Гражданско-правовые сделки

 

 

Условия действительности сделки

Условия действительности сделки вытекают из её определения как правомерного юридического действия субъектов гражданского права, порождающего тот правовой результат, к которому они стремились. То есть чтобы обладать качеством действительности сделка в целом не должна противоречить закону ⁷.

Это требование выполняется  при одновременном наличии следующих  условий:

• Законность содержания сделки.
• Способность сторон к совершению сделки.
• Соответствие воли и волеизъявления.
• Соблюдение формы сделки.

Невыполнение одного из перечисленных  условий влечет недействительность сделки, если иное не предусмотрено  законом.

Законность  содержания сделки

Под содержанием сделки понимается совокупность всех составляющих сделку условий, порождающая определенный правовой результат. Законность содержания означает соответствие условий сделки требованиям законодательства. По своему содержанию сделки могут отличаться от установленных законом диспозитивных норм (признаются сделками по аналогии закона) либо вообще не быть ими предусмотрены (признаются сделками по аналогии права), но в любом случае они не должны противоречить основам правопорядка и нравственности и в целом — общим началам и смыслу гражданского законодательства, требованиям добросовестности, разумности и справедливости.

Способность сторон к совершению сделки

Субъектами, уполномоченными  на совершение сделки, являются дееспособные физические и правоспособные юридические лица. Закон признает собственное волеизъявление необходимым, но достаточным условием для совершения сделки ограниченно или частично дееспособными физическими лицами, однако воля таких лиц должна быть одобрена уполномоченным законом лицом (родителем, усыновителем, попечителем). Юридические лица, обладающие общей правоспособностью, могут совершать любые сделки, не запрещенные законом. Юридические лица, обладающие специальной правоспособностью, могут совершать сделки, не запрещенные законом, за исключением противоречащих установленным законом целям их деятельности. Отдельные виды сделок могут совершаться организациями только при наличии специального разрешения (лицензии).

Однако, способность лица к совершению сделки нельзя сводить лишь к вопросу его правосубъектности — она шире и заключается также в легитимности действий участника сделки, то есть предполагает наличие у него права распоряжения имуществом, являющимся предметом сделки.

Если сделку совершает  от имени государства государственный  орган, то его способность к участию  в сделке означает наличие необходимой  для этого компетенции, установленной  актами, определяющими статус этого  органа.

Воля  и волеизъявление участника сделки

Действительность сделки предполагает совпадение воли и волеизъявления участника. Несоответствие между действительными  желаниями, намерениями лица и их выражением вовне может служить  основанием признания сделки недействительной. При этом следует учитывать, что  до обнаружения судом указанного несовпадения действует презумпция совпадения воли и волеизъявления ⁸.

Воля должна быть сформирована свободно. Лицо должно иметь четкие представление о существе сделки или её отдельных элементах и  отражать действительные желания и  устремления. Таким образом, необходимым  является отсутствие факторов, искажающих это представление (заблуждение, обман), либо создающих видимость внутренней воли при её отсутствии (угроза, насилие), в противном случае будет иметь место так называемая упречная (дефектная) воля, или сделка с пороком воли.

Волеизъявление должно быть выражено чётко и однозначно и  соответствовать воле, то есть сделка должна быть совершена не для вида (притворная и мнимая сделки), а с  намерением породить определённые юридические  последствия.

Изъявление воли в сделке осуществляется при помощи разнообразных  способов ⁹. Все эти способы можно было бы подразделить на три основных вида:

1. прямое волеизъявление;
2. косвенное (конклюдентное) волеизъявление;
3. волеизъявление воли посредством молчания;

В странах общего права (в  силу доктрины «синего карандаша») суды наделены правомочием изменять условия договора, исключая из него невыполнимые и недействительные положения и определяя, какие условия стороны в действительности имели в виду.

Соблюдение  формы сделки

Сделка должна совершаться  в предусмотренной законом и  соглашением сторон форме. Несоблюдение простой письменной формы влечет недействительность сделки только в  случаях, специально указанных в  законе. Несоблюдение же требуемой  законом нотариальной формы, а в  ряде случаев — требований закона о государственной регистрации  сделки влечет её недействительность.

