Договор купли-продажи

--------------------------------

<*> Не подлежат государственной  регистрации (если иное не предусмотрено  законом) договоры аренды земельного  участка, заключаемые на срок менее чем один год (п. 2 ст. 26 ЗК).

Государственной регистрации, исходя из п. 2 ст. 609 ГК, подлежит именно договор аренды. ГК не предусматривает самостоятельной регистрации ни права аренды недвижимого имущества, ни аренды как обременения. Согласно же ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" "государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества" <*>. Иными словами, регистрация возникающего из договора права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права и производится только в том случае, когда регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого имущества. И, напротив, если договор аренды недвижимого имущества не подлежит государственной регистрации, то не подлежит государственной регистрации и право аренды недвижимого имущества <**>.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 2003. N 24. Ст. 2244.

<**> Еще до внесения  изменения в ст. 26 указанного Закона  эта позиция нашла подтверждение  в практике Высшего Арбитражного  Суда РФ (см. п. 6 информационного  письма Президиума Высшего Арбитражного  Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // ВВАС РФ. 2001. N 4. Далее - Обзор Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59).

4. Порядок заключения  договора аренды, прежде всего, регламентируется  общими положениями ГК для  договоров, заключаемых по свободному  усмотрению сторон, согласно которым  выбор контрагента, определение  условий договора осуществляются  сторонами самостоятельно либо путем проведения торгов (конкурсов, аукционов). Исключение составляет договор проката, заключаемый с соблюдением требований, установленных для публичных договоров (ст. 426, п. 3 ст. 626 ГК).

Одна из особенностей заключения договоров аренды (особенно аренды недвижимого имущества) состоит в широком распространении в предпринимательской деятельности практики проведения торгов на право заключения договора аренды. Нередко подобные торги обязательны. Так, как правило, по результатам лесных конкурсов предоставляются в аренду участки лесного фонда (ст. 35 ЛК). По результатам торгов, в основном, предоставляются в аренду нежилые помещения и другие объекты недвижимости, принадлежащие государственным и муниципальным образованиям. Продажа права на заключение договора аренды подобных объектов используется государственными органами и органами местного самоуправления в качестве одного из способов создания экономической основы государственного и местного самоуправления за счет внутренних источников финансирования.

Важную особенность порядка заключения договора аренды составляет преимущественное перед другими лицами право арендатора на заключение договора на новый срок (ст. 621 ГК). В ГК определены условия, при которых арендатор, пожелавший заключить договор на новый срок и получивший отказ арендодателя, может воспользоваться названным правом.

Прежде всего, в ГК предъявляется ряд требований к самому арендатору. Во-первых, названное право признается лишь за арендатором, надлежащим образом исполнявшим обязанности по ранее заключенному договору. Во-вторых, важна готовность арендатора заключить договор "при прочих равных условиях", т.е. на условиях равных (либо не худших), чем предлагаемые другим претендентом на аренду. При этом заключение договора на новый срок, по существу, является заключением нового договора аренды. Поэтому стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора (см. п. 32 Обзора Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66). В-третьих, арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре, а если в договоре такой срок не указан, - в разумный срок до окончания действия договора. Понятие "разумный срок" следует толковать как время, необходимое для заключения договора на последующий период.

При соблюдении арендатором указанных условий никто другой не может стать вместо него арендатором спорного имущества. Если все же арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо потребовать только возмещения убытков.

Право арендатора на заключение договора на новый срок считается нарушенным, если происходит сдача именно в аренду другому лицу, а не иное отчуждение спорного имущества арендодателем, например, в безвозмездное пользование (см. п. 35 Обзора Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66).

Правило о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок диспозитивно. Оно может быть изменено как договором, так и законом.

Интересы арендатора при заключении договора защищаются и тем, что ему дано право на возобновление договора на прежних условиях, но на неопределенный срок. Подобное возможно, если после истечения срока договора он продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя (п. 2 ст. 621 ГК).

Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды не применяются к договорам проката, аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа (п. 2 ст. 627, ст. 632, 642 ГК).

5. Предмет договора. Согласно  ст. 607 ГК в аренду могут быть  переданы земельные участки и  другие обособленные природные  объекты, предприятия и другие  имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства  и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования (непотребляемые вещи). Из этого следует, что предметом договора аренды являются вещи, и притом - индивидуально-определенные и непотребляемые. Иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности, а также исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности могут быть включены в предмет договора аренды только как элементы имущественного комплекса, входящего, в частности, в состав предприятия. Подтверждают такое толкование правила об аренде предприятия, согласно которым предметом данного договора является имущественный комплекс предприятия, включающий не только вещи, но и права, в том числе права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия и другие исключительные права, а также долги (ст. 656 ГК).

При этом предмет договора аренды должен считаться установленным, если содержание договора позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды. С этой целью в договоре должны указываться конкретизирующие объект данные: наименование имущества (когда оно существует), инвентарный номер, адрес, местоположение, назначение, качественные характеристики и др. При аренде земельных участков, к примеру, указываются границы и площадь участка, его местоположение, кадастровый номер, категория земель и т.п.

Условие о предмете - единственное условие, абсолютным образом отнесенное в ГК к существенным условиям договора аренды. Для договоров аренды здания или сооружения, аренды предприятия существенным условием в силу прямого указания закона служит, кроме того, условие об арендной плате (п. 1 ст. 654, п. 2 ст. 650 ГК).

Проблема существенных условий договора аренды (как и всякого иного возмездного договора) не получила в литературе и судебной практике единообразного решения. Некоторые цивилисты, принимая во внимание легальное определение договора аренды и выделяя условие о сроке и об арендной плате в качестве видообразующих признаков арендного обязательства, отражающих природу данного договора, полагают следующее. Условие об арендной плате безусловно относится к существенным условиям всякого договора аренды, и, если в договоре нет прямого указания о размере арендной платы, то оплата должна производиться по обычно применяемой цене, т.е. условие об арендной плате может быть определяемым. Аналогичные аргументы высказаны и в обоснование суждения об отнесении условия о сроке к существенным условиям всякого договора аренды <*>. Эта позиция находит подтверждение и в судебной практике <**>.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - М.: Издательство "Статут", 2002 (издание 4-е, стереотипное).

<*> Обоснование этой  позиции см.: Брагинский М.И., Витрянский  В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 444 - 445 (автор соответствующего  раздела - В.В. Витрянский); Яковлев В.Ф. О Постановлении Пленума Верховного  Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // ВВАС РФ. 1996. N 9. С. 118.

<**> См.: п. 54 Постановления  Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // ВВАС РФ. 1996. N 9.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Это предписание относится, прежде всего, к вещам, изъятым из оборота или оборотоспособность которых ограничена (ст. 129 ГК). Так, запрещена аренда земельных участков, отнесенных к землям, изъятым из оборота (п. 2 ст. 22, п. 4 ст. 27 ЗК), субаренда участков лесного фонда (ст. 31 ЛК). Ограниченные в обороте вещи сдаются в аренду при условии соблюдения установленных ограничений. К примеру, сдача и получение в аренду оружия возможны только для лиц, имеющих соответствующие разрешения. Но ограничения по предмету могут устанавливаться и в отношении вещей, свободных в обороте, в зависимости, например, от их принадлежности определенным субъектам. Так, если при аренде основных средств, принадлежащих субъектам естественных монополий, арендатор приобретает право владеть и (или) пользоваться более 10% балансовой стоимости собственного капитала субъекта естественной монополии, то аренда возможна лишь с согласия соответствующего органа регулирования естественной монополии <*>.

--------------------------------

<*> См.: п. 2 и 3 ст. 7 Федерального  закона от 17 августа 1995 г. "О естественных  монополиях" // СЗ РФ. 1995. N 34. Ст. 3426; 2003. N 13. Ст. 1181. См. также п. 3 ст. 18 Федерального  закона "О государственных и  муниципальных унитарных предприятиях".

Как уже говорилось, арендуемое имущество передается во владение и (или) пользование временно, т.е. с условием возврата (ст. 606 ГК). Требование о возврате имущества вместе с тем не действует безоговорочно. В отношении, например, передаваемых по договору аренды имущественных комплексов говорить о возврате можно лишь с учетом каждого конкретного случая. Возможны ситуации, предположим при аренде предприятия, когда объект в целом передается с возвратом, а отдельные виды имущества, включенного в его состав, передаются без цели возврата (запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства предприятия).

6. Арендная плата. Согласно  ст. 614 ГК арендная плата устанавливается  за все арендуемое имущество  в целом или отдельно по  каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов и доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Приведенный перечень возможных вариантов арендной платы не является ни исчерпывающим, ни императивным. Стороны вправе установить в договоре арендную плату как в виде сочетания различных из перечисленных форм, так и в иной, не названной в ст. 614 ГК форме. Исключение из этого правила - положение ст. 630 ГК, согласно которому арендная плата по договору проката устанавливается только в виде определенных в твердой сумме платежей.

Наиболее распространена денежная форма арендной платы. В предусмотренных законом случаях применяются ставки арендной платы, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Так, при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, общие начала определения арендной платы могут быть установлены Правительством РФ (п. 4 ст. 22 ЗК). В ряде случаев правовыми актами определяется целевое назначение полученных от аренды денежных средств. Так, выступающие в качестве арендодателей научные организации, организации научного обслуживания и социальной сферы Российской академии наук и отраслевых академий наук, государственные научные организации, учрежденные Правительством РФ или федеральными органами исполнительной власти, доходы от сдачи в аренду имущества обязаны использовать на содержание и развитие их материально-технической базы <*>.

--------------------------------

<*> См. п. 3 ст. 5 и п. 5 ст. 6 Федерального закона от 23 августа 1996 г. "О науке и государственной  научно-технической политике" // СЗ  РФ. 1996. N 35. Ст. 4137.

Важную особенность правового регулирования аренды составляет регламентация в ГК вопроса о возможности изменения размера арендной платы. В изъятие из общего правила о праве сторон по соглашению изменять условия договора без ограничения по срокам и по кратности изменений (ст. 450 ГК), в п. 3 ст. 614 ГК предусмотрена возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Правило это диспозитивно. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы <*>. При этом в судебной практике признается, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм, способ) ее исчисления. Если же арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то фактическое более частое (ежеквартальное, ежемесячное и т.д.) изменение размера арендной платы в результате его корректировки с использованием предусмотренного способа расчета не расценивается как изменение размера арендной платы в смысле п. 3 ст. 614 ГК. Подобное возможно, к примеру, если договором предусматривается ежеквартальное повышение размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции; либо ставка арендной платы определяется сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте (см. п. 11 Обзора Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66).