Договор купли-продажи

Так, заключенными на срок менее года и потому не подлежащими государственной регистрации были признаны договоры аренды зданий, заключенные на срок менее года, а затем возобновленные на срок опять же менее года либо на неопределенный срок. По мнению Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, между сторонами в подобных случаях начинает действовать новый договор аренды здания, условия которого идентичны условиям первоначального договора, срок действия которого истек <*>. Из приведенного утверждения следует также другой вывод: договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК считается заключенным на срок менее одного года.

--------------------------------

<*> См.: п. 10, 11 информационного  письма Президиума Высшего Арбитражного  Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор  практики разрешения споров, связанных  с применением Федерального закона "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним".

Практически важен вопрос о порядке исчисления годичного срока, необходимого для государственной регистрации. В частности, заключенными на срок, равный году, и потому подлежащими государственной регистрации в практике арбитражных судов признаются договоры аренды здания или сооружения, срок действия которых определен с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года <*>.

--------------------------------

<*> См.: п. 3 информационного  письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой". Например, срок договора с 1 февраля 2003 г. по 31 января 2004 г. Представляется, что вывод Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ не вполне точен как не отвечающий правилам п. 1 ст. 192 ГК об окончании срока, исчисляемого годами.

Требования гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды здания и сооружения распространяются также на договоры субаренды (см. п. 19 Обзора Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66).

4. Предмет договора и  другие условия. Согласно ГК к  числу существенных условий договора  аренды зданий и сооружений  относятся условия о предмете  договора и размере арендной  платы. В других правовых актах перечень подобных условий может быть дополнен. Так, если в аренду сдается здание либо сооружение, относящееся к объектам культурного наследия, то существенными условиями договора являются сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия, и требования к сохранению объекта культурного наследия <*>.

--------------------------------

<*> См.: ст. 56 Федерального  закона от 25 июня 2002 г. "Об объектах  культурного наследия (памятниках  истории и культуры) народов Российской Федерации" // СЗ РФ. 2002. N 26. Ст. 2519; 2003. N 9. Ст. 805.

Предметом договора служат здание и сооружение.

Здания и сооружения квалифицируются как объекты недвижимости по признакам неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению (п. 1 ст. 130 ГК). Как предмет аренды, здания и сооружения определяются в договоре указанием их адреса (или иного общепринятого описания местоположения объекта, позволяющего однозначно определить объект на определенной территории); наименования (когда оно существует; например, Дом журналиста), инвентарного номера, назначения (жилое, нежилое; если нежилое, то - производственное, складское, торговое и т.п.); этажности и т.п. Описание объектов производится на основании документов, удостоверенных организациями, осуществляющими технический учет (инвентаризацию) объектов недвижимости.

ГК не поясняет различий между зданиями и сооружениями, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых. В каждом конкретном случае вид (категория) объекта определяется в соответствии с данными либо органов (организаций), осуществляющих государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества, либо Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество исходя из категории, присвоенной ему при кадастровом и техническом учете (инвентаризации).

Заметим также, что ГК не придает юридического значения делению объектов на здания и сооружения, поскольку специальные правила об аренде указанных объектов не дифференцируют возникающих в связи с этим правоотношений. Гораздо важнее отличать здания и сооружения от иных построек и конструкций, не относящихся к недвижимости (киосков, палаток и т.п.), а также от иных видов недвижимого имущества (жилых и нежилых помещений, встроенно-пристроенных помещений и проч.).

Согласно требованиям кадастрового и технического учета понятия "здание" и "сооружение" технически характеризуются как объекты капитальной застройки - прочно, фундаментально связанные с земельным участком. В этом смысле к зданиям, например, не могут быть отнесены временные переносные строения облегченного (сборно-разборного) типа без фундамента: павильоны, киоски, ларьки и т.п. Здание (сооружение) - самостоятельный (отдельно стоящий) объект недвижимости. По этому признаку здания и сооружения отличаются от таких объектов недвижимости, как встроенно-пристроенные помещения, жилые и нежилые помещения, входящие в состав зданий и сооружений.

Здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы и подразделяются на жилые и нежилые. Жилые здания предназначены для постоянного нахождения в них людей с целью проживания и на основе договора аренды могут быть предоставлены во владение и (или) пользование только юридическому лицу (п. 2 ст. 671 ГК) <*>. К нежилым относятся здания, используемые для административных, производственных, учебных, культурно-просветительских, лечебных, складских и других подобных целей.

--------------------------------

<*> Юридическое же лицо, в свою очередь, может использовать жилое помещение только для проживания граждан исходя из п. 2 ст. 671 ГК. Подробнее об этом см. гл. 6 настоящего учебника.

Сооружения служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно. К сооружениям, согласно требованиям органов кадастрового и технического учета, обычно относят: оранжереи, сооружения транспорта и связи, портовые сооружения, тепло- и электростанции, мосты, трансформаторы, спортивные сооружения (стадионы, бассейны) и другие инженерные сооружения.

