Ипотека, как способ обеспечения выполнения обязательства

6. На имущество, находящееся  в общей собственности, все  собственники дали согласие в  письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.

7. Соглашение не предусматривает  приобретение залогодержателем  заложенного земельного участка.

8. Соглашение не нарушает прав  залогодателя, залогодержателя по последующим ипотекам, иных вещных прав третьих лиц или право пользования заложенным имуществом третьими лицами.

При заключении соглашения об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном  порядке стороны должны указать  в нем:

1) название заложенного по договору об ипотеке имущества, за счет которого удовлетворяются требования залогодержателя, и стоимость этого имущества;

2) суммы, подлежащие уплате залогодержателю  должником на основании обеспеченного  ипотекой обязательства и договора  об ипотеке, а если залогодателем является третье лицо - также и залогодателем;

3) способ реализации заложенного  имущества либо условие о его  приобретении залогодержателем;

4) известные сторонам на момент  заключения соглашения предшествующие  ипотеки и последующие ипотеки данного имущества и имеющиеся в отношении этого имущества у третьих лиц вещные права и права пользования. В соответствии с абзацем вторым п. 1 ст. 349 ГК РФ удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.

Такое соглашение может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены таким соглашением. Таким образом, различие между соответствующими нормами ГК РФ и Федеральным законом об ипотеке состоит в установленной Федеральным законом об ипотеке обязанности сторон по последующему договору об ипотеке заключить соглашение об обращении взыскания на предмет ипотеки с участием всех залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке. Следует подчеркнуть, что законодатель не обязывает стороны по предшествующему договору об ипотеке заключать соглашение об обращении взыскания с участием залогодержателей по последующим договорам об ипотеке. Однако, если последующий договор об ипотеке был заключен с письменного согласия залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке, то при обращении взыскания на предмет ипотеки залогодержатель по последующему договору об ипотеке является стороной, чьи права могут быть нарушены этим соглашением. Такой залогодержатель вправе подать иск о признании соглашения об обращении взыскания недействительным. Заключенное сторонами соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество может быть расторгнуто сторонами не только по соглашению сторон, но также по решению суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных законом или этим соглашением (п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке"²³). Залогодатель обратился в суд с иском о расторжении заключенного между ним и залогодержателем соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество. Залогодатель ссылался на существенное нарушение залогодержателем своих обязанностей, предусмотренных этим соглашением. Залогодержатель, возражая против предъявленного требования, указывал, что Закон об ипотеке не предусматривает возможности расторжения соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество ни по соглашению сторон, ни по решению суда по требованию одной из сторон.

Арбитражный суд иск удовлетворил. Соглашение о внесудебном порядке  обращения взыскания является по своей природе гражданско-правовым договором, определяющим гражданские  права и обязанности сторон. Такой  договор может быть расторгнут по основаниям и в порядке, предусмотренным нормами ГК РФ. В частности, согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. По условиям заключенного соглашения залогодержатель принял на себя обязательство не позднее чем через 60 дней обеспечить проведение торгов по продаже заложенного недвижимого имущества. Однако торги так и не были проведены, что в данном случае с учетом всех обстоятельств представляет собой существенное нарушение залогодержателем условий соглашения.

3.3. Реализация заложенного  имущества, на которое обращено  взыскание

В отличие от порядка обращения  взыскания на заложенное имущество, который имеет существенные изменения в новом законодательстве, правила, регламентирующие порядок реализации заложенного имущества, изменились незначительно. Между тем тенденция развития законодательства по этому важному этапу ипотеки, трагического для залогодателей - нуждающихся в жилище граждан, сохранена²⁴. К числу основных нормативных правовых актов, регулирующих реализацию заложенного имущества, следует отнести ГК РФ и Закон об ипотеке. Однако такая позиция законодателя подвергается критике. Так, в письме Президента РФ от 28.07.1997 содержится следующее положение: "В статьях 57 - 59 Закона определен порядок проведения публичных торгов по продаже заложенного имущества, хотя данный вид торгов достаточно подробно изложен в статьях 447 - 449 Гражданского кодекса. В связи с этим дублирование положений Гражданского кодекса в Законе представляется нецелесообразным"²⁵. В соответствии со ст. 350 ГК РФ, п. 1 ст. 56 Закона об ипотеке реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, за исключением случаев, предусмотренных данным Законом. То есть в части, не противоречащей Закону об ипотеке, публичные торги по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, проводятся в порядке, определяемом процессуальным законодательством РФ.

