Автор работы: Пользователь скрыл имя, 06 Марта 2014 в 22:15, курсовая работа
Договор аренды – это один из классических видов договоров с богатой историей, насчитывающей многие тысячелетия, и широчайшей областью применения, которая охватывает как предпринимательскую деятельность, так и иные отношения, в том числе и те, что имеют место в быту.
От текущего ремонта следует отличать поддержание имущества в исправном состоянии, т.е. такое его обслуживание, которое позволяет использовать имущество в любой момент.
Помимо проведения текущего ремонта и поддержания имущества в исправном состоянии арендатор обязан нести расходы по содержанию арендованного имущества.
Если иное не предусмотрено
договором аренды, досрочное прекращение
договора аренды влечет
Арендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (п.1. ст. 618 ГКРФ).
Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды. (п.2.ст 618 ГК РФ)
Основание прекращения договора.
Прекращения договора аренды так и субаренды производится по основаниям, предусмотренным главами 26 и 29 ГК, с учётом правил ст. 617, 619 и 620 ГК.
Смена собственника арендованного имущества не влечёт прекращения договора аренды, даже если его заключение было обусловлено личными качествами арендатора (п. 1 ст. 671 ГК).
В случае смерти арендодателя договор аренды так и договор субаренды не прекращается. Права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам.
В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617 ГК).
В отношении смерти арендодателя движимого имущества сохраняют силу общие правила, уставленные ст. 418 ГК, т.е. договор аренды сохраняется, если только он был связан с личностью арендатора.
Что же касается ликвидации юридического лица – будь то арендодатель или арендатор, договор аренды и договор субаренды в этом случае безоговорочно прекращается (ст.419 ГК).
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор (субарендатор):
1. пользуется имуществом с
2. существенно ухудшает
3. более двух раз подряд вовремя не вносил арендную плату;
4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
По требованию арендатора договор Субаренды может быть досрочно расторгнуть судом в случаях, когда:
1. Арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору, либо создаёт препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества
2. Переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые небыли оговорены в договоре, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора. Поскольку закон не требует, чтобы эти были существенными, договор аренды может быть расторгнут при наличие у арендованного имущества любых препятствующих пользованию недостатков;
3. Арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки;
4. Имущество в силу обязательств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, непригодном для использования. Досрочное расторжение договора по этому основанию производится независимо от того, виновен в том арендатор или нет.
В любом случае договор субаренды может быть досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора.
При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Право арендатора на возобновление договора. Прекращение договора аренды в установленный им срок предоставляет арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК).
Арендодателя обязан письменно уведомить арендатора о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре этот срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора Субаренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон, если новые условия договора не устраивают арендатора, он теряет преимущественное право заключить договор на новый срок.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течении года со дня истечения стока договора заключил договор с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключённому договору и возмещение убытков, причинённых отказом возобновить с ним договор Субаренды, либо только возмещение убытков.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора (если этот срок не выходит за срок действия основного договора аренды) при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор субаренды считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок (но не более срока определенного основным договором аренды на это имущество) (ст. 610 ГК).
ЗАКЛЮЧЕНИЕ.
Сейчас рынок субаренды офисов перешел в качественно новую фазу. Ключевым фактором, определяющим стремительное развитие субаренды в последнее время, является стремление компаний компенсировать расходы на аренду офисных помещений, не используемых в настоящее время. Потенциальные субарендаторы теперь имеют возможность выбрать из большого количества предложений офис.
Несмотря на свою новизну в качестве серьезной альтернативы прямой аренде, субаренда становится неотъемлемой частью рынка, с которой начинают считаться арендодатели и арендаторы. Она предоставляет участникам рынка возможность осуществлять более гибкое управление своим портфелем недвижимости. И хотя субаренда связана с дополнительными особенностями при согласовании договора, она становится весьма популярной, так как предлагает опции, ранее не существовавшие на рынке.
В результате проделанной работы я попыталась раскрыть вопрос об договорах из которых вытекают обязательства по передаче имущества в пользование – договора Субаренды, а также охарактеризовал признаки присущие этим договорам, позволяющие выделить их в отдельный вид договоров.
Список литературы.