Договор постоянной ренты

 

ОГЛАВЛЕНИЕ

 

Введение………………………………………………………………………3

Глава 1. Понятие , основные положения и элементы договора ренты……5

1.2 Понятие и особенности договора ренты……………………………….5

1.3 Диспозитивность и  императивность рентных отношений……………6

Глава 2. Постоянная рента……………………………………………………9

2.1 Получатель постоянной ренты……………………………………………9

2.2 Форма и размер постоянной  ренты………………………………………12

2.3 Сроки выплаты постоянной  ренты………………………………………13

2.4 Право плательщика на выкуп  постоянной ренты……………………..14

2.5 Выкуп постоянной ренты по требованию получателя…………………15

2.6  Выкупная цена  постоянной  ренты……………………………………..19

2.7 Риск случайной гибели имущества  переданного под выплату постоянной ренты………………………………………………………………………….20

2.8 Особенности договора  постоянной ренты………………………………21

2.9 Прекращение договора  постоянной ренты………………………………..23

3. Заключение……………………………………………………………………26

4. Приложение№1……………………………………………………………28

5. Список использованных  источников……………………………………31

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Данная работа посвящена  договору постоянной ренты .

В последние годы в  России появилось немало одиноких людей, неспособных себя материально обеспечить из-за старости, внезапной болезни. Однако у них осталось некоторое  имущество (квартира, автомобиль и пр.). Как обеспечить себе более-менее достойную жизнь? Единовременное поступление денег от продажи может «съесть» инфляция, а сдача в аренду не приносит желаемый доход. Кроме того, у таких людей может не быть наследников или они не могут участвовать в их повседневной жизни. В связи с этим получили широкое распространение различные разновидности договора ренты. Спрос на такие договоры вызвал необходимость законодательной регламентации рентных отношений (гл. 33 ГК РФ).

По мнению известного французского цивилиста Л.Ж. Морандьера, одной из них являлся недостаток наличных денег обстоятельство, приведшее к появлению ренты  недвижимости (рентной аренды)¹. Ученый писал, что собственник, желавший продать свое недвижимое имущество, легче находил приобретателя, желавшего выплатить ему вечную ренту, чем такого, который бы согласился бы уплатить капитальную сумму, ибо изобилия наличных денег не было.

Актуальность работы заключается в том, что рентные  отношения могут накладываться  как на недвижимое, так и на движимое имущество. Сегодня рентные отношения  получили новый виток своего развития, в первую очередь в виде рентных платежей за использование городской недвижимости, а так же в связи с принятием Жилищного, Земельного кодексов РФ. Актуальность исследования определяется так же и тем, что рента обременяет пользование земельным участком, здание или сооружение или другим недвижимым имуществом, а вот получателями постоянной ренты могут быть граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.

К тому же, в настоящее время в Российской Федерации договор ренты приобретает особую актуальность, что обусловило выбор данной темы.

Предметом исследования являются гражданско-правовые отношения, возникающие в связи с использованием ренты;

Объектом исследования гражданско-правовое регулирование рентных отношений в РФ.

Целью исследования является изучение правовой природы рентных  отношений в системе российского  гражданского законодательства и определить пути дальнейшего развития самого договора и взаимодействия с другими правовыми институтами.

При исследовании данной темы использовались следующие нормативные  акты: Конституция Российской Федерации, Федеральный закон «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним», также использовался ряд кодифицированных актов. Среди них, Гражданский кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс и другие. В подготовке данной работы руководствовалась также Постановлениями Правительства Российской Федерации, актами министерств Российской Федерации и других ведомств.

 

Глава 1. Понятие, основные положения и элементы договора ренты

 

1.2 Понятие и особенности договора ренты

Развернутые правила, регулирующие отношения, которые связаны с  отчуждением имущества под выплату бывшему собственнику или другому лицу денежного или иного содержания (ренты), появились в российском гражданском законодательстве впервые. Как известно, ГК 1964 г. допускал возможность лишь купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, которая к тому же была существенно ограничена, в частности тем, что в роли иждивенца могло выступать только нетрудоспособное лицо. В настоящее время в связи с изменением социально-экономической обстановки в стране надобность в этом и некоторых других ограничениях отпала. Сама же потребность в законодательной регламентации рентных отношений существенно возросла в связи с их массовым появлением в реальной жизни. Нормы главы 33 ГК призваны восполнить образовавшийся правовой вакуум и внести в рассматриваемую сферу должную упорядоченность.²

Понятие договора ренты  сформулировано в п. 1 ст. 583 ГК. Как  следует из этой нормы, договором  ренты признается договор, по которому одна сторона, именуемая получателем  ренты, передает другой стороне, именуемой  плательщиком ренты, в собственность  имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.³

Рента - реальный договор. Этот договор начинает действовать с момента, когда получатель ренты передает плательщику ренты в собственность соответствующее имущество. Само соглашение о ренте до передачи имущества никаких правовых последствий не влечет.

Следовательно, основанные на одном лишь соглашении требования о передаче имущества в собственность с последующей выплатой ренты, как и требования о выплате ренты до передачи имущества в натуре, удовлетворяться судом не могут.

Договор ренты является односторонним договором. Обязанности  в нем несет только плательщик ренты: в обмен на полученное имущество периодически выплачивать ренту. Наконец, договор ренты возмездный. Но характер возмездности специфичен. Например, в договоре займа возмездность проявляется в необходимости для заемщика возвратить сумму долга плюс проценты. А в договоре ренты возмездность выражена в уплате одних лишь процентов. В данном случае сумма, переданная получателем ренты ее плательщику, трансформируется в проценты, выплата которых осуществляется в указанные в договоре сроки и в установленных им размерах. При этом договором может быть предусмотрена выплата бессрочно (имеется в виду постоянная рента) либо на срок жизни получателя (пожизненная рента и ее разновидность - пожизненное содержание с иждивением).

В правовом регулировании  ренты Гражданский Кодекс последовательно проявляет тенденцию максимально гарантировать интересы ее получателя, тем более что получение ренты нередко может оказаться для получателя ренты основным или по крайней мере одним из основных источников средств к существованию.⁴

Сходство ренты с куплей-продажей и другими договорами о передаче имущества в собственность не превращает рентный договор в их разновидность. Ему присущи такие специфические признаки, которые свидетельствуют о его самостоятельности в ряду других гражданско-правовых договоров, направленных на отчуждение имущества. Договор ренты приводит к установлению между участвующими в нем лицами особых правовых отношений, которые совершенно не свойственны другим договорным обязательствам. Их суть заключается в обязанности одного лица предоставлять пожизненное или постоянное содержание другому лицу, которое для последнего нередко является единственным источником получения средств на существование. Возникающие из договора ренты отношения носят длительный, стабильный, а при пожизненном содержании с иждивением и доверительный характер. Механизм правового регулирования рентных отношений построен с таким расчетом, чтобы поддерживать эти их качества. Одновременно с этим для ренты, как никакого другого договора, характерен признак але-аторности (рискованности, от лат. alea — игральная кость, случайность). В отличие, например, от купли-продажи или мены, которые, по общему правилу, опосредуют акты эквивалентного товарообмена, договор ренты сопряжен с риском того, что размер рентных платежей окажется больше или, напротив, меньше стоимости отчужденного под выплату ренты имущества. Считается, что, заключая рентный договор, стороны осознают данное обстоятельство и с ним соглашаются. Поэтому противоречило бы самой сути рассматриваемого договора введение в него условия о том, что общий размер рентных платежей, который может быть выплачен получателю ренты, ограничивается стоимостью переданного имущества.⁵

 

1.3 Диспозитивность и императивность рентных отношений

Правовое регулирование рентных отношений в ГК осуществляется в основном на началах диспозитивности. Большинство норм главы 33 ГК сформулировано таким образом, чтобы обеспечить необходимую урегулированность отношений сторон даже в тех случаях, когда те или иные вопросы в самом договоре сторонами не учтены. Таковы, в частности, правила о сроках выплаты ренты, индексации ее размера, определении выкупной цены ренты, ответственности за просрочку ее выплаты и др. Число вопросов, которые должны быть прямо оговорены в договоре, достаточно невелико. К ним, в частности, относятся вопросы о размере рентных платежей (стоимости всего объема содержания с иждивением) и об обеспечении исполнения обязательств плательщика ренты при передаче ему под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества. Стороны договора могут изменять диспозитивные нормы по своему усмотрению и вводить в договор любые другие условия, если это не противоречит существу рентного договора. Например, стороны вправе договориться об ином порядке индексации размера  платежей или расширить круг оснований, при наличии которых получатель ренты может требовать ее выкупа, но не могут предусмотреть возможность правопреемства в отношении прав получателя пожизненной ренты (кроме случая, когда постоянная рента изначально установлена в пользу нескольких лиц) или ограничить выплату ренты каким-либо конкретным сроком, например, десятью годами, сроком службы имущества и т. п.

В то же время ряд конкретных рентных отношений урегулирован императивным образом. В основном это касается вопросов, связанных с гарантиями их законности и стабильности, а также обеспеченностью прав получателей ренты (например, форма договора). Как уже отмечалось, придание рентным отношениям указанных свойств является одной из главных целей правового регулирования.⁶

В законе императивно указывается на то, что рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату (п. 1 ст. 586 ГК). Иными словами, для прав получателя ренты характерен признак следования их за тем недвижимым имуществом, которое они обременяют. Поэтому в случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества, хотя бы последний и не знал, о лежащем на имуществе обременении. В случае приобретения такого имущества покупатель, не извещенный продавцом об обременении имущества рентой, может воспользоваться правами, предусмотренными ст. 460 ГК, но не может отказаться от выплаты ренты, ссылаясь на свое незнание о ее существовании. Вместе с тем, учитывая, что в реальной жизни переход обремененного рентой недвижимого имущества к новому собственному может поставить получателя ренты в сложное положение, закон устанавливает, что отчуждатель имущества несет субсидиарную с новым собственником ответственность по требованиям получателя ренты, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.

 

Глава 2. Постоянная рента.

 

2.1 Получатель  постоянной ренты.

Гражданский Кодекс РФ предъявляет особые требования лишь к личности получателя постоянной ренты, в качестве которого могут выступать лишь граждане или некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. При этом непротиворечие закону является универсальным требованием, применимым как к гражданам, так и к некоммерческим организациям. Соответствие целям деятельности - специфическое требование, применимое в данном случае лишь к некоммерческим организациям. Оно вытекает из присущей всем без исключения некоммерческим организациям специальной правоспособности: такие юридические лица могут иметь гражданские права, лишь соответствующие целям деятельности, предусмотренным в их учредительных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности.

Каких-либо условий, ограничивающих круг потенциальных плательщиков постоянной ренты, действующее законодательство не содержит. Потому им может стать  любой субъект гражданско-правовых отношений.

По любому договору ренты  возникает обязательственное правоотношение одностороннего характера, управомоченной стороной которого является получатель ренты, а обязанной - плательщик ренты.

Особенностью постоянной ренты является отсутствие связи  прав получателя ренты с его личностью. Поэтому именно в рассматриваемой разновидности ренты в отношении прав требования, принадлежащих получателям ренты, возможно правопреемство.

Такие права могут  передаваться гражданам или некоммерческим организациям путем уступки требования и переходить по наследству либо в  порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором.

Таким образом, право  требования, принадлежащее получателю ренты, может быть передано или перейти  к другому лицу на основании как  универсального (общего), так и сингулярного (частного) правопреемства. При этом закреплены ограничения двоякого рода.

Во-первых, ограничен  круг юридических фактов, служащих основанием перехода прав получателя ренты к третьему лицу: цессия, наследование и реорганизация юридического лица.

В частности, передача такого права самим получателем ренты  может осуществляться лишь посредством  уступки требования (цессии). Последняя  практически всегда облекается в  форму договора купли-продажи - при  возмездном приобретении права требования,  или дарения при безвозмездной передаче права, где в роли цедента выступает продавец или даритель, а цессионария - покупатель или одаряемый.

«Согласие плательщика  ренты на совершение цессии не требуется, но в силу указанной диспозитивной  нормы следует признать, что в договоре постоянной ренты может быть предусмотрено условие о необходимости получения предварительного согласия плательщика ренты на уступку требования получателем ренты. При отсутствии такого условия должника следует лишь известить о состоявшейся уступке»⁷.