Договор ренты и его разновидности

 

 

Оглавление

 

Введение……………………………………………………………….……3

Глава 1 Общая характеристика договора ренты…………………………5

1.1. Понятие, стороны и предмет договора ренты……………………….5

1.2. Юридическая природа договора ренты ………………………......….7

1.3. Защита интересов получателя ренты…………………………………9

Глава 2 Разновидности договора ренты………..………………………..11

2.1. Договор постоянной  ренты……………………………………….....11

2.2. Договор пожизненной  ренты………………………………..……....17

2.3. Договор пожизненной ренты содержания с иждивением…….…...19

Заключение……………………………………………………………......27

Список использованной литературы………………………………….....29

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Договоры постоянной ренты и денежной пожизненной ренты являются относительно новыми для российского гражданского законодательства, хотя такая разновидность пожизненной ренты, как договор пожизненного содержания с иждивением, была предусмотрена ст. 253, 254 ГК РСФСР 1964 г. в виде договора купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца. В ГК РФ он сформулирован значительно шире, изменен и расширен предмет договора, качественный состав сторон, введен ряд новых понятий.

Понятие договора ренты закреплено в ст. 583 ГК РФ1. Суть договора ренты заключается в том, что владелец имущества (получатель ренты) передает ее плательщику ренты на условиях регулярной выплаты установленной условиями договора денежной суммы (собственно ренты). Договор ренты существует в трех видах: постоянная рента, пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением. При этом договор пожизненного содержания с иждивением принято признавать разновидностью договора пожизненной ренты. Договор пожизненного содержания с иждивением определяет, что плательщик не только вносит некую денежную сумму, но и осуществляет уход за владельцем квартиры (получателем ренты).

В современных условиях договор ренты и его разновидности чаще применяется в отношении недвижимого имущества, в частности, жилого помещения, хотя постоянная и пожизненная рента не исключает возможности передачи в собственность движимого имущества.

Договор ренты наиболее приемлем для тех категорий лиц, которые не могут приобрести имущество в собственность, но с другой стороны готовы выплачивать определенные денежные сумы регулярно. Обычно подобные договоры заключают с людьми пожилыми, которые по каким-то причинам остались без ухода и попечения родственников. Таким образом, плательщик ренты получает возможность приобрести, например, квартиру (пусть не сразу, а через некоторое время), а владелец жилья - необходимый уход и достойное денежное содержание.

Однако на практике часто возникают ситуации, когда стороны договора ренты оказываются в невыгодном положении, заранее допустив ошибку или не продумав все условия договора.

Ввиду изложенного, становится очевидным, что изучение договора ренты и пожизненного содержания с иждивением важно в силу актуальности данных договоров и проблем, которые могут возникнуть на практике.

Целью курсовой работы является исследование договора ренты и его разновидности.

Для достижения поставленной цели в курсовой работе решены следующие задачи:

1. рассмотрено понятие, стороны и предмет договора ренты;
2. исследована юридическая природа договора ренты;
3. проанализирована защита интересов получателя ренты;
4. выявлены особенности договора постоянной ренты;
5. исследован договор пожизненной ренты;
6. рассмотрен договор пожизненной ренты содержания иждивением.

Для написания курсовой работы использованы труды следующих авторов: Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина, О.Н. Садикова, С.П. Гришаева, А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого, Е.А. Суханова.

При проведение курсового исследования использованы следующие методы научного исследования: анализ, синтез и метод сравнения.

Структура курсовой работы состоит из введения, двух глав, шести параграфов, заключения и списка использованной литературы.

 

Глава 1 Общая характеристика договора ренты.

 

 

1.1 Понятие, стороны и предмет договора ренты.

 

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК).

Согласно п. 2 ст. 583 ГК по договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента).

Сторонами договора ренты являются: а) получатель ренты (рентный кредитор) - лицо, передающее свое имущество в собственность другого лица с целью получения от последнего в течение длительного периода времени дохода (ренты);

б) плательщик ренты (рентный должник) - лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу в течение длительного периода времени доход (ренту).

Получателями ренты в договоре пожизненной ренты и его разновидности - договоре пожизненного содержания с иждивением - в силу самой сущности этих договоров могут быть только граждане. В п. 1 ст. 589 ГК указано, что получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Получатель ренты может не совпадать с лицом, передающим имущество под выплату ренты. Например, пожизненная рента может быть установлена одним гражданином в пользу другого гражданина или группы граждан (п. п. 1 и 2 ст. 596 ГК).

Плательщиками ренты (рентными должниками) могут быть любые граждане, коммерческие и некоммерческие юридические лица, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты. Такая способность является свойством фактического порядка и определяется в период заключения договора с конкретным субъектом. Вместе с тем эта способность может определяться и юридическими критериями (например, когда уставом юридического лица запрещена возможность заключения договоров ренты).

Предмет договора ренты определен в п. 1 ст. 583 ГК как имущество. Точно назван лишь предмет договора ренты с условием пожизненного содержания с иждивением, которым объявлено недвижимое имущество (п. 1 ст. 601 ГК). По точному смыслу п. 1 ст. 583 ГК получатель ренты передает плательщику ренты имущество в собственность. Поскольку объектом права собственности являются только индивидуально-определенные вещи, предметом договора ренты могут быть вещи (как движимые, так и недвижимые), наличные деньги и документарные ценные бумаги. Безналичные деньги, являющиеся правами требования, бездокументарные ценные бумаги, представляющие собой способ фиксации прав, равно как и иные имущественные права, не могут быть объектами права собственности, а соответственно, предметом договора ренты. По этой же  
причине в качестве предмета договора ренты не могут выступать работы, услуги, информация, исключительные права на средства индивидуализации предприятия и его продукции (услуг), исключительные права на результаты творческой деятельности, нематериальные блага.

