Формирование системы управления муниципальной недвижимостью

 

    

 

 

 

                                                     РЕФЕРАТ 

 

 

          Тема: «Формирование системы управления муниципальной недвижимостью».

 

         Преподаватель:_________________

 

      Дисциплина: «Управление территориями и недвижимым имуществом»

 

       Группа:    ЗС-4

 

       шифр  студента:  2011/05

 

       дом.  Адрес: Мос.обл. г Кашира,ул. Металлургов 9

 

       ФИО: Михайлова Ксения Андреевна 

                      Содержание:

1. Введение
2. Понятие системы управления муниципальной недвижимостью (собственностью).
3. Система  управления  государственной  недвижимостью:

      3.1Подсистемы, Приоритеты развития  системы. Основные элементы.

       3.2 Сервейинг. Сервейинговая система. Содержание  сервейинга. Теория  сервейинга.

4. Цели управления Муниципальной недвижимостью.

 

5. Задачи, методология системы управления муниципальной недвижимостью.

 

6. Заключение.

 

 

1. Введение.

Развитие  системы государственного управления  недвижимостью основано, как на анализе разграничения полномочий органов государственной власти и местного самоуправления при решении управленческих задач, так и на учете положений действующего законодательства.

Согласно ст. 49, п. 1 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ экономическую основу местного самоуправления составляют находящееся в муниципальной собственности имущество, средства местных бюджетов, а также имущественные права муниципальных образований. Органы местного самоуправления самостоятельно владеют, используют, распоряжаются муниципальным имуществом в соответствии с Конституцией РФ, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Состав муниципального имущества определяется в соответствии с федеральными законами и законами субъектов РФ.

Развитая  рыночная  экономика  базируется  на  достаточно  отлаженной  системе  взаимодействия различных форм собственности, среди которых особое место занимает государственная, являясь важнейшим инструментом  проведения  в  жизнь  политики  государства. Управление  государственной  собственностью –  одна  из  наиболее  сложных  и  малоразработанных проблем  в  экономической  науке,  которая,  тем не  менее,  лежит в основе  государственного  регулирования экономики всех развитых стран. Именно право собственности государства используется для его прямого и косвенного  воздействия  на  экономику.  Современное  состояние  управления  государственной собственностью характеризуется явным недостатком опыта воздействия на экономические процессы через грамотное  распоряжение  той  частью  национального  богатства,  которая  находится  в  собственности государства.  Тем самым я хочу сказать, что речь пойдет об управлении и не просто управлении, а об управлении муниципальной недвижимостью.

Цель моей работы раскрыть вопрос «формирование системы управления муниципальной недвижимостью». Предметом моего реферата будет муниципальная недвижимость.

 

2. Понятие системы управления муниципальной недвижимостью (собственностью).

Под управлением муниципальной недвижимостью понимается спланированный, организованный и контролируемый комплекс мероприятий, который: 

–  направлен  на  достижение  намеченных  целей  и  решение  поставленных  задач  по  эффективному использованию,  сохранности,  распоряжению,  преобразованиям  и  развитию недвижимости,  находящейся в государственной собственности; 

–  реализуется  во  взаимодействии  с  внешней  средой,  рынком  недвижимости,  другими собственниками. [4]

Таким  образом, управление  государственной  недвижимостью  представляет  собой  сознательное, целенаправленное воздействие со стороны государства на все недвижимые объекты. 

На практике это означает, что государство как собственник  устанавливает определенные правила и условия  владения,  пользования  и  распоряжения  ими.  Наибольший  эффект реализации  таких правил  и условий  достигается  тогда,  когда  управленческое  воздействие  государства  в  лице  уполномоченных  им органов  власти  осуществляется  системно,  то  есть  с  применением  комплекса  мер,  образующих  систему управления муниципальной недвижимостью.

Понятие  система  управления  государственной  недвижимостью  возникло  в  ходе  реформирования форм и отношений собственности в конце 90-х годов XX века.  Разрушилась  существовавшая  ранее  система  ведомственного (отраслевого)  управления недвижимостью.  Сложилась  ситуация,  при  которой  управлением  недвижимостью  того  или  иного  региона распоряжаются  несколько  различных  ведомств.  В  связи  с  этим  возникает  задача создания  такой  системы управления  недвижимостью,  которая  по  возможности  наиболее  полно отвечала  бы  интересам всех субъектов. 

Система управления муниципальной недвижимостью представляет собой совокупность согласованных методов и средств целенаправленного воздействия на субъекты процесса управления для достижения заданных целей. Способ осуществления управленческой деятельности, воздействия на объекты недвижимости для достижения поставленных целей, определяется методами управления.

3.1Подсистемы, Приоритеты  развития  системы. Основные элементы.

