Договор купли-продажи

При возложении на арендатора ответственности за просрочку внесения арендной платы следует иметь в виду возможность взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК.

Следует учитывать и то, что при возложении на участников арендных отношений ответственности за изменение или расторжение договора аренды вследствие существенного нарушения его одной из сторон контрагент вправе требовать возмещения как убытков, причиненных изменением или расторжением договора, так и иных убытков, причиненных нарушением договора как таковым. Примером может служить случай, когда вследствие невыполнения арендодателем обязанности по капитальному ремонту складского помещения из-за протечек был подмочен и испорчен хранящийся товар. Для уменьшения убытков арендатор вынужден был расторгнуть договор и срочно взамен заключить новый договор на аренду другого помещения с более высокой арендной платой. При этом арендатор понес убытки в виде разницы между установленной в договоре арендной платой и платой по совершенной взамен сделке, а также убытки в виде порчи товара. Речь идет, таким образом, о двух видах убытков, возникновение которых связано, во-первых, с расторжением договора и, во-вторых, с ненадлежащим исполнением обязательства.

При нарушении обязательств по договору аренды применяются и другие санкции или способы защиты, не относящиеся к гражданско-правовой ответственности (ст. 12 ГК). Одни из них осуществляются судом, другие управомоченным субъектом. Такие меры могут применяться наряду и одновременно с мерами гражданско-правовой ответственности. Прежде всего имеются в виду предусмотренные как общими положениями об аренде, так и правилами об отдельных ее видах или об аренде отдельных видов имущества последствия в случаях: непредоставления имущества в пользование арендатору, обнаружения арендатором недостатков сданного в аренду имущества, за которые отвечает арендодатель; неисполнения арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, пользования имуществом вопреки условиям договора или назначению имущества, неуплаты или просрочки оплаты арендной платы, невыполнения обязанной стороной капитального ремонта и др.

К числу способов защиты в указанных случаях относятся, в частности: досрочное расторжение договора (п. 1 ст. 611, п. 1 ст. 612, ст. 613, п. 3 ст. 615, п. 1 ст. 616, ст. 619, ст. 620 ГК и др.); признание договора недействительным (п. 1 ст. 651, п. 3 ст. 658 ГК); уменьшение арендной платы (п. 1 ст. 612, ст. 613, п. 4 ст. 614 ГК); удержание сумм из арендной платы (п. 1 ст. 612, п. 1 ст. 616 ГК); производство капитального ремонта либо устранение недостатков за счет обязанной стороны (п. 1 ст. 612, п. 1 ст. 616 ГК); безвозмездное устранение недостатков обязанной стороной (п. 1 ст. 612 ГК).

10. Прекращение арендного  правоотношения происходит по  общим правилам прекращения гражданско-правовых  обязательств, предусмотренных гл. 26, 29 ГК. Кроме того, арендное обязательство  прекращается при наступлении  какого-либо из обстоятельств, указанных в гл. 34 ГК "Аренда". Прежде всего аренда прекращается с истечением срока действия договора. Арендное обязательство может быть прекращено и досрочно, посредством расторжения договора аренды. Досрочное расторжение договора аренды, как и других гражданско-правовых договоров, по общему правилу, осуществляется по соглашению сторон. Как исключение из общего правила в случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором, допускается одностороннее расторжение договора.

Одностороннее расторжение договора аренды возможно по решению суда либо без обращения в суд путем одностороннего отказа от исполнения договора. Со стороны арендатора судебные иски о расторжении подобного договора редки, со стороны же арендодателя - довольно часты.

