Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

Но в юридических  публикациях высказана и другая точка зрения Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под общ. ред. Крашенинникова П.В. - М., Юрайт. 2007. - С. 45.. Обосновано мнение, что ненормативные правовые акты, оспаривание которых допускает ст. 13 ГК РФ, надо понимать в широком смысле Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Отв. ред. Садиков О.Н. (издание третье, исправленное, дополненное и переработанное). - М., Инфра-М. 2007. - С. 34.. В соответствии с таким пониманием к числу названных актов относится и государственная регистрация права. В частности, В.С. Ем отмечает, что юридические акты вообще - это правомерные действия субъектов, имеющие целью возникновение, изменение или прекращение гражданских правоотношений. Наряду с гражданско-правовыми актами гражданские правоотношения могут порождаться административными актами государственных органов и органов местного самоуправления, предусмотренными законом и иными правовыми актами в качестве основания возникновения гражданско-правовых отношений. Такие акты являются по своей природе ненормативными и непосредственно направлены на возникновение гражданских прав и обязанностей у конкретного субъекта - адресата акта. При этом чрезвычайно важную роль в процессе возникновения, изменения или прекращения гражданских правоотношений играют такие административные акты, как государственная регистрация юридических действий и событий Гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. I / Отв. ред. проф. Суханов Е.А. 2-е изд., перераб. и доп. - М., Волтерс Клувер. 2007. - С. 325-326..

Взгляды второго  рода представляются более точными. Закон N 122-ФЗ называет государственную  регистрацию юридическим актом. Относительно последнего можно утверждать, что, во-первых, это акт, исходящий от государственного органа (специализированного учреждения по регистрации прав); во-вторых, это акт ненормативный (поскольку норм права он не устанавливает); в-третьих, это акт правовой (поскольку он связан с реализацией правовых предписаний и непосредственно направлен на возникновение определенных правовых последствий). Обратясь же к суждениям о непременном текстовом выражении всякого ненормативного акта, придется заметить, что акт государственной регистрации прав на недвижимый объект выражается в записи о праве, т.е. имеет определенный текст (иначе как текстуально запись произвести нельзя), содержание коего можно удостоверить выпиской из реестра прав на недвижимость. Все, таким образом, ведет к выводу, что акт государственной регистрации права может быть подвергнут судебной оценке по правилам гл. 24 АПК РФ Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3012., которая посвящена рассмотрению дел об оспаривании ненормативных правовых актов, а также решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц.

Нужно заметить, что Президиум ВАС РФ при вынесении  Постановления № 8619/01 от 20.03.2002 также  рассматривал требование о признании  недействительным регистрационного акта (записи о правах) в контексте ст. 13 ГК РФ Постановление Президиума ВАС РФ от 20 марта 2006 г. № 8619/06 // Вестник ВАС РФ. - 2006. - № 9. - С.34..

К слову, авторы Концепции предполагают указать  в законе, что через суд могут  быть обжалованы и, как следствие, признаны незаконными (но только при условии отсутствия спора о правах) действия по внесению записи в государственный реестр прав на недвижимость. Однако и при таком подходе вопрос о правомерности регистрации должен рассматриваться по нормам гл. 24 АПК РФ, как вытекающий из публично-правовых отношений.

Возвращаясь к  позиции ВАС РФ, изложенной выше и сводимой к необходимости участия  зарегистрированного правообладателя  в споре о законности государственной  регистрации права на стороне  ответчика, следует сказать, что  по существу она правильна. Действительно, тот, кто оспаривает регистрацию права за другим лицом, по существу оспаривает чужое право. При этом для того, чтобы иметь шанс на успех в возбуждаемом споре, ему необходимо доказать не только незаконность регистрации, но и нарушение собственных прав. Таким образом, заявителю нужно, как правило, подтверждать свое правообладание и соответственно доказывать, что иной обладатель права учтен в государственном реестре без должных оснований.

Но при ближайшем  рассмотрении складывается убеждение, что сформулированная ВАС РФ и цитированная выше мысль (которая по характеру своему воспринимается как руководящее положение, идущее от высшей судебной инстанции, и потому зачастую воспроизводится в решениях нижестоящих судов) не может быть безусловно распространена на все случаи несогласия с состоявшимся регистрационным актом.

Иллюстрацией  к этому можно предложить практический пример. В обществе с ограниченной ответственностью в связи с избранием  нового директора возник корпоративный  спор. Отстраненный руководитель, несмотря на то, что за прекращение его полномочий высказались все, кроме него самого, участники организации, совокупно обладающие большей частью уставного капитала, отказался подчиниться воле высшего органа управления юридического лица, удержал у себя всю документацию и печать общества, распорядился не допускать недовольных в помещения организации. В суд был предъявлен иск об устранении препятствий, чинимых обществу прежним директором. Последний же, используя видимость законного характера своих действий, обеспеченную должностными атрибутами (печать, документы общества), стал готовить отчуждение недвижимости общества в собственных интересах: зарегистрировал ранее возникшие права на все недвижимые объекты и приступил к составлению договоров купли-продажи. В то же время арбитражный суд отказал обществу в принятии обеспечительных мер в виде запрета ответчику отчуждать имущество истца, сочтя, что испрошенный запрет, в случае его оформления, будет означать положительное предрешение только что возникшей тяжбы. Как следствие, обществу пришлось найти формальные нарушения, допущенные при регистрации прав на недвижимость, и обратиться в суд с заявлением о признании акта регистрации недействительным. Это позволило приостановить готовящуюся продажу недвижимости и довести до сведения третьих лиц - потенциальных покупателей, что сделку оформляет неуполномоченное лицо, вследствие чего позднее в отношении предмета продажи могут быть обоснованы притязания со стороны действительного собственника (ст. 460 ГК РФ) и это создаст угрозу обратного изъятия имущества.

Думается, этот пример показывает, что в отдельных  случаях акт государственной  регистрации права может быть оспорен отдельно от гражданско-правового  основания, ведущего к возникновению  права на недвижимую вещь. Причиной признания недействительным спорного акта в этом случае может быть нарушение правил регистрационной процедуры, установленных Законом № 122-ФЗ. Суд обязан принимать соответствующие заявления к рассмотрению и выносить решения по ним, так как в противном случае право на судебную защиту, в таком виде избранную заявителем, будет нарушено.

Указания ВАС  РФ на счет того, что в случае спора, связанного с государственной регистрацией права, правообладатель должен привлекаться к процессу как второй ответчик, были вполне применимы на практике до тех пор, пока не вступил в действие нынешний Арбитражный процессуальный кодекс РФ. Согласно нормам АПК РФ 1995 г. Собрание законодательства РФ. - 1995. - № 19. - Ст. 1709. (ст. 22, 32, 34) дела об оспаривании ненормативных правовых актов рассматривались в порядке искового производства. Сейчас же вопросы о недействительности ненормативных актов, как и прочие вопросы, возникающие из публичных правоотношений, должны рассматриваться по заявлениям, которые не являются исками (разд. III АПК РФ 2002 г.). Как следствие, возникает процессуальная проблема соединения исковых и неисковых требований. Представляется, что в рамках одного дела рассматривать спор о праве и спор о регистрации права нельзя, - регистрирующий орган ответчиком быть не может, поскольку в силу процессуальных норм должен выступать в деле как заинтересованное лицо. Решение обозначенной проблемы, как думается, может быть двояким: суд, смотря по тому, к какому способу защиты обращается заинтересованное лицо, может либо рассматривать заявление о недействительности регистрационного акта с привлечением зарегистрированного правообладателя в процесс как заинтересованное лицо, либо проводить исковое судопроизводство, и тогда на стороне ответчика должно участвовать третье лицо - учреждение, ведающее регистрацией прав на недвижимость. В первом случае заявитель требования, добиваясь конечной цели, может в ходе процесса попытаться опровергнуть основание регистрации права (например, показать незаключенность сделки в юридическом смысле или ее ничтожность, поскольку таковые в отдельном подтверждении со стороны суда не нуждаются). Во втором случае положительное решение по требованию, которое заявлено перед судом, должно стать обстоятельством, в силу которого учреждение юстиции, бывшее участником в деле, при соответствующем обращении к нему истца должно будет бесспорно восстановить его право посредством изменения данных Единого государственного реестра прав на недвижимость.

Федеральный арбитражный  суд Северо-Кавказского округа в деле № 2768/99 рассмотрел исковые требования о признании недействительными зарегистрированного права собственности и свидетельства о государственной регистрации этого права. В комментарии к кассационному постановлению было отмечено, что в связи с разрешением данного спора возник вопрос, является ли означенное требование одновременно спором о праве собственности и спором о признании недействительной регистрации, а также обязательно ли привлечение к участию в деле в качестве ответчиков по такому спору регистрирующего органа и лица, чье зарегистрированное право оспаривается. Кассационная инстанция ответила на данные вопросы положительно Афонина, Е.И. О некоторых вопросах рассмотрения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Е.И. Афонина. // Вестник ВАС РФ. - 2000. - № 7. - С. 97..