Систему  управления  государственной  недвижимостью  целесообразно  рассматривать  в  виде  цикла управления  объектами,  а  также  как  совокупность  функциональных  подсистем  и  подсистем  обеспечения деятельности органов управления.  Систему  управления  государственной  недвижимостью  можно  рассматривать  и  как  сложную открытую  систему,  с  соответствующими  признаками (неоднородность,  эмергентность,  иерархичность, многофункциональность,  гибкость,  адаптивность,  надежность),  которая  представляет  собой  совокупность регулирующих  актов,  организационной  структуры  управления,  технологической  инфраструктуры  и процедур  взаимоотношений  субъектов управления по поводу объектов недвижимости. Система управления включает несколько подсистем, выделяемых по функциональному (планирование и программирование, маркетинг, мониторинг, аудит, учет, контроль) или иному признаку. Основные подсистемы обеспечения функционирования системы управления муниципальной недвижимостью: нормативно-правовое, организационное, финансовое, учетно-аналитическое, кадровое, информационное обеспечение.

Как управленческая система,  она  включает  в  себя  такие  основные  элементы  как:  механизм  управления (цели,  принципы, методы);  управляющую  систему  в  статике (функции  и  органы  управления);  управляющую  систему  в динамике (процессы  управления  объектами  недвижимости);  подсистемы  обеспечения (учет,  кадровое обеспечение, контроль эффективности) [2]. Приоритетами  развития  системы  управления  недвижимостью  и  формирования  государственной политики  является,  во-первых,  разработка  экономического  механизма  управления  недвижимостью в условиях  рынка,  во-вторых,  организация  и  профессионализация  практики  управления  государственной недвижимостью [3]. 

В  настоящее  время  государство  не  является  эффективным  собственником и управляющим недвижимости,  своевременно  не  приводится  мониторинг,  анализ  рынка,  реакция  на  происходящие изменения  замедленна,  к  тому же  государственные  структуры находятся  в  своеобразном  замкнутом кругу, из которого крайне трудно выйти. Отсутствие средств приводит к низкому уровню эксплуатации объекта, к потере  арендаторов,  без  которых  объект  не  приносит  прибыль.

 

3.2 Сервейинг. Сервейинговая   система. Содержание  сервейинга. Теория  сервейинга.

            При  существующем  государственном управлении  отдача  от  любого  объекта  собственной  недвижимости минимальна:  пустуют огромные помещения, а те, которые все же заняты, используются нерационально, не принося такой прибыли, которую можно  получить  при  грамотном  управлении.  Без  профессионального  подхода  к  эксплуатации,  реальные доходы  от  недвижимости  можно  получать,  лишь «выжимая  из  объектов  последние  соки»,  что  негативно сказывается  на  перспективе  эксплуатации  зданий  и  сооружений,  не  говоря  об  увеличении  стоимости

объекта [5]. Оптимальным  выходом  из  сложившейся  ситуации  может  послужить  сервейинг  в  качестве  новой системы управления объектами государственной недвижимости. Сервейинг –  это  профессиональное  комплексное,  системное  управление  недвижимостью  на  всех этапах жизненного цикла объектов, основная задача которого – реализация интересов собственника. Можно сказать,  что  сервейинг  представляет  собой реализацию  системного  подхода  по  развитию  и  управлению объектами недвижимости в целом.

В  рамках  сервейинговой  системы  управления  государственной  недвижимостью  предполагается  разграничение  функций  собственника  и  управляющего.  За  собственником сохранятся  функции принятия стратегических  решений  и  контроля  качества  управления,  а функции  оперативного  управления  объектами недвижимости  делегируются  специализированному  сервейинговому  агентству,  к  основным  задачам которого  относится  не  только  разработка  стратегии и программы управления  объектом  государственной недвижимости, контроль за его содержанием, выбор подрядных эксплуатирующих организаций, заключение с  ними  договоров  на  содержание,  обслуживание,  предоставление  коммунальных  услуг  и  т.  д.,  а  также коммерческое  использование  и  организация  процессов  развития  объектов  государственной недвижимости, расположенной на определенной территории. Содержание  сервейинга  составляет  совокупность  юридических,  технических,  экономических  и управленческих  экспертиз  недвижимости,  проведение  которых  обеспечивает  получение  максимального эффекта  от  ее  использования.  Проведение  экспертиз  тесно  связано  с  выработкой  практических рекомендаций  по  наиболее  эффективному  управлению  конкретными  объектами  государственной недвижимости, по их взаимоувязке в единый управленческий портфель, по стратегическому развитию всего