Расторжение договора без обращения в суд - исключение из общего правила о судебном порядке расторжения договора (п. 2 ст. 450 ГК). В частности, возможность расторжения договора без обращения в суд путем одностороннего отказа определена ст. 310 и п. 3 ст. 450 ГК для случаев, предусмотренных законом, а для обязательств, связанных с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, также и для случаев, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. Полагаем, что это правило в полной мере распространяется и на аренду. В частности, примером предусмотренного в законе случая расторжения договора аренды без соответствующего решения суда служит правило ст. 626 ГК. В соответствии с ним арендатор по договору проката вправе отказаться от договора в любое время без объяснения причин, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за 10 дней до даты расторжения. Аналогичный внесудебный порядок расторжения договора путем отказа любой стороны от его исполнения предусмотрен ст. 610 ГК для случаев заключения договора на неопределенный срок.

Значительно подробнее в ГК урегулированы специальные основания для досрочного расторжения договора аренды по решению суда, т.е. в общем порядке (ст. 619, 620 ГК).

Так, согласно ч. 1 ст. 619 ГК арендодатель вправе обратиться в суд, когда арендатор: 1) использует имущество с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократным нарушением (с этим положением соотносится правило п. 3 ст. 615 ГК о последствиях ненадлежащего пользования арендованным имуществом); 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта в случае возложения на него такой обязанности.

Досрочное расторжение договора судом по требованию арендатора, согласно ч. 1 ст. 620 ГК, возможно в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо препятствует пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) сданное в аренду имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, за которые отвечает арендодатель; 3) арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Помимо ст. 620 ГК расторжение договора по требованию арендатора предусмотрено еще в ряде общих положений об аренде; некоторые из них корреспондируют с названными специальными основаниями расторжения (см., например, п. 3 ст. 611, п. 1 ст. 612, п. 1 ст. 616 ГК), другие же - новые. Частный случай нового основания - неисполнение арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст. 613 ГК).

Как следует из изложенного, все предусмотренные ст. 619, 620 ГК и иными нормами ГК об аренде специальные основания досрочного расторжения судом договора аренды касаются тех или иных нарушений. Как правило, они носят характер расшифровки абстрактного понятия "существенные нарушения договора" применительно к арендным отношениям и представляют собой установленную законом презумпцию, какого рода нарушения считаются существенными.

Согласно ст. 619 и 620 ГК договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора либо арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК. В судебной практике к таковым, в частности, относят однократное невнесение арендной платы в установленный срок (см. п. 26 Обзора Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66). Однако то обстоятельство, что указанные статьи в качестве оснований досрочного расторжения предусматривают исключительно нарушения сторонами условий договора, не означает, что другие основания расторжения, включаемые в договор, также должны быть связаны с нарушением сторонами его условий. Контрагенты вправе оговорить любые основания досрочного расторжения договора по требованию одной стороны. Они могут быть и не связаны с каким-либо нарушением договора, поскольку ст. 619 и 620 отсылают к п. 2 ст. 450 ГК, а не к пп. 1 п. 2 <*>. К числу правомерно установленных в договоре оснований, не связанных с нарушением условий договора, судебная практика относит, в частности: включение имущества в перечень объектов, подлежащих реконструкции в установленном законом порядке, производственную необходимость эксплуатации объекта аренды арендодателем либо, напротив, утрату арендатором производственной необходимости в использовании имущества.

--------------------------------

<*> Вывод о допустимости  включения в договор любых  оснований досрочного расторжения  договора, в том числе не связанных  с нарушением каких-либо из  его условий, подтверждается п. 25 Обзора Высшего Арбитражного  Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66.

Статьи 619 и 620 ГК предусматривают расторжение договора только в судебном порядке. Однако эти правила не следует понимать так, будто они исключают применение к договору аренды п. 3 ст. 450 (а также ст. 310 ГК) о возможности одностороннего отказа от исполнения договора. Соглашением могут быть не только предусмотрены дополнительные основания расторжения договора аренды, но и изменен порядок его расторжения с судебного на внесудебный в соответствии с общими правилами ст. 310 ГК и п. 3 ст. 450 ГК <*>.

