Договор продажи недвижимости

Договор продажи  недвижимости

Понятие договора продажи  недвижимости. Выделение в главе 30 ГК особых правил, посвященных продаже недвижимости, обусловлено рядом обстоятельств. Во-первых, большинство объектов недвижимости неразрывно связано с теми земельными участками, на которых они расположены. Во-вторых, поскольку недвижимое имущество по сравнению с другими объектами обладает, как правило, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов как продавцов, так и покупателей. В-третьих, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте. Наконец, в-четвертых, недвижимость является, как правило, индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также накладывает известный отпечаток на правовое регулирование связанных с ней отношений.

Понятие договора продажи недвижимости базируется на общем определении  договора купли-продажи, данном в ст. 454 ГК, с учетом специальных норм о продаже недвижимости. Его определение  может быть таково: по договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

Договор продажи недвижимости является консенсуалъным, возмездным и взаимным.

Элементы договора продажи недвижимости. Сторонами договора являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступает,

Гражданское право. Том 2. Под  ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. –  М., Велби, 2003. С. 102

как правило, собственник недвижимости[1]. Благодаря обязательной государственной регистрации права собственности на недвижимость, правомочия собственника подтверждаются «титулом», т. е. свидетельством, выданным государственным регистрирующим органом[2]. Заключая договор, покупатель имеет возможность установить принадлежность отчуждаемого недвижимого имущества с помощью информации, содержащейся в выписке из Единого государственного реестра прав, выдаваемой регистрирующим органом, которая подтверждает правомочия собственника. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г.[3] (далее – Закон о регистрации) реализовал принцип открытости реестра, провозглашенный ст. 131 ГК, установив в ст. 7 объем информации, который могут получить третьи лица[4]. Ограничительное толкование принципа открытости и доступности государственного реестра, которое нашло отражение в Законе о регистрации, вызвано стрем-

Гражданское право. Том 2. Под  ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. –  М., Велби, 2003. С. 103

лением законодателя обеспечить интересы собственников от посягательств  и злоупотреблений третьих лиц.

Участниками договора продажи недвижимости на стороне как продавца, так и покупателя могут выступать любые субъекты права. Однако участие в договоре некоторых субъектов гражданского права связано с известными особенностями.

Если в качестве продавца выступает  государственное или муниципальное  унитарное предприятие, обладающее правом хозяйственного ведения (применительно  к казенному предприятию –  правом оперативного управления), оно  не вправе продавать недвижимое имущество  без согласия собственника (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 ГК ). Учреждения же могут отчуждать только то недвижимое имущество, которое приобретено за счет доходов от разрешенной уставом деятельности и учтено на отдельном балансе (п. 2 ст. 298 ГК). Проданное государственными или муниципальными предприятиями, а также учреждениями недвижимое имущество выбывает одновременно как из сферы хозяйственного ведения (соответственно из оперативного управления), так и из государственной (муниципальной) собственности или частной собственности, если учредителем учреждения является частный собственник.

То же самое происходит, если эти  субъекты выступают в качестве покупателя, т. е. одновременно происходит и смена  собственника, и возникновение права  хозяйственного ведения (права оперативного управления). Соответственно государственной  регистрации подлежит одновременно и переход права собственности, и возникновение иных вещных прав (хозяйственного ведения, оперативного управления).

При продаже недвижимости в процессе приватизации действуют специальные  правила, предусмотренные законодательством  о приватизации. Особым правилам подчиняется  процедура продажи недвижимости на торгах.

Некоторыми особенностями характеризуется  процесс продажи недвижимого  имущества и в тех случаях, когда продавцом выступает частное  юридическое лицо. Правда, эти особенности  затрагивают внутренние процессы волеизъявления юридического лица, в частности акционерного общества. В Федеральном законе «Об  акционерных обществах»[5] предусмотрены правила совершения крупных сделок, связанных с приобретением или отчуждением обществом имущества. Эти правила могут применяться к сделкам с недвижимым имуществом, если его стоимость составляет

Гражданское право. Том 2. Под  ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. –  М., Велби, 2003. С. 104

более 25% балансовой стоимости активов  общества (ст. 78 Закона). Такие сделки должны быть одобрены советом директоров (наблюдательным советом) общества или  общим собранием акционеров в  соответствии со ст. 79 Закона.