Порядок проведения публичных торгов регламентирован ст. ст. 447 - 449 ГК РФ. Более того, нормы Закона об ипотеке  содержат прямые ссылки на эти статьи. Торги могут проводиться в форме аукционов и конкурсов, т.к. согласно п. 6 ст. 447 Гражданского кодекса правила, предусмотренные ст. ст. 448 и 449 Кодекса, применяются к публичным торгам, проводимым в порядке исполнения решения суда, если иное не предусмотрено процессуальным законодательством. Независимо от того, в каком порядке происходит обращение взыскания на заложенное имущество, его реализация может производиться только с публичных торгов (правда, закон может устанавливать исключения из этого правила). С момента вступления в силу ныне действующего ГК стало ясно: установленные им правила реализации любого предмета залога исключительно с публичных торгов неоправданно сужают использование залога в качестве обеспечения обязательств участниками гражданских правоотношений. Иногда судебные инстанции оказываются в неловком положении, будучи вынужденными принимать парадоксальные с правовой точки зрения решения. Если торги проводятся по решению суда, то их в соответствии со ст. 57 Закона об ипотеке организуют и проводят органы, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом. Закон об ипотеке допускает также продажу заложенного имущества на открытом аукционе и в ст. 59 в качестве организатора аукциона по продаже заложенного имущества предусматривает уже избранную для этого залогодержателем специализированную организацию, которая действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или от своего имени. Естественно, и защищая его интересы.

Другими словами, судьбу жилища, на которое  обращено взыскание, решает не собственник  имущества, а другое лицо, в лучшем случае уполномоченное процессуальным законодательством. Завершение самого болезненного этапа в ипотеке жилища законодательство отдает на откуп стороне, заинтересованной лишь погасить свои затраты, а не в реализации жилища должника по максимально возможной цене. Кроме того, Закон регламентирует правила поведения данного лица. Например, по ст. 58 Закона "организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, когда:

- на публичные торги явилось  менее двух покупателей;

- на публичных торгах не сделана  надбавка против начальной продажной  цены заложенного имущества;

- лицо, выигравшее публичные торги,  не внесло покупную цену в  установленный срок". Ни в одном из трех перечисленных случаев, по которым публичные торги объявляются несостоявшимися, нет вины залогодателя (заемщика). Данная норма применяется даже тогда, когда собственника жилища устраивает начальная цена, по которой покупатель готов приобрести квартиру. Однако торги объявляют несостоявшимися с дальнейшими нежелательными последствиями для залогодателя. По Закону об ипотеке проводятся повторные публичные торги, где начальная продажная цена заложенного имущества снижается уже на 15 процентов. В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества. Следует отметить, что по сей день действует ч. 2 п. 4 ст. 350 ГК РФ, по которой залогодержатель имеет право оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на 10% ниже начальной продажной цены и притом на повторных торгах. Но бесквартирные миллионы граждан на это могут не рассчитывать, поскольку для них существует специальный Закон об ипотеке. Согласно п. 2 ст. 334 ГК РФ в случае расхождения общих и специальных норм одинакового уровня по тому же вопросу должны применяться специальные нормы.

По Закону об ипотеке выигравший публичные торги и организатор торгов подписывают протокол о результатах торгов в день их проведения. В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года (фактически это может быть месяц, два). Все зависит от настроения судьи, поскольку признание причин уважительными полностью находится на усмотрении суда. Однако даже при наличии уважительных причин в отсрочке реализации будет отказано, если банк заявит, что промедление реализации может повлечь существенное ухудшение его финансового положения.

Кроме того, "определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд учитывает в том числе то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимости заложенного имущества по оценке, указанной в договоре об ипотеке.