Различия в правовом режиме имущества, которое может быть предметом договора ренты, предопределяют особенности порядка передачи (отчуждения) того или иного имущества под выплату ренты. Так, возмездное отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества потребует соблюдения норм о порядке передачи недвижимого имущества во исполнение договора продажи недвижимости, предусмотренных ст. 556 ГК; отчуждение под выплату ренты ценных бумаг потребует соблюдения предписаний ст. 146 ГК о порядке передачи прав по ценной бумаге и т.д.

В соответствии со ст. 584 ГК договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. Рентное обременение должно регистрироваться на основании п. 6 ст. 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"2 как обременение права собственности в листе записи о прочих ограничениях в соответствии с п. 59 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним3. Если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, такой договор будет считаться недействительным (п. 1 ст. 165, ст. 584 ГК). Если же договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться в силу п. 3 ст. 433 ГК незаключенным, так как ст. 584 ГК не содержит указания на его  
недействительность. Повышенные требования законодателя' к оформлению договора ренты призваны максимально гарантировать интересы получателя.

 

1.2 Юридическая природа договора ренты.

 

Договор ренты является самостоятельным видом договора. От договора дарения он отличается тем, что лицо, произведшее отчуждение имущества в собственность другого, вправе требовать предоставления встречного удовлетворения - рентного дохода. От договоров купли-продажи и мены договор ренты отличается характером встречного удовлетворения.

Объем причитающихся получателю рентных платежей является неопределенным, ибо обязательство по выплате ренты действует либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя (пожизненная рента). Договор ренты относится к группе алеаторных (рисковых) договоров. Элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, заключается в вероятности того, что либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим предоставленное.

К договору ренты возможно применение в субсидиарном порядке норм о договорах купли-продажи и дарения, если это не противоречит существу данного договора (п. 2 ст. 585 ГК). Это объясняется тем, что отчуждение имущества под выплату ренты может быть осуществлено либо за плату (по модели отношений купли-продажи), либо бесплатно (по модели отношений дарения). Данное обстоятельство необходимо учитывать при решении вопроса о реальности или консенсуальности договора ренты.

Договор ренты является реальным при передаче (отчуждении) движимого имущества под выплату ренты в собственность плательщика ренты бесплатно, так как в этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 32 ГК о договоре дарения, в большинстве случаев являющемся реальным договором. Договор ренты является консенсуальным в случаях, когда передача движимого имущества в собственность плательщика ренты осуществляется за плату, так как в этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 30 ГК о консенсуальном договоре купли-продажи. Таким образом, договоры ренты, заключенные под отчуждение движимого имущества, могут обладать реальным и консенсуальным характером в зависимости от того, за плату или бесплатно отчуждено движимое имущество под выплату ренты.

Договоры ренты могут иметь односторонний или взаимный характер. Реальные договоры ренты, по которым передача движимого имущества осуществляется по модели договора дарения, являются односторонними, а консенсуальные договоры ренты - передача движимого имущества осуществляется по модели договора купли-продажи, являются взаимными. Если под выплату ренты передается недвижимое имущество, о консенсуальности или реальности договора говорить не приходится, поскольку правообразующая сила договора ренты может иметь место только во взаимосвязи с актом государственной регистрации. Поэтому если недвижимое имущество было отчуждено под выплату ренты безвозмездно, плательщик ренты вправе требовать его передачи, как и при возмездном отчуждении.4

Договор ренты является возмездным. Это проявляется в необходимости предоставления плательщиком ренты ее получателю рентных платежей взамен имущества, полученного в собственность. Право на рентные платежи (ренту, рентный доход) возникает у получателя ренты только после передачи имущества под выплату ренты. С этого же момента возникает обязанность по выплате рентных платежей у плательщика ренты.

 

1.3 Защита интересов получателя ренты.

 

Рентные платежи могут осуществляться в форме денежных выплат (п. 1 ст. 590, п. 1 ст. 597 ГК), а также в форме предоставления иждивения, включающего обеспечение потребностей в жилье, питании, одежде и пр. (п. 1 ст. 602 ГК). Закон может определять минимальный размер пожизненной ренты (п. 2 ст. 597 ГК) и минимальную стоимость общего объема содержания с иждивением (п. 2 ст. 602 ГК). Цель подобных законодательных предписаний - защита интересов рентного кредитора и установление объективных критериев отграничения притворных сделок ренты, прикрывающих иные сделки. Независимо от формы все рентные платежи должны иметь соответствующую денежную оценку. Обязательство по выплате рентных платежей является длящимся и подлежит систематическому исполнению. Поэтому закон устанавливает ряд правил о форме и способах обеспечения исполнения обязательства по выплате ренты.

Согласно п. 2 ст. 587 ГК существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, обеспечивающее интересы получателя ренты. Из него должна вытекать обязанность плательщика ренты либо предоставить обеспечение исполнения его обязательств по выплате ренты, либо застраховать риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение плательщиком ренты обязательств по ее выплате по правилам ст. 932 ГК в пользу получателя ренты. Обязательства по выплате могут обеспечиваться любыми предусмотренными законом или договором способами обеспечения исполнения обязательств: залогом, удержанием имущества, поручительством, банковской гарантией, задатком и др. При невыполнении плательщиком ренты указанных обеспечительных обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, последний вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков.