Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить стороны договора о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения.

В порядке, установленном  законодательством, государственная  регистрация прав может быть приостановлена на основании определения или решения суда. Приостановление государственной регистрации прав сопровождается внесением соответствующей отметки в ЕГРП.

Если в течение  срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной  регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в ЕГРП или до принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета в порядке, установленном законодательством.

Государственный регистратор обязан в срок не более чем пять рабочих дней со дня приостановления государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях приостановления государственной регистрации прав.

§3. Недействительность государственной регистрации права на объект недвижимости

С введением  в действие части первой Гражданского кодекса РФ государственная регистрация  прав на недвижимость стала необходима для включения недвижимых объектов в имущественный оборот.

Как следует из п. 2 ст. 8 ГК РФ Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301., права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента ее совершения, если иное не установлено законом. Согласно с этим положением ст. 131 ГК РФ предусматривает, что вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней; регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Кодексом и иными законами.

Упомянутые  нормы позволяют утверждать, что  государственная регистрация имеет  в отношении недвижимости правообразующее  значение Брагинский, М.И. Комментарий  к Закону Российской Федерации "О  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". / М.И. Брагинский. - М., Юстицинформ. 2007. - С. 5.. Хотя этот взгляд разделяется не всеми и не всегда. Так, в литературе высказано мнение, что права на недвижимое имущество возникают с момента государственной регистрации, а не на ее основании, тогда как основанием права являются иные юридические факты, в том числе ненормативные акты государственных либо муниципальных органов. Самостоятельной роли в возникновении права государственная регистрация не играет, она лишь выражает признание возникшего права со стороны государства Кюршунова, Н. Неоспоримая регистрация / Н. Кюршунова // ЭЖ-Юрист. - 2008. - № 3. - С. 7..

Суждения такого рода опираются на п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594., который определяет государственную регистрацию прав и сделок как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество и называет ее единственным доказательством существования зарегистрированного права. Но поскольку права на недвижимость возникают с момента их регистрации, т.е. вместе с таковой, а значит, от акта регистрации неотрывны, о правообразующей функции регистрационного акта говорить вполне допустимо. Пока регистрации права не состоялось, право не образуется. Другое дело, что регистрационный акт порождает право не сам по себе, а только в сочетании с иными юридическими фактами, подтвержденными правоустанавливающими документами. Но в юридическом составе, ведущем к возникновению права на недвижимый объект, акт регистрации играет сейчас далеко не факультативную, скорее определяющую роль. Он является необходимым условием для установления права. Во всяком случае, это должно признаваться до тех пор, пока в ГК РФ не внесены изменения, исключающие действие п. 2 ст. 8 в упомянутой редакции.

Следует заметить, что Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе (далее - Концепция), одобренная Советом при Президенте РФ по координации и совершенствованию гражданского законодательства 17 февраля 2003 г., содержит предложения о некоторых новациях в законодательном регулировании, относящемся к государственной регистрации прав. В разд. I ("Правовое значение государственной регистрации") ч. II Концепции говорится о том, что в законодательстве целесообразно отразить дальнейшие соображения. Государственная регистрация является элементом публично-правового регулирования в частном праве, который необходим для эффективного осуществления частноправовых отношений, для обеспечения стабильности частного оборота. Интересы частноправовых отношений в данной сфере первичны. Запись в Едином государственном реестре прав не является самостоятельным правовым основанием возникновения, изменения, прекращения прав, так как никаких гражданских прав и обязанностей в отношении недвижимого имущества не порождает. Таким основанием в каждом конкретном случае является сделка, нормативный либо ненормативный акт, судебный акт или иной юридический факт. Содержание записи в реестре, определяющее содержание зарегистрированного права, условия его осуществления и т.д., в сокращенном виде повторяет содержание правоустанавливающих документов. Запись в реестре прав - юридический факт, определяющий момент возникновения (перехода, обременения) вещного или обязательственного права независимо от основания его возникновения; этот момент приобретает характер "публично достоверного", сведения о котором может получить любое лицо. Государственная регистрация определяет момент перехода вещного права или возникновения обременения независимо от момента фактической передачи недвижимой вещи. Регистрационный акт не затрагивает гражданско-правовых обязательств сторон по сделке друг перед другом, но для третьих лиц порождаемые этой сделкой права признаются существующими только с момента регистрации. В случаях, прямо указанных в законе, право считается возникшим, перешедшим, прекратившимся, обремененным до государственной регистрации (например, при переходе права собственности к наследникам, в случае гибели недвижимого объекта). В этих случаях до регистрации права его обладатель может владеть и пользоваться недвижимым объектом, но не может распоряжаться им, если такое распоряжение влечет необходимость регистрации перехода, обременения, изменения, прекращения его прав на имущество, регистрация же осуществляется с указанием момента, когда право возникло, перешло, прекратилось и т.д.