комплекса объектов недвижимого  имущества государственного собственника. Теория  сервейинга –  форма  организации  научного  знания,  дающая  целостное  представление  о закономерностях и существующих связях по созданию, использованию, эксплуатации и развитию объектов недвижимости  государственного  собственника  на  всех  этапах  жизненного  цикла.  Разработка  концепции сервейинга  как  системы  управления  государственной  недвижимостью  является  предметом мегапланирования,  включающего  генеральное  целевое  планирование  и  планирование  функциональных стратегий  по  становлению  и  развитию  объектов  недвижимости.  Такой  подход  позволяет  определять иерархию  элементов  системы, вид и число подсистем, их постоянные и временные взаимосвязи. При этом должны  учитываться  специфические  особенности  и  возможности  каждого  объекта  государственной  недвижимости  в  отдельности.  Сложность  экономических,  организационных  и технических взаимосвязей между  элементами  подсистем  предопределяют  необходимость  учитывать  при  исследовании  процесса функционирования сервейинга, как системы управления, специфические особенности недвижимости.  Отличительные  особенности  концепции  сервейинга –  в  комплексности  проработки  вопросов управления,  системности  в  решении  возникающих  проблем,  интегрированности  предлагаемых  решений, стратегическом видении перспектив будущего и ориентация на решение прикладных управленческих задач. Эти  конкурентные  преимущества  отличают  сервейинг  от  традиционного  управления  государственной недвижимостью, являясь залогом успешного применения  новой системы. К преимуществам сервейинговой компании можно отнести и объективность, оптимизацию операционных расходов, избавление собственника от  всех  хлопот,  связанных  с  эксплуатацией  государственной  недвижимости,  освобождение  от многочисленных  переговоров  с  проектировщиками,  подрядчиками,  арендаторами,  эксплуатирующим  и обслуживающим  персоналом,  при  этом  одновременно  решается  главная  цель –  обеспечение  стабильного гарантированного  дохода  от  вверенных  площадей  и  развитие объектов. Есть и  еще одна,  весьма  важная – как в экономическом, так и в социальном аспектах – задача, решению которой способствует сервейинговая система  управления  государственной  недвижимостью –  это  развитие  малого  и  среднего предпринимательства.  К  сожалению,  на  российском  рынке  управления  недвижимостью  остро  ощущается  недостаток

опытных  отечественных  управляющих.  Иностранным  компаниям,  которые  имеют  большой  опыт управленческой  работы,  часто  не  хватает  знания  специфики  нашего  рынка  и  связей  с  российскими компаниями и надзорными органами, а отечественным – наоборот,  не хватает мирового опыта деятельности в  этой  сфере.  И,  несмотря  на  сложные современные российские  условия,  спрос  на  услуги  сервейинговых компаний будет продолжать с каждым годом расти, оправдывая ожидания собственников.

 

 

 

 

         4.Цели управления Муниципальной  недвижимостью.

Объектом управления является недвижимость, расположенная на территории муниципального образования и за его пределами, находящаяся в  муниципальной собственности. Субъектами управления (в рамках предоставленных им полномочий) являются органы местного самоуправления, юридические и физические лица.

Основными целями управления муниципальной недвижимостью являются:

• обеспечение сохранности, рационального использования и развития муниципальной недвижимости;
• обеспечение местных интересов в процессе разработки и реализации комплексных программ развития муниципального образования;
• решение социальных задач, связанных с использованием недвижимого имущества;
• оптимизация издержек на содержание объектов;
• улучшение состояния, развитие объектов недвижимости путем портфельных или прямых инвестиций, повышение их рыночной стоимости;
• повышение доходности объектов недвижимости;

 

Цели управления муниципальной  недвижимостью разделяются на стратегические и оперативные. Стратегические цели управления муниципальной недвижимостью реализуются местной администрацией в комплексных программах социально-экономического и градостроительного развития. Цели оперативного управления формулируются местной администрацией и реализуются уполномоченными органами или муниципальными управляющими компаниями через конкретные программы управления отдельными объектами недвижимости.

 

 

 

 

 

5.Задачи, методология  системы управления муниципальной  недвижимостью.

Создаваемая система управления муниципальной недвижимостью должна обеспечить решение следующих задач [6]:

• полный учет недвижимости, осуществляемый на базе эффективно функционирующего кадастрового и технического учета (инвентаризации) недвижимости;
• государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней;
• оценку недвижимости (в том числе рыночную) для целей налогообложения, страхования, ипотечного кредитования, оценки вкладов при создании хозяйственных обществ и товариществ, определения выкупной цены в договорах купли-продажи и иных возмездных сделках;
• эффективное управление недвижимым имуществом, вовлечение его в полноценный гражданский оборот;
• формирование эффективной системы контроля за использованием и изменением недвижимости;
• подготовку доступной и достоверной, достаточно полной и оперативной информации о недвижимости для граждан и юридических лиц.