Гражданское законодательство России, Закон об ипотеке предоставляют сторонам залогового правоотношения избежать процедуру публичных торгов, выйдя за рамки залоговых отношений и воспользовавшись институтами новации и отступного (ст. ст. 409 и 414 ГК РФ). Иными словами, залогодатель и залогодержатель вправе заключать между собой соглашение, согласно которому кредитное обязательство прекращается путем передачи залогодателем предмета залога в собственность залогодержателя. По общему правилу ГК РФ залогодержатель имеет право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Данное правило распространяется лишь на заложенное имущество, реализуемое в порядке, определенном ст. 350 ГК РФ, но не распространяется на суммы, вырученные от реализации заложенного имущество в ином порядке, чем предусмотрено в указанной норме.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Цель курсовой работы заключается в изучении проблем правового регулирования договора ипотеки и разработки на этой основе рекомендаций по совершенствованию действующего гражданского законодательства. В процессе реализации данной цели решались следующие задачи: разрешение дискуссионных вопросов избранной темы; выявление недостатков в судебной и правоприменительной практике; выработка на этой основе предложений и рекомендаций теоретического и практического характера по совершенствованию законодательства.

По нашему мнению, перечисленные  задачи были решены. Была проанализирована отечественная юридическая литература. Изучены отдельные монографические работы, относящиеся к теме исследования, множество статей в юридической периодической печати.

После проведенного в курсовой работе исследования были сделаны следующие выводы.

Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного  объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Договор об ипотеке считается заключенным  и вступает в силу с момента  его государственной регистрации  по месту нахождения недвижимости. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценочная стоимость, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточного для идентификации этого предмета описания. Стороны договора по ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки коммерческой организации оценщиков.

Залогодатель может владеть  недвижимостью, т.е. реально ею обладать и пользоваться, а также извлекать  из имущества пользу, выгоду, для которых оно предназначено. Однако в отношении правомочия распоряжаться, т.е. определять юридическую судьбу недвижимости, для залогодателя вводятся существенные ограничения.

Ипотека носит имущественный характер. Ее назначение, прежде всего, в том, что она, стимулируя должника к надлежащему поведению, тем самым дает кредитору более или менее надежную гарантию осуществления его прав. Кредитор наделяется дополнительными правами по предотвращению или устранению неблагоприятных последствий, которые может повлечь для него возможное нарушение обязательства должником. Реализация этих прав кредитора осуществляется, например, путем предварительного выделения имущества для возможного принудительного удовлетворения требования кредитора.

Нередко законодательство применительно к ипотеке устанавливает ограничения, касающиеся субъектного состава ипотечного правоотношения, либо возможность передачи имущества в ипотеку сопряжена с необходимостью соблюдения определенных условий (например, государственное или муниципальное унитарное предприятие может передать недвижимое имущество в ипотеку только с согласия собственника).

Пункт 5 ст. 9 Закона об ипотеке требует: "Если обеспечиваемое ипотекой обязательство  подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры". В этом правиле обращает на себя внимание, что законодатель, требуя в императивном порядке указывать в договоре об ипотеке сроки (периодичность) платежей по обязательству, обеспечиваемому ипотекой, по-иному определяет свои требования в отношении размеров платежей: в договоре об ипотеке вместо этих размеров могут быть указаны условия, позволяющие определить эти размеры. То есть сроки (периодичность) платежей должны быть указаны в любом случае. Однако это требование трудно выполнить, когда договором об ипотеке обеспечивается такой популярный вид кредитного договора, как договор об открытии кредитной линии. В соответствии с этим договором указываются общая сумма кредитной линии, а также порядок выплаты траншей (частей общей суммы кредита). Причем чаще всего очередной транш выплачивается: а) по требованию заемщика и б) только после того, как предыдущий транш и (или) проценты за пользование им были погашены. Таким образом, в договоре об ипотеке, обеспечивающем такой вид кредитного договора, размеры очередных платежей определить можно, а их сроки - просто не получится. Очевидно, правильнее было бы предусмотреть другое правило - о возможности в договоре об ипотеке указывать не только условия, позволяющие определить размеры очередных платежей по кредитному договору, но и условия, позволяющие определить сроки (периодичность) этих платежей.