Договор продажи недвижимости

Гражданское право. Том 2. Под  ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. –  М., Велби, 2003. С. 109

воотношение. Однако с этого момента  еще не прекращается право собственности  продавца в отношении продаваемого недвижимого имущества. До государственной  регистрации права собственности  за покупателем продаваемый объект недвижимости остается в собственности  продавца. Может ли в таком случае продавец осуществить свои правомочия собственника в отношении принадлежащего ему имущества, в частности распорядиться им иначе, чем предусмотрено в договоре купли-продажи? Означает ли обязанность, вытекающая из заключенного договора купли-продажи, отказ продавца от осуществления права распоряжения своим имуществом? На последний вопрос можно дать и положительный ответ, что не препятствует заключению договора с другими покупателями. Ведь отказ от осуществления права не означает его прекращения (ст. 9 ГК). А если право распоряжения в течение некоторого времени после заключения договора остается за продавцом, то он может его и осуществить. Заключая договор, собственник выражает свою волю на отчуждение имущества конкретному лицу. Если в дальнейшем, несмотря на наличие договора с первым покупателем, имущество будет продано другому, это означает изменение воли собственника-продавца. Заключение последующей сделки означает односторонний отказ от исполнения первого договора, что является недопустимым в силу ст. 310 ГК, которая устанавливает общий запрет на односторонний отказ от исполнения обязательства. Нарушение этого запрета следует рассматривать как основание для возложения гражданско-правовой ответственности в соответствии со ст. 401 ГК.

Заключение нового договора купли-продажи, безусловно, следует оценивать как  нарушение ранее заключенного договора, но это не означает одновременно недействительности более позднего договора, если он исполнен. Последствия неисполнения обязательства  передать индивидуально-определенную вещь определяет ст. 398 ГК. Кредитор может  требовать отобрания этой вещи у  должника и передачи ее на предусмотренных обязательством условиях. Однако это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему на нее право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Таким образом, заключение договора купли-продажи недвижимости не препятствует продавцу до государственной регистрации перехода права собственности произвести отчуждение в пользу иных лиц, хотя это и позволит оценить его действия в качестве правонарушения. Гарантией прав покупателя от подобного поведения продавца может быть сокращение времени между заключением договора и государственной регистрацией перехода права. Закон о регистрации не устанавливает срока, в течение которого договор и (или) переход права собственности подлежит регистрации.

Гражданское право. Том 2. Под  ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. –  М., Велби, 2003. С. 110

Изложенная выше позиция разделяется  не всеми юристами и правоприменительными органами. Например, Н. И. Клейн и  В. В. Чубаров[14] считают, что до момента регистрации перехода права собственности «продавец теряет право распоряжения этой вещью любым способом. В случае если какая-либо из сторон совершит эти действия, другая сторона имеет право предъявить иск о признании сделки недействительной, а в соответствующих случаях – один из исков, предусмотренных ст. 301–304 ГК». Сделанный вывод не соответствует закону хотя бы потому, что виндикационный иск вряд ли может быть использован в данном случае для защиты прав покупателя по договору, учитывая, что этот способ защиты прав связан с лишением владения.

Позиция Высшего Арбитражного Суда РФ по этому поводу нашла отражение  в «Обзоре практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи  недвижимости»[15]. Поскольку имущество по договору купли-продажи обременено правами покупателя, в Обзоре сделан вывод об утрате продавцом права распоряжения имуществом любым способом, даже до государственной регистрации права за новым собственником. В более позднем обзоре практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», приводится обоснование позиции арбитражного суда о невозможности государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, а следовательно, и заключения такого договора собственником с покупателем при наличии ранее заключенного и зарегистрированного договора с другим покупателем в отношении той же квартиры. При разрешении таких споров суд ссылался только на ст. 12 Закона о регистрации и Правила ведения Единого государственного реестра, которые предписывают вносить в реестр не противоречащие друг другу регистрационные записи о правах на недвижимое имущество, об обременениях этих прав и о сделках с таким имуществом. Высший Арбитражный Суд РФ пришел к выводу о том, что наличие в Едином государственном реестре прав записи о зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры препятствует совершению записи о регистрации нового договора купли-продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом, до тех

Гражданское право. Том 2. Под  ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. –  М., Велби, 2003. С. 111

пор, пока регистрационная запись о более раннем договоре не будет  погашена записью о прекращении  упомянутого договора ввиду его  расторжения, отказа от него одной из сторон или по другим основаниям.