--------------------------------

<*> Особые правила установлены  в земельном законодательстве  относительно досрочного расторжения  договора аренды земельного участка, заключенного на срок более  пяти лет. По требованию арендодателя  расторжение подобного договора  возможно только на основании решения суда и лишь при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (п. 9 ст. 22 ЗК).

Следует, однако, заметить, что подобный взгляд разделяется не всеми. Проблема соотношения общих положений ГК о праве сторон гражданско-правового договора изменить порядок расторжения с судебного на внесудебный и специальных положений ст. 619, 620 ГК о порядке досрочного расторжения договора аренды, учитывая ее практическую значимость, приобрела в настоящее время актуальность. Вопрос же о допустимости установления в договоре аренды внесудебного порядка его досрочного расторжения не получил в литературе и судебной практике единообразного решения. Согласно одной из высказанных в последнее время точек зрения ни при каких условиях стороны договора аренды не могут установить вместо судебного внесудебный порядок расторжения договора <*>. Сторонники подобного взгляда в подтверждение его справедливости ссылаются на позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, выраженную в его Постановлении N 4180/97 <**>. Согласно материалам дела договор аренды предусматривал возможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора в случае передачи арендуемого помещения под реконструкцию. В установленном порядке помещение было включено в перечень зданий, подлежащих реконструкции. Арендодатель предъявил иск о выселении арендатора из нежилого помещения. В обоснование требования он сослался на то, что договор расторгнут истцом в одностороннем порядке в связи с включением спорного помещения в перечень зданий, подлежащих реконструкции. В названном Постановлении Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ признал договор аренды нежилого помещения расторгнутым, но не потому, что в нем была предусмотрена возможность одностороннего (внесудебного) отказа арендодателя от исполнения договора. Суд расценил факт предъявления иска о выселении из нежилого помещения в качестве одновременного требования о расторжении договора в судебном порядке.

--------------------------------

<*> См.: Соменков С.А. Расторжение договора в гражданском обороте: теория и практика. М., 2002. С. 150 - 153. См. также: Тарасова Н.В., Плюшков Д.И. Из практики Федерального арбитражного суда Московского округа по разрешению дел, связанных с заключением, изменением, расторжением и исполнением договора аренды // ВВАС РФ. 1998. N 7. С. 77.

<**> ВВАС РФ. 1998. N 5. С. 28 - 30.

Согласно другому взгляду, представляющемуся более убедительным, общие положения ГК о способах и порядке расторжения (изменения) договора в равной степени относятся и к договору аренды, а из ч. 2 ст. 619 ГК не следует вывод о недопустимости установления в договоре условия о расторжении договора аренды во внесудебном порядке <*>. Позиция Высшего Арбитражного Суда РФ по этому вопросу определяется в настоящее время п. 27 Обзора Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66. В названном Обзоре суд приходит к выводу о правомерности при осуществлении предпринимательской деятельности установления в договоре аренды не только дополнительного основания отказа от исполнения договора, но и основания его расторжения во внесудебном порядке.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - М.: Издательство "Статут", 2002 (издание 4-е, стереотипное).

<*> См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 488 - 491.

Своеобразием отличается досудебная процедура досрочного расторжения судом договора по требованию арендодателя. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК) <*>. Срок, назначенный для исполнения обязательства, не только должен быть разумным, но и, следуя логике, должен истечь к моменту обращения в суд, иначе арендатор лишается возможности устранить нарушение. Это правило позволило судебной практике признать, что при устранении арендатором в разумный срок допущенных нарушений арендодатель утрачивает право на расторжение договора <**>. Однако, по смыслу ч. 3 ст. 619 ГК, указанное предупреждение само по себе не является предложением о расторжении договора, и поскольку названная статья не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 452 ГК (п. 29 Обзора Президиума от 11 января 2002 г. N 66). В соответствии с ним прежде всего арендатор направляет арендодателю предложение расторгнуть договор. В суд требование о расторжении договора может быть заявлено, только когда на предложение о расторжении договора от арендодателя не последует ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок; либо получен отрицательный ответ.