Институт общей долевой собственности в гражданском праве России

Идеальные доли хорошо известны всем юристам, но привычность, обыденность  ситуации не сделала ее более естественной. Действительно, налицо весьма сложная  идеальная конструкция, предлагающая считать, что при юридической  неделимости вещи право на нее  состоит из многих долей (частей). Только при таком предположении, принимаемом  почти всеми без возражений, можно  согласиться с тем, что у одной  вещи есть несколько собственников. Тот факт, что понятие идеальной  доли практически в неизменном виде перешло в современное право, подтверждает, что общая собственность так и осталась в значительной мере чужеродным образованием и не смогла бесследно ассимилироваться.

Взаимоотношения общих собственников  и тогда, когда они не были основаны на договоре, характеризовались римским  правом «как отношения лиц, как бы взаимно связанных между собой  соглашением». Эта общность, поскольку  она не вытекала из товарищества, называлась communnio in quam incidens [28, C. 47].

Сама по себе общая собственность  привлекала внимание античных мыслителей. Известно, что в утопиях Платона (как и во всех позднейших утопиях) важнейшее место отводилось общей  собственности (связь этой идеи с  идеализированным первобытным укладом  не вызывает сомнений). Превознесение  «насильственного братства людей» (по гегелевскому выражению), основанного  на общности имущества, встретило, однако, энергичный отпор со стороны Аристотеля. Наряду с аргументами об естественности («внедрено в нас природой») частной собственности, Аристотель замечает, что «те, которые чем-либо владеют и пользуются сообща, ссорятся друг с другом гораздо больше тех, которые имеют частную собственность» [21, C. 59].

Итак, общая собственность  характеризуется множественностью субъектов и единством объекта. Она оформляет отношения по принадлежности имущества (вещи) одновременно нескольким лицам - субъектам отношений собственности (собственникам). Отношения общей  собственности могут возникнуть между любыми субъектами права собственности (физическими и юридическими лицами, государственными и муниципальными образованиями), причем в любых сочетаниях. Субъекты общей собственности, как  и любой собственник, по своему усмотрению владеют, пользуются и распоряжаются  принадлежащим им имуществом. Но правомочия владения, пользования и распоряжения данным имуществом они осуществляют сообща, совместно.

Таким образом, общая собственность  не является какой-то новой, особой разновидностью (формой) собственности, она основывается на существующих формах собственности. Это не особое экономическое отношение  собственности, а лишь разновидность  какого-либо самостоятельного отношения  собственности, заключающаяся в одновременной присвоенности конкретных материальных благ несколькими лицами. Здесь не возникает никакой «смешанной собственности», ибо каждый участник остается самостоятельным собственником своего имущества, а относительно общего объекта правомочия собственника осуществляются сообща как принадлежащие одновременно нескольким лицам.

Право общей собственности  в объективном смысле - совокупность правовых норм, закрепляющих, регламентирующих и охраняющих принадлежность составляющего  единое целое имущества одновременно двум и более лицам. Право общей  собственности в субъективном смысле - право двух и более лиц сообща и по своему усмотрению владеть, пользоваться, распоряжаться принадлежащим им имуществом, составляющим единое целое.

В литературе высказано мнение, что право общей собственности  существует лишь в объективном смысле, субъективно же права общей собственности  не существует [30, C.23]. С таким мнением трудно согласиться, поскольку оно противоречит, действующему законодательству, в частности главе «Общая собственность» Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) [2,3], и общей теории права.

Таким образом, особенность  отношений при общей собственности  характеризуется тем, что право  собственности на одно и то же имущество  принадлежит нескольким лицам. В  результате возникают своеобразные внутренние имущественные связи  между сособственниками по осуществлению  правомочий по владению, пользованию  и распоряжению имуществом, а также  особые внешние правоотношения между  сособственниками, с одной стороны, и третьими лицами - их контрагентами, с другой стороны, и другими субъектами по поводу общего имущества.

ГК РФ закрепляет два вида общей собственности: долевую; совместную.

В соответствии со ст. 244 ГК имущество  может находиться в общей собственности  с определением доли каждого из сособственников  в праве собственности (долевая  собственность) или без определения  таких долей (совместная собственность).

Общая собственность на имущество  является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено  образование совместной собственности  на это имущество (п. 3 ст. 244 ГК). Тем  самым в законе закреплена презумпция, что если возникает общая собственность, то она предполагается долевой.

По соглашению участников общей совместной собственности, а  при не достижении согласия - по решению суда, на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц. Таким образом, закон допускает возможность преобразования собственности совместной в собственность долевую (п. 5 ст. 244 ГК).