 

 

 

Форма сделок. Правовые последствия  несоблюдения формы сделки.

   Форма сделок:

Некоторые формы сделок непосредственно  закреплены в ГК РФ, устанавливающем, что сделки совершаются устно  или в письменной форме (простой или нотариальной), а также посредством конклюдентного и молчаливого волеизъявления (ст. 158 ГК РФ). Однако предусмотренные Гражданским кодексом РФ формы сделок не образуют замкнутого перечня.

В соответствии с действующим  в гражданском праве России принципом автономии воли (п. 2 ст. 1 ГК РФ), субъекты гражданского оборота вправе самостоятельно и в своих интересах определять свое поведение, которое при этом не должно противоречить законодательству. Законом не запрещается совершение сделок легально нерегламентированными способами.

В гражданском обороте  сегодня активно используются современные способы волеизъявления (например, совершение сделок в сети Интернет, посредством SMS-сообщений). Они существенным образом отличаются от иных, предусмотренных законом форм сделок, однако порождают правовые последствия ¹⁰.

1) Устная сделка – путем словесного выражения воли. Сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и при отсутствии словесного выражения воли, если совершается путем конклюдентных действий, т.е. когда из поведения лица явствует воля совершить сделки (человек покупает шоколадки в автомате).

Сделка может быть совершена  путем молчания (арендодатель может  не возражать после истечения  срока аренды против дальнейшего  использования арендатором имущества).

В устной форме могут быть совершены сделки, исполняемые при  самом их совершении (при купле-продаже  товаров в магазине само соглашение о приобретении товара, приобретении товара, передаче товара и оплата стоимости  производятся одновременно).

Исключения:

1) стороны могут договориться  о письменном оформлении таких  сделок)

2) устная форма недопустима  для сделок, хотя бы и исполняемых  при самом совершении, если для  таких сделок установлена нотариальная  форма или если несоблюдение  простой письменной формы влечет  их недействительность.

В устной форме по соглашению сторон могут быть совершены сделки во исполнение письменного договора, если только это не противоречит закону, иным правовым актом или договору.

2) Сделка в письменной форме¹¹ должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Законом, иными правовыми  актами и соглашением сторон могут  устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать  форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью  и т.п.), и предусматриваться последствия  несоблюдения этих требований. Если такие  последствия не предусмотрены, применяются  последствия несоблюдения простой  письменной формы сделки.

Использование при совершении сделок факсимильного воспроизведения  подписи с помощью средств  механического или иного копирования, электронно-цифровой подписи либо иного  аналога собственноручной подписи  допускается в случаях и в  порядке, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением  сторон.

Если гражданин вследствие физического недостатка, болезни  или неграмотности не может собственноручно  подписаться, то по его просьбе сделку может подписать другой гражданин. Подпись последнего должна быть засвидетельствована  нотариусом либо другим должностным  лицом, имеющим право совершать  такое нотариальное действие, с указанием  причин, в силу которых совершающий сделку не мог подписать ее собственноручно.

Последствия несоблюдения простой письменной формы сделки

1. Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Судебная  практика Верховного Суда Российской федерации по гражданским делам¹²:

