться на самом простом и понятном примере:

Продана квартира, по условиям договора продавец гарантировал, что отсутствуют обременения в отношении данного жилья, нет иных претендентов, которые могли бы каким-то образом ограничить право собственности покупателя. Однако, после совершения сделки через определенное количество времени появляется лицо, освободившееся из мест лишения свободы, которое ранее, до применения к нему мер уголовного преследования, было зарегистрировано в указанном помещении. По судебному решению бывший заключенный вселяется в квартиру и приобретает право регистрации, что автоматически влечет к ее обременению новым пользователем.

Если бы покупатель на момент сделки знал о таком будущем ограничении своих прав, безусловно, он никогда бы не купил потенциально обремененную квартиру. Соответственно, приведенные в примере обстоятельства, являются основанием для расторжения договора и возврата сторон в первоначальное положение.

 

 

Глава 8. Судебные споры по вопросам купли-продажи недвижимости

1) До государственной регистрации  перехода к покупателю права  собственности на объект недвижимости  он не вправе совершать сделки  по его отчуждению.

 

Постановление ФАС Уральского округа от 30.11.2005 N Ф09-3908/05-С3 по делу N А34-1734/05

«На момент принятия общим собранием участников общества решения о продаже спорного объекта предпринимателю переход к обществу права собственности на помещение зарегистрирован не был, следовательно, действия общества по распоряжению не принадлежащим ему имуществом противоречат закону и не влекут юридических последствий».  

Постановление ФАС Московского округа от 24.12.2007 N КГ-А40/12896-07 по делу N А40-24081/07-28-188

«Исковые требования о признании недействительным зарегистрированного права собственности юридических лиц на нежилые помещения правомерно удовлетворены, так как государственная регистрация прав собственности на спорное недвижимое имущество за юридическими лицами произведена на основании договоров купли-продажи, которые вступившими в законную силу судебными актами признаны ничтожными сделками. Недвижимое имущество выбыло из владения истца помимо его воли и без его участия».

2) Договор подлежит расторжению  при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили  при заключении договора. В данном случае можно приводить огромное количество прецедентов, т.к. именно указанное основание является одним из самых популярных в судебной практике при расторжении договоров. Однако, предлагаю остановиться на самом простом и понятном примере:

Продана квартира, по условиям договора продавец гарантировал, что отсутствуют обременения в отношении данного жилья, нет иных претендентов, которые могли бы каким-то образом ограничить право собственности покупателя. Однако, после совершения сделки через определенное количество времени появляется лицо, освободившееся из мест лишения свободы, которое ранее, до применения к нему мер уголовного преследования, было зарегистрировано в указанном помещении. По судебному решению бывший заключенный вселяется в квартиру и приобретает право регистрации, что автоматически влечет к ее обременению новым пользователем.

Если бы покупатель на момент сделки знал о таком будущем ограничении своих прав, безусловно, он никогда бы не купил потенциально обремененную квартиру. Соответственно, приведенные в примере обстоятельства, являются основанием для расторжения договора и возврата сторон в первоначальное положение.

 

3) 27.05.211 Бабушкинский суд города Москвы

С недавних пор, в продаже квартиры с проживающими в ней людьми нет ничего необычного для России, т.к 292 статья Гражданского Кодекса РФ позволяет новому собственнику выселить членов семьи бывшего собственника. По практике договор купли-продажи обычно предусматривает, кто утрачивает право проживания в квартире или доме, в связи с чем, сложностей с выселением не возникает.

Но в действительности договор купли-продажи должен содержать в себе информацию не о том, кто утрачивает право проживания в жилом помещении, а кто остается в ней проживать. Об этом говорит 558 статья Гражданского Кодекса РФ, согласно которой: «Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением».

Но, как правило, такие договоры никто не заключает, т.к. в этом случае договор купли-продажи недвижимости теряет всякий смысл для сторон сделки, Так и произошло с одной из московских квартир. Мурад Королев, которому надоела мать-инвалид, решил продать квартиру, которую в свое время ему отписала та самая мать по договору купли-продажи.

В результате сделки, у квартиры сменился собственник, а мать-инвалид Алла Петровна утратила право проживания в этой квартире на основании статьи 292 ГК РФ. Алла Петровна случайным образом попала в коллегию «Мартынова и партнеры», где адвокат Евгения Мартынова предложила подать странный, даже на ее собственный взгляд, иск о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной на основании статьи 169 Гражданского Кодекса РФ «Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна».

Неожиданное решение суда повергло в шок не только мать-инвалида, адвоката, но и общественность, а особенно, риэлторов. Суд признал сделку купли-продажи квартиры с матерью-инвалидом недействительной именно потому, что суд посчитал ее безнравственной.

 

 

Заключение

Договор купли-продажи недвижимости является одним из отдельных видов договора купли-продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи – недвижимого имущества. Поэтому указанному договору присущи все основные признаки договора купли-продажи товаров, отличающие последний от иных типов самостоятельных гражданско-правовых договоров. Исходя из этого, договор продажи недвижимости может быть определен следующим образом.