Для совершения сделки с недвижимостью, если она находится в совместной собственности супругов, а продавцом  или покупателем выступает один из супругов, необходимо получить нотариально  удостоверенное согласие другого супруга. При отсутствии такого согласия на совершение сделки она может быть признана недействительной в судебном порядке по требованию супруга, не участвовавшего в заключении сделки, но чье согласие необходимо было получить. Срок исковой давности для исков о признании такой сделки недействительной так же, как и для других оспоримых сделок, устанавливается в один год и исчисляется со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 2 ст. 181 ГК, п. 3 ст. 35 СК).

Предметом рассматриваемого договора является недвижимое имущество. Именно предмет договора является тем отличительным признаком, который позволил выделить этот вид договора купли-продажи. В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК к недвижимым вещам отнесены земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. К недвижимым вещам законом может быть отнесено и иное имущество.

Наиболее дискуссионен вопрос о  возможности заключения договора купли-продажи  не завершенного строительством объекта. Можно ли рассматривать такой  объект в качестве объекта недвижимости и соответственно может ли он быть предметом договора купли-продажи, и подлежит ли регистрации переход  права собственности? Арбитражная  практика отвечает на поставленные вопросы  положительно[6]. Эта позиция Высшего Арбитражного Суда РФ обосновывается следующими доводами: во-первых, данный объект обладает свойствами, присущими объектам недвижимости

Гражданское право. Том 2. Под  ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. –  М., Велби, 2003. С. 105

в силу прочной связи с землей и невозможностью перемещения без  несоразмерного ущерба его назначению, во-вторых, гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений  в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством. Выводы Высшего Арбитражного Суда РФ позволяют вовлечь в гражданский  оборот не завершенные строительством объекты[7], но вместе с тем они на первый взгляд противоречат ст. 219 ГК, которая возникновение права собственности на вновь создаваемые объекты недвижимости связывает с моментом их государственной регистрации. Хотя ст. 219 ГК и сформулирована императивно, толкование ее в сочетании с п. 2 ст. 8 ГК позволяет сделать вывод о возможных исключениях из общего правила, что и сделано Законом о регистрации. В соответствии с п. 2 ст. 25 Закона допускается регистрация права на указанный объект недвижимого имущества в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства. Кроме того, нет препятствий к установлению на уровне закона требования о регистрации строящихся объектов на определенных этапах строительства. Регистрация самих объектов недвижимости носит учетный характер[8].

Хотя предметом договора купли-продажи, как уже отмечалось, является недвижимость как имущество в узком значении этого слова, т. е. как вещь, правила  § 7 главы 30 ГК применимы и к договорам  купли-продажи доли в праве общей  собственности на не-

Гражданское право. Том 2. Под  ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. –  М., Велби, 2003. С. 106

движимость. Этот вывод подтверждается историческим толкованием ст. 24 Закона о регистрации[9].

Учитывая свойства недвижимых вещей  и их повышенную ценность, законодатель предъявляет особые требования к  степени детализации предмета договора. Из содержания ст. 554 ГК следует, что  в договоре должны быть данные, позволяющие  определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем  земельном участке либо в составе  другого недвижимого имущества. Например, если предметом договора является здание, сооружение или помещение, в договоре необходимо указать его  месторасположение, адрес, назначение, год постройки, площадь, в том  числе жилую, этажность и другие характеристики. Кадастровый номер  в силу его уникальности и неповторимости может стать одним из главных  индивидуализирующих характеристик  объекта недвижимости. Он присваивается  объекту при осуществлении кадастрового и технического учета[10]. Суть кадастрового и технического учета объекта недвижимости состоит именно в описании и индивидуализации объекта недвижимого имущества, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества (ст. 1 Закона о регистрации). При отсутствии в договоре требуемой законом детализации предмета договора условие о предмете считается несогласованным, а договор незаключенным.

