Договор субаренды

При субаренде арендатор по отношению к субарендатору становиться арендодателем, сохраняя в то же время некоторый объём арендных прав и за собой.

В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

 Договор субаренды не может  быть заключен на срок, превышающий  срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Важно уделить особое внимание весьма значимому вопросу о состоянии договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды. Гражданский кодекс регламентирует этот момент следующим образом:

1. Если иное не предусмотрено  договором аренды, досрочное прекращение  договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными  являются и заключенные в соответствии  с ним договоры субаренды."

Цель договора Субаренды - обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора.

Субарендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендатор преследует цель снизить затраты на арендованное ранее, но не используемое помещение в рамках ранее заключенного договора Аренды извлечение прибыли из передачи имущества во временное пользование третьему лицу.

Под пользованием понимается, извлечение из вещи её полезных свойств без изменения субстанций вещи, в том числе приобретение плодов и доходов.

По общему правилу, плоды, продукты и доходы, полученные в результате использования имущества в соответствии с договором, поступают в собственность Субарендатора (арендатора) (ч.2 ст.606 ГК). Впрочем, законом иных правовых актов или договоров, может быть иное правило (ст. 136 ГК), а именно, что плоды, продукция и доходы переходят в собственность арендодателя или третьего лица.

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (ч. 1 ст. 617 ГК), т.е. договор аренды (субаренды) при смене арендодателя сохраняет силу.

К элементам договора относятся стороны, предмет, форма и содержание. Стороны договора - Субарендатор и арендатор.

По общему правилу, и в роли Субарендатора, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица. А среди последних – коммерческие и некоммерческие организации, а также государство, национально – государственные, административно – территориальные и муниципальные образования.

«Арендатор» - юридическое лицо или физическое, предоставляющее

Субарендатору Помещение в возмездное пользование и имеющее все необходимые права на сдачу Помещения в субаренду.

«Субарендатор» - юридическое или физическое лицо, осуществляющее возмездное пользование Помещением на основании настоящего Договора субаренды и несущее права и обязанности, предусмотренные действующим законодательством.

Арендаторами могут быть граждане и юридические лица РФ, иностранные граждане.

Субаренда как и аренда допускается во всех отраслях хозяйства и может применяться в отношении имущества всех форм собственности.

Предмет договора – любая телесная не потребляемая вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе пользования. В частности, в качестве предмета договора Субаренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты (например, участки леса или водные объекты), здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и многое движимое имущество.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается. Поскольку сдача в аренду – также элемент оборота, изъятые из оборота вещи сдаваться в аренду не могут, а ограниченные в обороте, сдаются при условии соблюдения установленных ограничений. Существенные ограничения установлены в отношении имущества, находящегося в государственной собственности. Всё же остальные вещи могу сдаваться в аренду и в субаренду свободно.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащие передаче субарендатору в качестве объекта субаренды (ч. 3 ст. 607 ГК). Следовательно, предметом договора субаренды может быть только индивидуально – определённая вещь. Этот вывод вытекает также из ч. 3 ст. 611 ГК.

Вещь, передаваемая в аренду, должна быть юридически не заменимой, вещь по окончании договора возврату подлежит та же вещь. Вещи, определяемые родовыми признаками, не могут составлять предмет договора аренды, поскольку относятся к юридически заменимым.

Форма договора аренды урегулирована в ст. 609 ГК. Договор субаренды как и договор аренды на срок более года, а также если хотя бы одна сторона договора является юридическим лицом, независимо от срока должен быть заключён в простой письменной форме (п. 2 ст. 651 ГК).

Для многих видов арены существуют особые правила о форме договора и его государственной регистрации.

Договор субаренды недвижимого имущества, независимо от суммы сделки, срока и состава участников, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст.

609 ГК). Это общее положение конкретизировано  в ст. 26 Федерального закона

“О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, согласно которой с заявлением о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Существенным условием договора Субаренды можно считать только его предмет. В отношении его прямо сказано, что при отсутствии в договоре данных, позволяющих определить имущество, которое подлежит передаче в аренду, условие о предмете считается не согласованным, а соответствующий договор незаконным (п. 3 ст. 607 ГК).

Цена договора (арендная плата), как и срок, не относится к существенным условиям. Если арендная плата договором не установлена, применяется обычная арендная плата (п. 3 ст. 424 ГК, п. 1 ст. 614 ГК).