Словосочетание «государственная регистрация перехода права собственности  на недвижимость», употребленное в  ст. 551 ГК, будучи юридико-техническим  приемом, подразумевает регистрацию  права собственности на недвижимость, приобретенную по договору. Таким  образом, «регистрация права собственности» и «регистрация перехода права собственности» суть тождественные понятия с  тем лишь отличием, что в последнем  случае ударение сделано на производный  характер приобретения права собственности. Наряду с этим допустимо словосочетание «регистрация возникновения и прекращения  права собственности».

Договор продажи недвижимости, по общему правилу, совершается в письменной форме и не требует государственной  регистрации[16]. Стороны обязаны зарегистрировать только переход права собственности на имущество[17]. При этом указанная регистрация осуществляется не обязательно одновременно с передачей недвижимости по акту. Исполнение обязанности продавца по передаче недвижимости покупателю может происходить как до, так и после регистрации перехода права собственности.

Гражданское право. Том 2. Под  ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. –  М., Велби, 2003. С. 112

Применительно к продаже жилых  помещений и предприятий законодатель обязывает стороны зарегистрировать договор под страхом его недействительности (ст. 558 ГК и 560 ГК). Договор считается заключенным с момента такой регистрации. Регистрация перехода права собственности в соответствии со ст. 551 ГК не означает регистрации самого договора купли-продажи[18]. Следовательно, по сделкам с жилыми помещениями и предприятиями обязательна регистрация сделки, а затем или одновременно регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК)[19].

Закон о регистрации не регулирует отношения по регистрации прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты. Понятие недвижимости, используемое в Законе о регистрации, сужено по сравнению с ГК за счет исключения из сферы его действия вышеуказанных  объектов (ст. 1, 4, 33 Закона). Впредь до принятия соответствующих федеральных законов, основанных на положениях п. 1 ст. 131 ГК, применяется действующий порядок  регистрации прав на эти объекты  недвижимости.

В настоящее время применяются  правила о специальной в смысле ст. 130 ГК регистрации, предусмотренной  главным образом в транспортных кодексах и уставах, а также ведомственных  нормативных актах, принятых в соответствии с ними.

В частности, порядок государственной  регистрации и учета воздушных  судов определяется ВК. Однако неразрешенной  оказалась проблема государственной  регистрации права собственности  и иных вещных прав на воздушные  суда, так как ВК ограничился отсылкой к ст. 131 ГК (п. 9 ст. 33). В то же время  ст. 131 ГК содержит только общее правило о регистрации перечисленных в ней прав на недвижимость в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Более удачной оказалась регламентация  вопроса регистрации морских  судов, судов внутреннего плавания, а также судов смешанного плавания КТМ. Перечисленные в КТМ суда подлежат регистрации в одном  из реестров судов РФ: Государственном  судовом реестре, судовой книге или бербоут-чартерном реестре.

Гражданское право. Том 2. Под  ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. –  М., Велби, 2003. С. 113

Право собственности и иные вещные права на судно, а также ограничения (обременения) прав на него подлежат регистрации  в Государственном судовом реестре  или судовой книге. С моментом регистрации судна связывается  также приобретение им национальности РФ и соответственно права плавания под Государственным флагом РФ. Правила регистрации судов и прав на них в морских торговых портах утверждаются федеральным органом исполнительной власти в области транспорта[20], правила регистрации судов и прав на них в морских рыбных портах – федеральным органом исполнительной власти в области рыболовства[21]. В зависимости от отнесения судов к той или иной категории, определенной КТМ, регистрацию судов осуществляют капитаны морского торгового порта, капитаны морского рыбного порта или органы технического надзора за такими судами.