Предметом рассматриваемого договора могут быть именно здания или сооружения в целом, а не объекты, входящие в их состав. Объекты, входящие в состав здания или сооружения, как уже отмечалось, могут быть отнесены как к жилым (служебная квартира в здании школы), так и к нежилым помещениям (подвальное помещение, комната под офис в административном здании либо в спортивно-зрелищном сооружении и т.п.). Сдача внаем жилых помещений для проживания в них регулируется гл. 35 ГК "Наем жилого помещения". В отношении же правового регулирования договора аренды нежилых помещений, входящих в состав зданий или сооружений, какие-либо специальные правила в ГК отсутствуют. Поэтому, исходя из ст. 625 ГК, к аренде нежилого помещения в составе здания или сооружения должны применяться общие положения об аренде, а не специальные правила § 4 гл. 34 ГК "Аренда зданий и сооружений".

Вместе с тем нежилое помещение в составе здания или сооружения иногда расценивается в юридической литературе в качестве предмета именно договора аренды здания и сооружения <*>. Подобного подхода не избежала и практика Высшего Арбитражного Суда РФ, относя к сделкам, подлежащим государственной регистрации, лишь те из договоров аренды нежилых помещений в составе зданий и сооружений, которые заключены на срок не менее одного года <**>. Вывод Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ основан на рассуждениях о том, что поскольку в ГК отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, то к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК.

--------------------------------

<*> См.: Гражданское право. Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. 2. М., 1997. С. 185.

<**> См.: п. 2 информационного  письма Президиума Высшего Арбитражного  Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53 "О  государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" // ВВАС РФ. 2000. N 7.

Представляется, что подобный вывод не вполне точен. Как известно, ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом (см. также п. 1 ст. 164 ГК). Таким случаем, предусматривающим государственную регистрацию подобной сделки, является, на наш взгляд, правило п. 2 ст. 609 ГК.

Согласно указанной статье договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Специальные же правила о государственной регистрации договора аренды нежилых помещений в составе зданий и сооружений, по признанию самого Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, отсутствуют. Следовательно, несмотря на некоторую абсурдность ситуации, указанный договор подлежит государственной регистрации независимо от срока сделки. Иной подход противоречил бы буквальному толкованию и п. 2 ст. 609 ГК, и п. 1 ст. 650 ГК, а также свидетельствовал бы о том, что к договору аренды нежилых помещений в составе зданий и сооружений должны применяться и другие положения § 4 гл. 34 ГК. Между тем в ГК отсутствует подобное правило. Кроме того, такой подход едва ли целесообразен. Договор аренды нежилых помещений зачастую предполагает краткосрочное владение и пользование. Распространение на этот договор более жестких правил § 4 гл. 34 ГК об оформлении договора, арендной плате, о последствиях несоблюдения указанных условий крайне затруднило бы его заключение. Представляется, что в данной ситуации целесообразно внесение изменений в ГК и введение специального правила относительно государственной регистрации нежилых помещений в составе зданий и сооружений, подобного правилу п. 2 ст. 651.

5. Арендная плата, как  уже отмечалось, относится к существенным  условиям данного договора, и  при отсутствии согласованного  сторонами в письменной форме условия о ее размере договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются (п. 1 ст. 654).

Обычно арендная плата устанавливается в денежной форме за единицу площади арендованного здания или сооружения (в частности, за 1 кв. м). Впрочем, в договоре стороны могут предусмотреть и другие формы оплаты и способы ее расчета. Так, при аренде памятников истории, культуры, архитектуры таким показателем может быть площадь здания в целом.

Арендная плата дифференцируется в зависимости от степени износа здания или сооружения, вида деятельности арендатора при использовании объекта (биржевая, банковская, образовательная, игорный бизнес и т.п.), вида и качества строительного материала (кирпич, бетон и проч.), статуса здания (объект культурного наследия народов России), типа здания (производственное, складское и т.п.), степени технического обустройства, удобств коммерческого использования (выход на магистрали, местонахождение от станций метро и т.п.) и других показателей.

Плата за аренду здания или сооружения включает плату за пользование земельным участком (п. 2 ст. 654 ГК). Правило это диспозитивное, и законом или договором может быть предусмотрена отдельная плата за землю наряду с платой за аренду здания или сооружения. Если плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) (предположим, 1 кв. м) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения (п. 3 ст. 654 ГК).

Оплата осуществляется обычно помесячно либо поквартально. Широко распространена предварительная форма оплаты.

6. Срок договора. Договор  аренды здания и сооружения  может быть заключен на срок как определенный (это может быть и краткосрочная, и долгосрочная аренда), так и неопределенный. Единый предельный срок аренды зданий и сооружений законодательством не установлен. Максимальные сроки могут быть установлены в правовых актах лишь для отдельных случаев сдачи в аренду зданий и сооружений.

7. Права и обязанности  сторон по договору аренды  зданий и сооружений по сравнению  с правами и обязанностями  по договору, заключаемому на  основании общих положений об  аренде, не подверглись кардинальным изменениям.

Передача здания и сооружения и его возврат составляют одну из основных обязанностей сторон. Она включает не только предоставление здания или сооружения арендатору во владение или пользование, но и подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче, подписываемого сторонами (п. 1 ст. 655 ГК). При этом, если договор аренды здания и сооружения заключен на срок не менее года и подлежит государственной регистрации, то передача здания или сооружения арендатору по передаточному акту должна иметь место лишь после регистрации сделки. В передаточном акте, как правило, фиксируется санитарное и техническое состояние арендованного здания или сооружения. Норма ГК о порядке передачи здания или сооружения не императивна, и законом или договором может быть определен иной порядок. Так, в договор может быть включено условие о том, что при заключении договора аренды здания на новый срок (при возобновлении договора) передаточный акт или иной документ о передаче не составляется.