Как представляется, несоответствий между ГК РФ и Законом  № 122-ФЗ нет. ГК РФ, будучи основополагающим актом в частном праве, призван  определять основания и особенности  возникновения вещных прав. Именно поэтому ГК РФ общим правилом предполагает возникновение права на недвижимость с момента регистрации такового. Что до Закона № 122-ФЗ, то он сообразно своей роли в правовом механизме в коллизию с нормами Кодекса не входит, а лишь дополняет их, говоря о доказательственном значении регистрационного акта и только. При этом сам ГК РФ в рассматриваемом отношении непоследователен: он называет ряд случаев, когда право на недвижимый объект появляется независимо от государственной регистрации. Например, по п. 4 ст. 218 ГК РФ лица, имеющие право на паенакопление (в частности, члены жилищных, дачных, гаражных и подобных тому потребительских кооперативов), приобретают право собственности на недвижимость, предоставленную им кооперативом, после полного внесения своего паевого взноса.

Принимая изложенное в расчет, положения Закона № 122-ФЗ нельзя расценивать как более или менее правильные в сравнении с нормами ГК РФ. Роль государственной регистрации права на недвижимость едва ли следует ограничивать только доказательственной функцией. Разумеется, можно указать в юридической норме, что право возникает независимо от регистрации, однако доказывание перед третьими лицами того факта, что право существует, допускается лишь посредством ссылок на регистрацию права, произведенную в Едином государственном реестре. Но какой будет эффект от возникшего права, если последнее нельзя будет подтвердить перед любым посторонним лицом, а значит, и реализовать до тех пор, пока не состоится регистрация его государством? Право окажется выхолощенным, существующим лишь номинально. Значит, и при таком подходе связь между правом и его регистрацией придется признавать как неразрывную. Поэтому едва ли нужно усложнять ту юридическую конструкцию, которая уже существует. Ведь известно, что в видах упрочения имущественного оборота человечество издавна стремилось к официальной фиксации прав на вещи Покровский, И.А. Указ. соч. - С. 195-202.. Развести возникновение права и его государственную регистрацию означает облегчить на практике разного рода злоупотребления (в частности, сопряженные с уводом имущества из-под наложенного ареста посредством мнимых или просто задним числом совершаемых сделок). Поэтому представляется, что правильнее было бы упорядочить законодательство подведением общего условия (государственной регистрации) под все случаи возникновения прав на недвижимые вещи и установлением обязательной государственной регистрации для всех сделок с недвижимостью. Что касается защиты интересов приобретателя недвижимой вещи до регистрации прав на нее, то таковая, по-видимому, может быть вполне обеспечена ссылками на подтверждаемое документами законное владение, которое в силу ст. 131 ГК РФ государственной регистрации не требует.

Если же вновь  обратиться к Концепции, отчасти  ставшей уже предметом беглого  обзора, то из упомянутых ее пунктов  не усматривается положений принципиальной новизны - практически все изложенное и сейчас выводится логикой из законодательных норм. Четкого размежевания регистрации права и существования права Концепция не проводит, отчего и обнаруживает отдельные противоречия: если говорится, что государственная регистрация никаких гражданских прав в отношении имущества не порождает, следует полагать, что ей имеют в виду отвести все-таки роль подтверждения возникшего права; но тогда не понятно, почему реестровая запись определяет момент возникновения права независимо от основания его возникновения (или, как указано в другом месте, определяет момент перехода права либо возникновения обременения вне зависимости от факта передачи вещи).