Думается, что  подход к рассматриваемой проблеме, избранный судами в обоих случаях, далеко не бесспорен. Едва ли суд должен выявлять волю истца, выраженную в неудачно изложенных требованиях, не предлагая изменить их формулировку.

Согласно ст. 14 Закона № 122-ФЗ свидетельство о  государственной регистрации прав удостоверяет произведенную регистрацию  возникновения и перехода прав на недвижимое имущество. Таким образом, свидетельство - это особого рода документ, удостоверение состоявшегося регистрационного акта.

Представляется, что лицо, спорящее о государственной  регистрации права, вполне может  счесть себя заинтересованным в том, чтобы признать недействующим свидетельство о праве на недвижимость, выданное тому, чье правообладание опровергается по суду. Но требование о таком признании должно заявляться не самостоятельно, а только как дополнительное по отношению к требованию о признании недействительным акта государственной регистрации права. Связано это с тем, что свидетельство о праве по природе своей производно от зарегистрированного права и самостоятельного значения не имеет. До тех пор пока не уничтожена запись о регистрации права в государственном реестре, признание свидетельства о праве недействительным не должно влиять на решение вопроса о существовании либо отсутствии имущественного права. Можно, таким образом, заключить, что без удовлетворения требования о признании недействительным акта регистрации права на вещь либо без устранения регистрационной записи по иному основанию не должно быть удовлетворено и притязание добиться недействительности свидетельства о праве. К слову же, оспаривание свидетельства о праве можно считать вообще малоэффективным для лица, возбудившего спор в суде: свидетельство, покуда оно не изъято у его держателя, может быть использовано для введения третьих лиц в заблуждение о правах на определенный объект, и в такой ситуации от признания свидетельства недействительным не больше толку, чем от признания недействительной государственной регистрации права.

Что касается права  как такового, то признавать его  недействительным, т.е. не действующим, неверно. Существующее право (мера возможного поведения) должно иметь силу, т.е. действовать, и в действии своем принудительно обеспечиваться со стороны государства. По этой причине предметом спора может быть не действительность права, а само существование его у известного лица.

На первый взгляд признание акта государственной  регистрации недействительным должно приводить к важным последствиям ввиду того значения, которое этот акт имеет для гражданского оборота. Ведь если считать, что право на недвижимую вещь без государственной регистрации не возникает (а именно это соображение было признано формально правильным ввиду специальных указаний ст. 8 ГК РФ), можно утверждать, что с отпадением регистрационного акта по недействительности, признанной судом, устраняется и само право на недвижимую вещь, закрепленное в силу регистрации за определенным лицом (если только речь не идет о регистрации права, которое возникло до введения обязательной регистрации по нормам Закона № 122-ФЗ и само по себе никем не оспаривается). Как следствие, восстанавливается в прежнем виде право собственности того, кто раньше числился собственником соответствующего объекта (или снимается обременение права), либо посредством регистрационного акта должно быть установлено право иного лица, сумевшего доказать свое правообладание судебным порядком.

Как было показано выше, признание регистрации недействительной обыкновенно сопутствует признанию недействительности того правового основания, на которое опирается акт государственной регистрации. В отдельных случаях заинтересованное лицо может из тактических соображений, преследуемых в судебной тяжбе, потребовать признания акта государственной регистрации недействительным раньше, чем предъявить иск о недействительности основания регистрации (оспоримой сделки, ненормативного правового акта). Это допустимо в целях оперативного воспрепятствования переводу прав на третье лицо, - тем самым может быть выиграно время, необходимое для сбора доказательств, подтверждающих иск, направленный на устранение основания регистрации права. Но если ко дню вынесения решения по требованию о недействительности акта регистрации не будет выяснено, что основание регистрации юридической силы не имеет, в удовлетворении требования должен последовать отказ с мотивировочной ссылкой на ст. 10 ГК РФ, так как указание на формальное нарушение в регистрационной процедуре без опровержения юридического факта, поведшего к регистрации права за другим лицом, должно считаться злоупотреблением правом (трудно представить ситуацию, при которой оспаривание акта государственной регистрации чужого права, сопряженное с отказом от оспаривания основания регистрации, не являлось бы злоупотреблением, поскольку удовлетворение требования в таких обстоятельствах не воспрепятствует правообладателю вновь зарегистрировать право за собой - оно лишь создаст для него известные затраты времени и издержки). Исходя из этого, устранение права вследствие признания государственной регистрации со стороны суда недействительной нельзя, за редким исключением, отделять от констатации судом того, что правовое основание для регистрации отсутствует.