Договор найма жилого помещения

Определила:

Решение Саяногорского городского суда от 07 мая 2013 года по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца С. — без удовлетворения.

2 Форма договора найма жилого помещения. Порядок заключения

Хотелось бы отметить, что договор аренды жилого помещения (хотя правильнее его называть договором найма) в целом регулируется нормами, касающимися найма жилого помещения (глава 35 ГК РФ – посвящена социальному найму) и, в некоторых случаях, нормами, касающимися аренды (глава 35 ГК РФ). Можно сказать, что специальных правил, разработанных именно для найма жилого помещения у собственника квартиры (физического или юридического лица) иными лицами, в законодательстве нет. Однако, опираясь на вышеуказанные нормы, можно вывести основные правила, которыми следует руководствоваться, при заключении договора аренды жилого помещения.

Итак, мы будем говорить о варианте аренды жилого помещения, когда обеими сторонами в правоотношении выступают физические лица – собственник квартиры (наймодатель) и тот, кто арендует данное жилье (наниматель). Можно отметить, что на стороне наймодателя могут выступать и юридические лица, но в данном случае мы мы рассмотрим лишь физических лицах, поскольку, договор аренды квартиры именно с таким составом сторон, встречается, на сегодняшний день, наиболее часто – по сути, существенных отличий, от случая, когда наймодатель – юридическое лицо, нет.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Это обязательное условие, несоблюдение которого влечет недействительность соглашения, обязательного нотариального удостоверения данный договор не требует – все зависит, в этом случае, от желания сторон. При этом, очень важно уяснить один момент. Как правило, в обиходе мы говорим об аренде квартиры и о найме квартиры как о равнозначных вещах. Однако, в правовом аспекте, это понятия разные, и требования, предъявляемые к формам договоров так же разные. Так, если в заголовке договора стоит указание, что это «договор найма», то он всегда заключается сторонами в простой письменной форме (по желанию – в нотариальной). Максимальный срок, на который заключается такой договор, равен 5 годам. В том же случае, если в заголовке указано, что это «договор аренды жилого помещения», могут возникнуть определенные сложности, поскольку договор аренды недвижимого имущества, подлежит государственной регистрации. В итоге, чтобы избежать в дальнейшем споров о том, как же правильно должен быть оформлен данный договор, лучше всего изначально указать, что заключен договор найма жилого помещения.

Вторым важным документом, после, непосредственно самого договора найма, является акт сдачи-приемки помещения. Этот документ так же чрезвычайно важен, поскольку в нем оговаривается и закрепляется подписями сторон состояние помещения при передаче его нанимателю. Данный документ является неотъемлемой частью договора. До его подписания, наниматель должен внимательно осмотреть арендуемую квартиру, чтобы, в случае необходимости, отразить в акте все недостатки, переданного ему помещения. Если это не будет сделано, то впоследствии,  наниматель не вправе будет предъявлять претензии наймодателю по поводу того, что квартира была передана с недостатками. В свою очередь, наймодатель так же не сможет утверждать, что состояние квартиры ухудшено нанимателем, если недостатки, на которые он будет ссылать, уже указаны в акте при передаче квартиры. С даты подписания акта приема-передачи, ответственность за квартиру переходит на нанимателя. Аналогичный акт приема-передачи должен составляться и при прекращении действия договора найма.

Перед тем, как заключать договор, нанимателю квартиры желательно ознакомиться с документами собственника на данную квартиру. Обращать внимание следует на то: кто является собственником (собственниками) жилья по предъявленным документам, а так же, кто зарегистрирован на данной жилплощади. Если собственников несколько, потребуется согласие их всех на заключение договора. Так же, важно обратить внимание на то, не является ли сдаваемая квартира предметом залога (например, залога в банке). Заложенные в кредитных учреждениях квартиры могут сдаваться по найму, только с согласия залогодержателя (банка) – это так же нужно учитывать, при ознакомлении с документами на квартиру.

Помимо акта приема-передачи, к договору желательно приложить копии паспортов наймодателя и нанимателя, а так же доверенности, выданные наймодателю остальными собственниками на право распоряжения квартирой (если они лично не дают согласие на заключение договора).

Содержание договора найма жилого помещения

Теперь обратимся непосредственно к содержанию самого договора найма. Большая часть положений данного договора определяется по соглашению сторон. Однако, некоторые моменты обязательно следует оговорить в договоре. Итак, в договоре найма жилого помещения стороны должны указать:

1. жилое помещение, сдаваемое в  наем. Сдаваемая в наем квартира, должна быть подробно описана (адрес, этаж, количество комнат и  т.д.), чтобы впоследствии не возникло  споров по поводу того, какое  именно жилье было сдано.