Нужно добавить, что арбитражная практика основывается в общем на толковании ГК РФ по буквальному смыслу и признает возникновение права собственности на недвижимые объекты не иначе как после государственной регистрации этого права. К примеру, в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 25.02.98 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" Вестник ВАС РФ. - 1998. - № 10. - С. 18.судам предписано исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться переданным ему имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Изучение данных статистики показывает, что количество споров в связи с актами государственной регистрации прав каждый год возрастает. Так, в 2005 г. рост числа дел по спорам, связанным с государственной регистрацией, в сравнении с 2001 г. составил 16,6% Работа арбитражных судов Российской Федерации в 2005 году // Российская юстиция. - 2006. - № 4. - С. 27.; далее количество разрешенных споров о государственной регистрации возросло с 2485 в 2002 г. до 3265 в 2005 г., т.е. на 31,4%. Правда, отдельные публикации уточняют, что в приведенных числах отражена динамика споров в связи с отказом в государственной регистрации Основные показатели работы арбитражных судов Российской Федерации в 2002 - 2005 годах // Вестник ВАС РФ. - 2006. - № 4. - С. 22.. Но едва ли будет ошибкой утверждать, что учащение споров, которые вызваны произведенной регистрацией прав, также имеет место.

Действительно, Закон № 122-ФЗ в ст. 2 говорит, что  зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Это позволяет  отдельным авторам заключить, что государственную регистрацию вовсе нельзя оспорить (признать по суду недействительной). Последнее объясняют тем, что Закон прямо не указывает на возможность обжалования в судебном порядке проведенной регистрации права, - он лишь содержит в себе цитированную норму о возможности оспорить само право на недвижимую вещь. Воззрение весьма спорное. Неуказание на возможность оспаривания акта регистрации вовсе не означает запрета на данный способ процессуальной защиты. И судебная практика, как упомянуто, держится той же позиции. Однако различные рассуждения порождает вопрос, в каком качестве может быть оспорен и опровергнут акт регистрации права.

Ответ на данный вопрос лежит в области теории, поскольку законодательство непосредственным образом его не дает. Есть правоведы, которые считают, что государственная регистрация - это явление особого рода, свойствами ненормативного акта не обладающее и в силу этого не могущее быть оспоренным по ст. 13 ГК РФ. Например, Н. Кюршунова в объяснение этого взгляда приводит ряд доводов. По ее мнению, ст. 13 ГК РФ говорит о тех актах государственных органов, которые устанавливают какие-либо права и обязанности для субъектов права и указаны в ст. 8 ГК РФ. Что до актов государственной регистрации, то они имеют другое назначение, а именно признавать и подтверждать возникновение гражданских обязанностей и прав по основаниям, перечисленным в той же ст. 8 ГК РФ. Кроме того, всякий акт государственного органа имеет текст определенного содержания, а акт государственной регистрации права такого текста не имеет; в соответствии с процессуальным законодательством текст обжалуемого ненормативного акта должен быть представлен суду, но требуемого текста не содержат ни запись о праве в Едином государственном реестре, ни выписка из этого реестра, ни свидетельство о государственной регистрации права Кюршунова, Н. Указ. соч. - С. 7..

Авторы Концепции  развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, видимо, эти  суждения разделяют (в их предложениях об изменении законодательства оговаривается, что запись в Едином государственном реестре прав, не являясь по своей правовой природе ненормативным актом - подобно тому, как не являются ненормативными акты органов регистрации актов гражданского состояния, действия нотариусов и др., - представляет собой особый юридический факт, который вместе с соответствующим правовым основанием образует сложный "фактический состав", и в этом смысле с момента государственной регистрации права можно говорить о юридической неразрывности акта государственной регистрации и зарегистрированного права) Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под ред. Витрянского В.В., Козырь О.М., Маковской А.А. - М., Статут. 2004. - С. 78-79..

Сообразуясь с  подобным взглядом, суды в отдельных случаях находят неправильным обоснование требований, направленных на признание акта регистрации недействительным, ссылкой на нормы права, относящиеся к ненормативным правовым актам. К примеру, в Постановлении от 16.07.2004 по делу № КГ-А55/5764-04 Федеральный арбитражный суд Поволжского округа указал, что акт регистрации права не является ненормативным актом государственного органа в смысле ст. 13 ГК РФ, на которую ссылался истец в обоснование своих требований, так как не имеет властного характера, а является юридическим актом признания и подтверждения государством прав на недвижимое имущество Постановление ФАС Поволжского округа от 16 июля 2007 г. № А55/5764-07 // Вестник ВАС РФ. - 2007. - № 10. - С. 31..