Под государственной регистрацией судна и прав на него согласно ст. 16 KB ВТ понимается акт признания  и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или  прекращения прав на судно в соответствии с гражданским законодательством.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на судно, ограничения (обременения) указанных прав, а также  сделки с судном, подлежащие обязательной государственной регистрации в  соответствии с российским законодательством. Регистрация самоходных и несамоходных судов внутреннего плавания с  определенной мощностью двигателя, а также пассажирских, наливных судов, спортивных парусных и прогулочных  парусных судов осуществляется в  Государственном судовом реестре  РФ государственными речными судоходными  инспекциями бассейнов. Суда смешанного (река–море) плавания регистрируются в том же реестре капитанами речных портов, расположенных в устьях рек, либо капитанами морских торговых портов. Государственная регистрация иных судов осуществляется в судовой  книге специально уполномоченными  Правительством органами в порядке, установленном этими органами.

Государственная регистрация судна  в Государственном судовом реестре  осуществляется по заявлению правообладателя. Основания государственной регистрации  судна и прав на него, исключение судна из названного реестра, другие вопросы регистрации

Гражданское право. Том 2. Под  ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. –  М., Велби, 2003. С. 114

разрешены КВВТ. Порядок же осуществления  регистрации согласно п. 2 ст. 19 КВВТ определяется правилами государственной  регистрации судов, утвержденными  федеральным органом исполнительной власти в области транспорта.

Для некоторых объектов, отнесенных к недвижимости, правила регистрации  отсутствуют. Так, п. 4 постановления  Верховного Совета РФ от 20 августа 1993 г. «О введении в действие Закона РФ «О космической деятельности»[22] Совету Министров – Правительству РФ было поручено до 1 января 1994 г. принять положение о регистрации космических объектов РФ. Однако оно не принято до сих пор, поэтому нет ясности в том, каким органом и в каком порядке регистрируются космические объекты. Отсутствие правил регистрации сдерживает развитие рынка торговли космическими объектами. Руководствоваться можно только Законом РФ «О космической деятельности» от 20 августа 1993 г.[23], в соответствии с п. 1 ст. 17 которого космические объекты подлежат регистрации и должны иметь маркировку, удостоверяющую их принадлежность к РФ. Значение этой регистрации в том, что она одновременно удостоверяет принадлежность космического объекта к РФ и свидетельствует о праве собственности на него конкретного лица. Принадлежность к РФ означает, что РФ сохраняет контроль над зарегистрированными в ней космическими объектами во время нахождения этих объектов на Земле, на любом этапе полета в космос или пребывания в космосе, на небесных телах, а также после возвращения на Землю за пределами юрисдикции государства. Смены собственника космического объекта в зависимости от места нахождения объекта не происходит.

Отнесение морских, космических, воздушных  судов к недвижимости, а также  установление специальных правил их регистрации связано с тем, что  эти объекты, даже покидая пространственные границы государства, осуществившего их регистрацию, и находясь в пределах территории другого государства, остаются в сфере юрисдикции РФ.

Цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости, при ее отсутствии договор считается незаключенным. Правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, в отношении купли-продажи недвижимости не действуют в силу прямого указания абз. 2 п. 1 ст. 555 ГК на то, что отличает договор продажи недвижимости от других возмездных договоров, в том числе и от иных видов договора купли-продажи. Особенность определения цены при продаже недвижимого иму-

Гражданское право. Том 2. Под  ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. –  М., Велби, 2003. С. 115

щества, находящегося на земельном  участке, состоит в том, что согласованная  в договоре продажная цена включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части  земельного участка или права  на нее. Эта норма диспозитивная, иные правила могут быть установлены  законом или договором.