2. срок, на который заключается договор. Как уже говорилось выше, максимальный срок равен 5 годам. По истечении данного срока действует правило о преимущественном праве нанимателя на дальнейшее заключение договора. Это значит, что наймодатель должен в первую очередь предложить нанимателю заключить новый договор найма. И только если тот откажется, заключать договор с иным лицом. Несоблюдение этого правила, влечет обязанность наймодателя возместить нанимателю причиненные ему убытки.

3. порядок уплаты нанимателем арендной  платы – размер, срок и способ внесения денежных средств за пользование квартирой. Кроме того, необходимо, чтобы в последствие, каждый факт платежа был зафиксирован – например, соответствующей распиской. Так же, желательно в договоре установить случаи изменения размера платы, поскольку, в соответствии с законом, условие об изменении размера платы определяется соглашением сторон, и по общим правилам об аренде, изменять плату можно не чаще чем один раз в год. Однако, опять же по соглашению сторон, данное правило может быть изменено и стороны могут прописать свои условия и порядок, при которых будет производиться изменение размера платы.

Так же, чрезвычайно важно оговорить моменты, касающиеся оплаты коммунальных платежей – кто должен оплачивать данные счета – наниматель или наймодатель. Если выбран последний вариант, то в договоре следует сделать указание на то, что сумма коммунальных платежей внесена в размер платы за нанимаемое жилье. Так же, хотелось бы отметить, что при рассматриваемом в данной работе варианте найма квартиры, не существует каких-либо минимальных или максимальных ставок арендной платы – данная величина устанавливается исключительно по соглашению сторон.

4. капитальный и текущий ремонт  помещения. В соответствии с законом, текущий ремонт должен осуществлять наниматель помещения, а вот капитальный – наймодатель. Однако, договором данные правила могут изменяться, то есть, стороны могут договориться самостоятельно о том, кто должен осуществлять капитальный, а кто текущий ремонт. При этом, достигнутые договоренности (даже если они аналогичны положениям, указанным в законе) необходимо отразить в договоре. Нанимателю жилья не лишним будет знать, что если наймодатель не выполнит свои обязанности по капитальному ремонту, наниматель вправе произвести ремонт самостоятельно, с отнесением всех расходов по их сметной стоимости за счет наймодателя. Касаясь вопроса ремонта, при составлении договора, важно помнить, что переоборудование (реконструкция, переустройство) помещения, если оно существенно изменяет условия пользования квартирой, без согласия нанимателя не допускается.

5. положения о членах семьи нанимателя (проживающих вместе с ним лиц). Договор найма заключается только  с одним лицом – с нанимателем. При этом, наниматель может проживать  в квартире один, а может вместе со своей семьей. Прежде всего, граждане, совместно проживающие с нанимателем, должны быть перечислены в договоре, с указанием их паспортных данных. Кроме того, в договоре следует указать один из вариантов:

либо, ответственность за действия по использованию жилого помещения проживающих с нанимателем лиц,  перед наймодателем несет только наниматель либо, отдельно должны оговариваться обязанности и ответственность перед наймодателем по использованию жилого помещения лиц, проживающих с нанимателем

Кроме того, сам наниматель может заключить с каждым из проживающих с ним лиц, дополнительные договоры об их правах, обязанностях и ответственности за пользование квартирой – о достигнутых договоренностях наймодатель должен быть поставлен в известность, а соответствующие документы-соглашения становятся обязательными приложениями основного договора найма.

-положения  об иных собственниках арендуемой  квартиры. Сдаваемая по договору  найма квартира может принадлежать  не одному собственнику, а нескольким (в долях), либо в данной квартире могут быть зарегистрированы другие лица. В связи с этим, при заключении договора найма, необходимо согласие на это всех зарегистрированных в помещении лиц. Кроме того, каждый собственник должен дать свое письменное согласие на заключение договора найма (данное согласие может прописываться в самом договоре; подписи собственников и их реквизиты в договоре найма обязательны). 

-положения  о досрочном расторжении договора. Как правило, досрочное расторжение  договора возможно в судебном  порядке. Однако, стороны могут и должны самостоятельно определить в договоре случаи, когда он будет расторгнут. Особенно это важно сделать наймодателю квартиры – он может потребовать указать в договоре, что досрочное расторжение возможно в случае недобросовестного использования нанимателем жилья (порча помещения), нарушения общественного порядка и правил общежития, нарушения основных пунктов договора, систематической просрочки платежей и т.д. Так же, целесообразно прописать меру ответственности виновного лица (размер возмещаемого ущерба), если такой ущерб был причинен имуществу наймодателя.

