Договор найма жилого помещения

Члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма жилого помещения (ст. 53 ЖК РСФСР).

Одной из существенных обязанностей наймодателя является предоставление нанимателю жилого помещения в исправном состоянии. Наймодатель обязан проводить в квартире необходимый капитальный ремонт, исправлять повреждения оборудования, причем в случае аварии — немедленно.

Обязанность проведения капитального ремонта неизбежно порождает и дополнительную обязанность наймодателя, предусмотренную ст. 82 ЖК, — предоставить жилье на время ремонта. \f Обязанности нанимателя сводятся к следующему: а) пользоваться предоставленным помещением и его оборудованием по прямому назначению, содержать его в надлежащем состоянии; б) своевременно вносить квартирную плату и платежи за коммунальные услуги в установленных размерах; в) производить за свой счет текущий ремонт занимаемого помещения и мест общего пользования (побелку потолков, окраску или оклейку обоями стен, окраску полов и дверей и т.п.); г) содержать в чистоте и порядке занимаемые жилые поме-

щения и места общего пользования; д) соблюдать правила внутреннего распорядка, санитарные и противопожарные правила; е) не делать в помещении никаких перепланировок без соответствующего письменного разрешения; ж) при обнаружении неисправностей в квартире немедленно принимать возможные меры к устранению повреждений и в необходимых случаях сообщать об этом управлению домами; з) возмещать наймодателю все убытки от повреждения квартиры и дома и их оборудования, происшедшие по вине нанимателя и лиц, совместно с ним проживающих; и) при выезде из жилого помещения на другое постоянное место жительства сдать наймодателю помещение и его оборудование по акту в исправном состоянии.

Наниматель имеет право на заселение освободившихся в квартире жилых помещений, которое происходит по правилам, предусмотренным ст. 46 ЖК. Если в квартире освободилось жилое помещение, не изолированное от занимаемого другим нанимателем, освободившееся помещение передается в пользование этому нанимателю. При освобождении изолированного жилого помещения в квартире, где проживают несколько нанимателей, указанное помещение должно предоставляться проживающим в квартире гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Если же в квартире нет лиц, относящихся к названной категории, освободившееся жилое помещение предоставляется гражданам, имеющим жилую площадь менее установленной нормы (причем учитывается и право на дополнительную жилую площадь). Наниматель вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи. На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, не требуется согласия остальных членов семьи.

Прекращение договора социального найма возможно по инициативе как нанимателя и членов его семьи, так и наймодателя.

Наниматель жилого помещения может расторгнуть договор в любое время, независимо от оснований и без предварительного уведомления другой стороны. Днем расторжения договора считается день выезда.

Договор найма может быть прекращен также в связи со смертью нанимателя, если он жил без семьи. Если же после смерти нанимателя в жилом помещении остались проживать члены его семьи, договор найма не прекращает своего действия.

Наймодатель вправе расторгнуть договор только при наличии установленных законом оснований и в предусмотренном правовыми нормами порядке. В зависимости от оснований выселение производится в судебном или административном порядке с предоставлением другого годного для жилья помещения (т.е. с правом заключения нового договора найма) либо без предоставления оного. Выселение без предоставления жилья — крайняя мера, которая применяется лишь в случае грубейшего нарушения установленного порядка распределения жилой площади или обязанностей по договору. Так, ст. 98 ЖК РСФСР предусматривает следующие основания выселения в судебном порядке без предоставления жилья: 1) систематическое разрушение или порча помещения либо использование его не по назначению; 2) систематическое нарушение правил общежития, делающее невозможным проживание с нанимателем других лиц в квартире или доме.

 

 

Заключение

 

Договор коммерческого найма жилого помещения, получивший широкое распространение с развитием в нашей стране рыночных отношений, с самого начала нуждался в эффективном правовом регулировании со стороны государства. На протяжении всей истории своего развития правовое регулирование отношений по коммерческому использованию жилья отставало от фактического развития данных отношений, которые и сегодня остаются недостаточно урегулированными.

В настоящее время, когда проблема обеспечения граждан жильем приобрела невиданную остроту, коммерческий наем в силу объективных социально-экономических условий выступает одним из способов удовлетворения жилищных потребностей граждан в нашей стране, что, в свою очередь, вызывает необходимость построения эффективной модели законодательного регулирования договора коммерческого найма жилого помещения.

Действующим гражданским и жилищным законодательством подготовлена правовая основа для формирования такой модели: выделены и раздельно урегулированы два типа договоров в жилищной сфере — договор социального найма и договор найма жилого помещения, под которым в теории и правоприменительной практике обоснованно понимается договор коммерческого найма, направленный на извлечение собственником дохода от использования жилья в коммерческих целях. Являясь гражданско-правовым по своей юридической природе, договор коммерческого найма находится в сфере приоритетного регулирования ГК РФ, в частности, гл. 35 ГК «Наем жилого помещения», а нормы жилищного законодательства, прежде всего ЖК РФ, применяются к рассматриваемому договору, если это не противоречит императивным требованиям указанной главы, сущности и коммерческой направленности данного договора. При этом по отношению к договору коммерческого найма любая коллизия между нормами ЖК и ГК РФ решается в пользу ГК РФ.

 

 

Глоссарий

№ п/п	Понятие	Определение
1	Гражданское право	система правовых норм, регулирующих имущественные отношения и связанные с ними личные неимущественные отношения граждан и юридических лиц, а также охрану и защиту нематериальных благ
2	Жилое помещение	изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом, пригодное для постоянного проживания людей.
3	Договор найма жилого помещения	одна сторона — собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ)
4	Договор	«соглашение двух или более лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей» (ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).
5	Договор социального найма жилого помещения	договор на право пользования жильем.
6	Договор коммерческого найма жилого помещения	это соглашение, по которому наймодатель передает нанимателю жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное пользование и владение, а наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением и своевременно выполнять обязанности по договору.
7	Наймодатель жилого помещения	собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо
8	Договор специализированного найма	по данному виду договора передается в наём специализированное жилое помещение (к таковым можно отнести служебные жилые помещения, общежития и другие) (статья 100 Жилищного Кодекса РФ).
9	Жилищный кодекс	кодифицированный нормативный акт, регулирующий отношения, связанные с жилыми и нежилыми помещениями, их использованием, жилищными правами граждан Российской Федерации.
10	Гражданский кодекс	кодифицированный федеральный  закон Российской Федерации, регулирующий  гражданско-правовые отношения. Гражданский кодекс имеет равную юридическую силу что и другие федеральные законы.

 

Список использованных источников

1	Конституция Российской Федерации [Текст]. – М. : Норма, 2008.
2	Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая и тетья. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2007.
3	Жилищный кодекс Российской Федерации. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2007.
4	Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14 ноября 2002 г. N 138-ФЗ (ГПК РФ) (в ред. Федеральных законов от 21 июля 2005 г. N 93-ФЗ; от 27 декабря 2005 г. N 197-ФЗ).
5	Обзор судебной практики Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21 июля 2000 г. "О расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев".
6	Литовкин В.Н., Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: ТК "Велби", изд-во "Проспект", 2005.
7	Крашенинников П.В., Жилищное право. М., 2005.
8	Журавлев Т.Б. Особенности предоставления жилых помещений по договору социального найма// "Гражданское право", 2007, N 2.
9	Постановление Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 "Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения" // Собрание законодательства РФ. 2005.
10	Рузанова В.Д. Расторжение договора найма жилого помещения // Жилищное право. 2005. N 3.
11	Титов А.А., Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М., 2005.

 

Приложения

А