Договор субаренды не может быть заключён на срок, превышающий срок договора аренды. В противном случае он в соответствующей части будет не действительным на основании ст. 168 ГК.

 

3. Содержание договора субаренды.

3.1. Обязанности и права арендодателя по договору субаренды.

Арендодатель во исполнении заключённого договора обязан:

1.Представить аренду имущества  в состоянии, соответствующем условию  договора Субаренды и назначенного имущества (п. 1 ст. 611 ГК).

Имущество сдаётся в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами, если иное не предусмотрено договором.

Обязанность обеспечить надлежащее состояние имущества действует на протяжении всего срока аренды, хотя вещь и передаётся арендатору, как правило, вскоре после заключения договора.

Предоставление имущества в надлежащем состоянии означает, что оно передаётся свободным от недостатков, т.е. от таких его свойств, которые ухудшают его качества или, что одно и тоже, предоставляют собой любые отступления от того состояния имущества, которое требуется в соответствии с договором аренды.

Арендодатель отвечает за любые недостатки сданного в аренду имущества. Ответственность не наступает лишь за те недостатки, которые:

а) оговорены арендодателем уже при заключении договора аренды

(естественно, в той форме, в которую  должен быть облечён договор);

  б) заранее известные арендатору (которые, к примеру, ранее арендовал то же имущество или знал о недостатках из средств массовой информации);

в) должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (явные недостатки).

При обнаружении в имуществе недостатков, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе по своему выбору:

 а) потребовать от арендодателя  безвозмездное устранение недостатков  имущества, либо соразмерное уменьшение  арендной платы, либо возмещение  своих расходов на устранения  недостатков имущества;

б) непосредственно удержать сумму понесённых им расходов на устранения данной неисправности из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

в) потребовать досрочного расторжения договора.

2. Предупредить арендатора о  всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.

3. Производить за свой счёт  капитальный ремонт передаваемого  имущества, если иное не предусмотрено  законом, иными правовыми актами  или договором аренды (п. 1 ст. 616 ГК).

Срок проведения капитального ремонта должен быть установлен договором. Ремонт должен производиться за счёт арендодателя и его силами или силами привлечённых им лиц.

Нарушение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта даёт право арендатору по своему усмотрению:

а) провести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванной неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть её в счёт арендной платы;

 б) потребовать досрочного расторжения  договора и возмещения убытков;

 в) потребовать соответствующее уменьшения арендной платы.

Договором аренды любое из этих прав может быть исключено или ограничено;

4. Возместить арендатору стоимость  неотделимых улучшений, произведённых  с соглашения арендодателя и  за счёт арендатора, если иное  не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 624 ГК).

Арендатор имеет право на такое возмещение только при наличии одновременно двух условий:

 а) согласие арендодателя на  производство неотделимых улучшений.

б) использования для производства улучшений собственных средств арендатора. Арендатор не может использовать для производства улучшений средства арендодателя, что вытекает из п. 4 ст. 623 ГК.

 

3.2. Обязанности и права арендатора по договору субаренды.

 

  В соответствии с условием заключённого договора субаренды, арендатор обязан:

1. Пользоваться арендованным имуществом  в соответствии с условиями  в договора аренды, а если такие  условия в договоре не определены, то в соответствие с назначением  имущества (п. 1 ст. 615 ГК).

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст.

615 ГК).

2. Своевременно вносить плату  за пользование имуществом (п. 1 ст. 614 ГК).

Размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.

Арендная плата может уплачиваться в форме:

 а) определённых в твёрдой  сумме платежей, вносимых периодически  или единовременно;

б) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

в) предоставления арендатором определённых услуг;

 г) передачи арендатором арендодателю  обусловленной договором вещи  в собственность или аренду;

д) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Если конкретная форма арендной платы договором не предусмотрена, арендная плата должна быть определена в твёрдой сумме, уплачиваемой однократно или периодически, в зависимости от срока договора субаренды.

Если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменятся по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК).

3. При прекращении договора аренды  вернуть арендодателю имущество  в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ч. 1 ст.622 ГК).

4. Поддерживать арендованное имущество  в исправном состоянии, производить  за свой счет текущий ремонт  и нести расходы на содержание  имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст.

616 ГК).

Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества, не связанное с заменой основных составных частей.