Таковы основные правила, о которых следует помнить, решаясь на заключение договора найма жилого помещения. Обеим сторонам правоотношения следует внимательно относиться к составлению договора (даже если сделка осуществляется через специализированные агентства), и при необходимости дополнительно консультироваться по интересующим вопросам у юриста. Это значительно снизит риск возникновения проблем в будущем.

Предусматривается две разновидности найма жилого помещения: договор социального найма (п. 1 ст. 672 ГК РФ) и договор найма жилого помещения, осуществляемого на коммерческих началах, получивший название «договор коммерческого найма».

Договор коммерческого найма регулирует гл. 33 ГК РФ. Что касается договора социального найма, то к нему применяется Жилищный кодекс РСФСР 1983 г. (ЖК) и Закон РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики»1.

Отношения, связанные с социальным наймом, регулируются и ст. 672 ГК РФ, согласно которой объектом социального найма являются жилые помещения, находящиеся в домах государственного и муниципального жилищного фонда и предназначенные для социального использования, т.е. речь идет о жилье, предоставляемом бесплатно очередникам местной администрацией либо государственными организациями.

Закон «Об основах федеральной жилищной политики» определяет фонд социального использования как жилые помещения в домах государственного, муниципального и бывшего общественного фонда, заселенные на условиях, которые определены Жилищным кодексом, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.

Договор социального найма заключается на основе сложного юридического состава, включающего в себя решение местной администрации о предоставлении определенного жилого помещения и выдаче ею ордера — официального документа, подтверждающего

1 ВВС РФ. 1993 № 3. Ст.99; СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 147; 1997. № 17. Ст 1913.

право указанных в нем лиц на заключение договора найма жилого помещения.

Ордер может быть признан недействительным только в судебном порядке. Закон (ч. 1 ст. 48 ЖК) называет четыре группы оснований недействительности ордера: 1) представление гражданами не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий; 2) нарушение прав других граждан или организаций на указанное в ордере жилое помещение; 3) неправомерные действия должностных лиц при решении вопроса о предоставлении жилого помещения; 4) иные случаи нарушения порядка и условий предоставления помещений.

Признание ордера недействительным приводит к выселению граждан, перечисленных в ордере, с предоставлением другого жилого помещения или помещения, которое они ранее занимали. Однако если ордер признан недействительным вследствие неправомерных действий получивших ордер лиц, они подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения, за исключением граждан, которые ранее пользовались жилым помещением в доме государственного или общественного жилищного фонда: им должно быть предоставлено жилое помещение, ранее ими занимаемое, или другое жилое помещение (ч. 1 ст. 100 ЖК РСФСР).

Требования к предмету договора социального найма сформулированы в законе (ст. 52 ЖК): во-первых, помещение должно быть изолированным, во-вторых, жилым. Следовательно, предмет договора может представлять собой либо отдельную комнату, либо одну или несколько комнат в коммунальной квартире, но обязательно имеющих вход из мест общего пользования. Самостоятельным предметом договора жилищного найма не могут быть ни часть комнаты, ни комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежная).

Не может заключаться договор жилищного найма в отношении нежилых помещений — предназначенных, например, для контор, складов, либо в отношении подсобных помещений (коридоров, кладовых, ванн и проч.).

Сторонами договора социального найма жилого помещения являются, с одной стороны, наниматель — сторона, нанимающая помещение для проживания, и, с другой стороны, наймодатель — сторона, предоставляющая такое помещение.

В качестве наймодателя выступают жилищно-эксплуатационные организации. Употребляемый в жилищном законодательстве термин «наниматель» условен, так как права всех совместно с ним проживающих членов семьи равные. Наниматель уполномочен законом лишь

представлять всех остальных перед наймодателем при совершении от их имени каких-либо юридических действий (например, внесение квартплаты и др.).

К членам семьи нанимателя жилищное законодательство относит две категории совместно проживающих с нанимателем и связанных моральной и материальной общностью родственников и близких. Статья 53 ЖК признает членами семьи нанимателя его супруга, детей и родителей. Для признания членами семьи других родственников, нетрудоспособных иждивенцев, иных лиц необходимо, чтобы они вели с нанимателем общее хозяйство. Но закон не устанавливает ни срока совместного проживания этих лиц с нанимателем, ни условий ведения общего хозяйства. В постановлении Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. «О практике применения судами жилищного законодательства» сказано только, что суды, разрешая вопрос о признании членами семьи нанимателя других лиц, обязаны выяснить характер их отношений с нанимателем, в частности, установить, имели ли место ведение общего хозяйства (общие расходы), оказание взаимной помощи, другие обстоятельства, свидетельствующие о наличии семейных отношений.