Если предметом договора является памятник истории и культуры, включенный в соответствующий перечень памятников, то в договоре должно быть указание на историко-культурное значение отчуждаемого объекта недвижимости, что следует  рассматривать как существенную характеристику предмета договора, без  которой он считается незаключенным. Отсутствие такой характеристики либо приложения к договору перечня архитектурно-художественных элементов объекта, составленного  Управлением государственной инспекции  по охране памятников истории и куль-

Гражданское право. Том 2. Под  ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. –  М., Велби, 2003. С. 107

туры, может привести к утрате этих объектов, подлежащих особой охране.

При заключении договоров купли-продажи  недвижимости необходимо учитывать  ограниченную оборотоспособность отдельных объектов недвижимости. Так, п. 3 ст. 129 ГК определено, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Таким образом, ГК закрепляет приоритет специального законодательства в вопросах регулирования оборотоспособности природных ресурсов[11]. Статья 27 ЗК определяет перечень земельных участков, изъятых из оборота и ограниченных в обороте. В отношении земель сельскохозяйственного назначения сделана отсылка к Федеральному закону об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Однако действие названного Закона не распространяется на земельные участки, перечисленные в п. 7 ст. 27 ЗК. Сделки с иными земельными участками совершаются в соответствии с гражданским законодательством и ЗК. Среди специальных правил, установленных ЗК относительно продажи земельных участков, следует назвать ст. 35 и 37. Законом не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Недействительность некоторых условий договора купли-продажи прямо оговорена в п. 2 ст. 37 ЗК. Предоставление продавцом заведомо ложной информации о земельном участке порождает у покупателя право требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему убытков,.

Договор продажи недвижимости в  соответствии со ст. 550 ГК заключается  в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Подобные требования к простой письменной форме договора вызваны отказом законодателя от но-

Гражданское право. Том 2. Под  ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. –  М., Велби, 2003. С. 108

тариального удостоверения договора купли-продажи недвижимости и заменой  его государственной регистрацией[12].

Заключение договора путем составления  одного документа позволяет сторонам четко представлять условия совершаемой  сделки, а также упрощает восприятие регистрирующим органом волеизъявления сторон. Несоблюдение указанной формы  договора влечет его недействительность.

Особого внимания заслуживает вопрос о регистрации. Порядок государственной регистрации сделок купли-продажи недвижимости и прав на нее установлен Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. Регистрация осуществляется в Едином государственном реестре органами юстиции по регистрации прав на недвижимость. Что регистрируется при совершении сделок с недвижимостью? Статьей 551 ГК РФ предусмотрена государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость. Правда, законодатель не раскрывает содержания этого понятия, создавая трудности при отграничении его от сходных понятий, таких, как «регистрация права собственности» и «регистрация сделки». Очевидно, что «регистрация перехода права собственности» не должна отождествляться с «регистрацией сделки»[13], но последняя может осуществляться одновременно с «регистрацией права собственности», если в договоре стороны не предусмотрели иной момент перехода права собственности. Этого совпадения может и не быть. Толкование пп. 1 и 2 ст. 551 ГК позволяет сделать вывод о существовании договора до государственной регистрации перехода права собственности. Обязательства между сторонами возникли, но на взаимоотношения с третьими лицами это не влияет, так как покупатель не получил еще «титула» собственника.

До государственной регистрации  перехода к покупателю права собственности  на объект недвижимости он не вправе совершать  сделки по его отчуждению. Означает ли заключение договора купли-продажи, что до вышеуказанного момента и  продавец не может распорядиться  объектом недвижимости? Из договора вытекает обязанность продавца передать в  собственность покупателя предмет  договора. Этой обязанности соответствует  право требования покупателя. Между  сторонами возникает обязательственное пра-