Сформулированный в законе перечень видов общей собственности  является замкнутым, т.е. появление  новых видов общей собственности  исключено. Данный вывод следует  не только из догматического толкования, но и из законов формальной логики. Доли могут либо определяться, либо не определяться - третьего не дано. Впрочем, не исключено выделение каких-то новых видов общей собственности  по иным критериям, например, по объектам. В этом смысле можно выделить общую  собственность на имущество в  кондоминиуме, крестьянском (фермерском) хозяйстве и т.д.

Наличие этих двух видов  общей собственности не исключает  появления внутри каждого из них  разновидностей, обладающих специфическим  правовым режимом. Неоднородность внутри каждого из видов общей собственности  обусловлена прежде всего характером имущества, являющегося ее объектом. Окружающий нас мир вещей столь разнообразен и уникален, что урегулировать возникающие по поводу них общественные отношения в рамках двух внутренне однородных видов общей собственности невозможно.

В связи с этим И.А. Дроздов  отмечает, что свои разновидности  присущи как совместной, так и  долевой собственности [14, C.127].

В рамках совместной собственности  он выделяет совместную собственность  супругов; совместную собственность  в крестьянском (фермерском) хозяйстве; совместную собственность лиц, приватизировавших  жилое помещение. Правовой режим  указанных разновидностей весьма схож, но не идентичен. Сходство предопределяется наличием общих норм о совместной собственности, содержащихся в ст. 253-255 ГК РФ, а отличия обусловлены специальными нормами, изменяющими общие правила  и отделяющими тем самым одну разновидность совместной собственности  от другой.

Гораздо более рельефны отличия  между разновидностями общей  долевой собственности. Отношения  долевой собственности на подавляющее  большинство вещей регулируются нормами гл. 16 ГК РФ. Заданный этой главой правовой режим наиболее типичен. Поэтому  указанную разновидность долевой  собственности в известном смысле можно именовать «общегражданской». Однако помимо «общегражданской» необходимо выделить еще так называемую «обслуживающую»  долевую собственность. Речь идет прежде всего об общей собственности, возникающей на общее имущество в многоквартирном доме, в коммунальной квартире, в которой комнаты находятся в раздельной собственности, и на общее имущество в кондоминиуме. Специфика правового режима «обслуживающей» долевой собственности определяется ст. 289, 290 ГК РФ.

Далее перейдем к более  детальной характеристике права  общей долевой собственности.

Е. А. Суханов рассматривает  общую долевую собственность  в объективном и субъективном смыслах [11, C.195].

В объективном смысле право  общей долевой собственности  является совокупностью правовых норм, регулирующих отношения по принадлежности составляющего единое целое имущества (например, жилого дома) одновременно нескольким лицам (например, нескольким наследникам  собственника жилого дома) в определенных долях, а в субъективном смысле - правом двух и более лиц сообща по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим  им в определенных долях имуществом, составляющим единое целое.

Право общей долевой собственности  возникает на основании различных  юридических фактов. В большинстве  случаев, это совершение несколькими  лицами гражданско-правовых сделок, прежде всего, купли-продажи и договоров  о совместной деятельности (создание простого товарищества), изготовление или создание ими новой неделимой  вещи, наследование неделимой вещи несколькими лицами. В состав общего имущества поступают также плоды, продукция и доходы от использования  имущества, находящегося в общей  долевой собственности, которые  распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Если размер долей участников долевой собственности не может  быть определен на основании закона и не установлен соглашением всех ее участников, доли считаются равными (п. 1 ст. 245 ГК РФ). Однако в зависимости  от вклада каждого участника общей  долевой собственности в образование  и приращение общего имущества доли эти могут быть и неравными. Порядок  определения и изменения долей  в таких случаях устанавливается  соглашением всех участников долевой  собственности.

Если один из участников долевой собственности осуществит за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества  неотделимые улучшения, он имеет  право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее  имущество (п. 3 ст. 245 ГК РФ). Так, в случае увеличения одним из сособственников  с соблюдением установленных  правил за свой счет полезной площади  жилого дома доля в праве общей  собственности на дом и порядок  пользования помещениями подлежат соответствующему изменению по требованию этого собственника. Но проведение одним из сособственников капитального ремонта жилого дома, не связанного с увеличением полезной площади, не влечет изменения долей; этот собственник  вправе лишь требовать от других сособственников  возмещения части понесенных им расходов [19, C.77].

Содержание права общей  долевой собственности составляют принадлежащие сособственникам  правомочия по владению, пользованию  и распоряжению общим имуществом. Каждый сособственник при осуществлении  права общей собственности независимо от размера своей доли имеет один голос. Впрочем, практического значения, как мы сейчас увидим, это не имеет. Осуществление права общей собственности  должно происходить по взаимному  согласию всех сособственников. Если же согласие не достигнуто, то определение  последствий возникших разногласий  зависит от того, касаются ли они  осуществления правомочий по владению и пользованию общим имуществом или правомочия распоряжения. Если сособственники не договорились относительно владения и пользования общим  имущество, то каждый из них, хотя бы оставшийся в единственном числе, может обратиться в суд. Если же разногласия касаются права распоряжения (например, два  сособственника желают общее имущество  продать, а третий возражает против продажи), то возникший спор не может  быть урегулирован судом. Принцип взаимного  согласия при осуществлении права  распоряжения общей собственностью должен действовать, без каких бы то ни было изъятий. Возвращаясь к приведенному примеру, два сособственника вместе или порознь могут продать свои доли, но навязать третьему продажу всего общего имущества в целом они не вправе. Именно поэтому при осуществлении права общей собственности в принципе не имеет практического значения, какой долей располагает каждый из сособственников, хотя размер доли подлежит учету при распределении приносимых общим имуществом доходов и плодов, падающих на нее расходов и обременении (ст. 248 и 249 ГК РФ).

Принадлежащая сособственнику доля в общей собственности не локализуется в какой-то конкретной части общего имущества, а простирается на все имущество в целом. В  то же время сособственник может  быть заинтересован не только в меновой, но и в потребительской стоимости  указанного имущества. Он может быть заинтересован не только в доходах, которая приносит общая вещь (например, при сдаче ее внаем), но и в том, чтобы использовать эту вещь для  удовлетворения своих потребительских  нужд (например, самому проживать в  доме). Сособственник имеет право  на предоставление в его владение и пользование части общего имущества  соразмерно доле. Если это невозможно, он вправе требовать от других участников общей собственности  соответствующей  компенсации.

В тех случаях, когда во владение и пользование сособственника выделяется часть общего имущества, он наряду с сохранением права  на долю в общей собственности  приобретает также право на выделенную ему часть имущества. По своей  юридической природе это право  может быть отнесено к вещным. Такие ситуации чаще всего возникают при определении порядка владения и пользования жилым домом, находящимся в общей собственности двух или более лиц. Если договор об определении порядка владения и пользования домом удостоверен нотариусом и зарегистрирован в местной администрации, то он сохраняет силу и для того лица, к которому перейдет доля в общей собственности (например, для наследника или покупателя доли).

Одним из оснований возникновения  общей собственности, с которым  связано немало вопросов ее осуществления, является совместное участие двух или  более лиц в строительстве  дома. Нередки случаи, когда гражданин, которому для строительства дома отведен земельный участок, привлекает к участию в строительстве  членов своей семьи или иных лиц. По окончании строительства между  со застройщиками, а иногда между ними и органом государственной власти (местного самоуправления), возникает спор, за кем дом должен быть зарегистрирован: только ли за лицом, которому отведен земельный участок, или также и за иными лицами.

Судебная практика подходит к разрешению указанных споров с  учетом следующих условий. Во-первых, необходимо установить, связаны ли лица, принимавшие участие в строительстве  дома, семейно-бытовыми отношениями  или являются посторонними для застройщика  лицами. Во-вторых, в каких целях  возводился дом: в целях обеспечения  жильем принимавших участие в  строительстве лиц или в иных целях. Наконец, в-третьих, к участию  в деле, если он не выступает в  деле в качестве стороны, надлежит привлечь орган, который отводит земельные  участки, и выяснить его отношение  к возникшему спору. Если лица, участвовавшие  в строительстве, связаны семейно-бытовыми отношениями или хотя бы и не связаны, но дом возводился для обеспечения  как тех и других лиц жильем, а орган, отводивший земельный участок, не возражает против признания дома общей собственностью, спор решается судом в пользу фактических со застройщиков. Суд может и не согласиться с мнением соответствующего органа, возражавшего против признания дома общей собственностью со застройщиков, но свое несогласие суд должен мотивировать в решении по делу. В случае признания дома общей собственностью со застройщиков суд может определить их долю в общей собственности с учетом стоимости труда и материалов, вложенных со застройщиками в строительство дома, а также иных заслуживающих внимание обстоятельств (например, состава семьи). При отказе в признании дома общей собственностью дело ограничивается присуждением со застройщикам стоимости труда и материалов [6, C.128].