А. продала К. принадлежащий  ей на праве собственности дом. Она  обратилась в суд с иском о  признании договора купли-продажи  этого дома недействительным, ссылаясь на следующее. При оформлении сделки у нотариуса она была уверена, что заключает договор купли-продажи  с условием пожизненного содержания, К. обязалась содержать ее, и это  исполняла в течение трех лет, но затем у них испортились  отношения, ей стало известно, что  ответчица ее обманула, заключив договор  купли-продажи без условия пожизненного содержания. 
  Решением суда первой инстанции иск А. был удовлетворен, договор купли-продажи признан недействительным. 
Указанное решение, а также определение суда кассационной инстанции, которым решение оставлено без изменения, отменены Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ по следующим основаниям. 
  Удовлетворяя иск А., суд на основании показаний свидетелей признал установленным, что истица была введена в заблуждение о предмете договора, поскольку считала, что заключен договор купли-продажи дома с условием ее пожизненного содержания. 
Однако эти выводы суда признаны неправильными. 
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 
Как установлено судом, между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка с находящимися на нем объектами недвижимости. В нем нет указания о продаже дома с условием пожизненного содержания продавца. Договор подписан продавцом и покупателем, удостоверен нотариусом и зарегистрирован в БТИ. 
Согласно показаниям нотариуса, удостоверившего договор купли-продажи, данным в судебном заседании, заключенным между сторонами по делу договором не предусматривалось условие о пожизненном содержании продавца, договор зачитан истице, она подтвердила факт получения ею денег за дом. 
Выводы о том, что К. ввела в заблуждение А. относительно предмета договора (фактически между сторонами был заключен договор купли-продажи с условием пожизненного содержания продавца), письменными доказательствами по делу не подтверждены. 
Между тем в соответствии со ст. 54 ГПК РСФСР (ст. 60 ГПК РФ) обстоятельства дела, которые по закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими средствами доказывания. 
  Договор купли-продажи дома, а также договор купли-продажи с условием пожизненного содержания относятся к сделкам, совершаемым в письменной форме (ст. 161 ГК РФ), а в случаях, предусмотренных соглашением сторон, - в нотариально удостоверенной форме, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (ч. 2 ст. 163 ГК РФ). 
  Согласно ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. 
Суд же сделал свой вывод, основываясь только на показаниях свидетелей. 
  А. в силу ст. 50 ГПК РСФСР (ст. 56 ГПК РФ) должна доказать, что договор купли-продажи дома заключен с условием пожизненного содержания продавца; при этом ей необходимо представить письменные доказательства.

   2. В случаях, прямо  указанных в законе или в  соглашении сторон, несоблюдение  простой письменной формы сделки  влечет ее недействительность.

   3. Несоблюдение простой  письменной формы внешнеэкономической  сделки влечет недействительность  сделки¹³.

Подлежат нотариальному  удостоверению:

а) доверенность на совершение сделок, требующих нотариального  удостоверения или государственной  регистрации.

б) доверенности совершаемые в порядке передоверия

в) договоры уступки права  требования и перевода долга по сделкам требующим государственной регистрации либо нотариального удостоверения

г) договоры ренты

д) завещание

е) брачный договор, соглашение о разделе имущества

Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных  законом, - требования о государственной  регистрации сделки влечет ее недействительность; такая сделка считается ничтожной.

 

Государственная регистрация  сделок

Государственная регистрация  не относится к форме сделок, а  представляет собой особый дополнительный акт признания и подтверждения  государством совершения гражданско-правовой сделки. Государственной регистрации  подлежат только те сделки, в отношении  которых такая необходимость  прямо установлена законом ¹⁴.

 Чаще всего законом  предусматривается государственная  регистрация сделок с недвижимостью.  В этом случае она проводится  по Закону о государственной  регистрации прав на недвижимость соответствующим государственным органом, которым в настоящее время является Федеральная регистрационная служба, подведомственная Минюсту России. В частности, обязательной государственной регистрации подлежат: продажа жилых помещений (ст. 558 ГК), продажа предприятий (ст.  560 ГК), аренда недвижимости (ст. 609 ГК), залог недвижимости (ипотека) (п. 3 ст. 339 ГК).

 Правовое значение  этого действия состоит в том,  что сделки (договоры), подлежащие  государственной регистрации, считаются  заключенными с момента их  регистрации, если иное не установлено  законом (п.  3 ст. 433 ГК).

 Требование о государственной  регистрации сделки с недвижимостью  следует отличать от требования  государственной регистрации права  на недвижимость. Например, переход  права собственности от продавца  к покупателю по договору купли-продажи  нежилого здания произойдет только  после государственной регистрации  права собственности. Однако договор  (сделка) купли-продажи нежилого  здания сам по себе не требует  государственной регистрации: он  будет заключен и создаст соответствующие  права и обязанности с момента  подписания сторонами.