Ипотека в гражданском праве

Современное российское право  знает несколько фактических  составов, которые порождают ипотечное правоотношение в силу закона:

– передача недвижимого  имущества под выплату ренты, а также по договору пожизненного содержания с иждивением;

– покупка недвижимости в кредит;

– покупка недвижимости с условием о рассрочке платежа;

– приобретение жилого дома и квартиры за счет кредита банка, иной кредитной организации или целевого займа, предоставленного иным юридическим лицом.

Ипотека в силу закона возникает  также в том случае, когда имущество, уже являющееся предметом ипотеки (как по договору, так и в силу закона), принудительно изымается государством у собственника и последнему предоставляется равноценное имущество (Ст.41 Закона об ипотеке).

Можно выделить среди норм, указывающих на случаи возникновения  законной ипотеки, две ее разновидности:

1 – законная ипотека,  возникающая независимо от воли  сторон (в силу императивных норм);

2 – законная ипотека,  носящая диспозитивный характер, т.е. основывающаяся на нормах, предусматривающих возможность «не возникновения» ипотеки по согласию сторон[9].

К числу императивных законных ипотек можно, например, отнести ипотеку, возникающую в силу п.1 ст.587 ГК РФ, согласно которому получатель ренты  однозначно приобретает право залога на передаваемое по договору имущество; данная норма не может быть изменена соглашением сторон. Возникновение диспозитивной законной ипотеки (например, предусмотренной ст.77 Закона об ипотеке), напротив, может быть предотвращено по воле сторон.

1)Передача земельного  участка или иного недвижимого  имущества под выплату ренты. Статья 587 ГК РФ предусматривает, что в таком случае получатель ренты в обеспечение обязательства приобретает право залога на переданное под выплату ренты имущество. Залог в силу договора ренты возникает вне зависимости от воли сторон, и, как правило, сторонами рентных отношений до конца не осознается (объясняется особенностями субъектного состава - пожилые люди). Как уже было сказано выше, данная норма является императивной, а следовательно, ипотечное обязательство будет считаться возникшим даже и тогда, когда договором предусмотрено иное.[10]

Целесообразность установления в законодательстве двойного обременения  переданной недвижимости – одновременно и рентой (ст.586 ГК РФ), и залогом – вызывает сомнения. Думается, что при наличии субсидиарной (и тем более при возможности солидарной) ответственности по требованиям получателя ренты вполне достаточно было бы одного обременения недвижимости – самой рентой. Тем не менее законодатель решил пока этот вопрос иначе, установив дополнительное обременение – залог, который, как представляется, чрезмерно затрудняет участие переданной под выплату ренты недвижимости в дальнейшем имущественном обороте и предоставляет получателю ренты избыточную правовую защиту.[11] Получатель ренты, передавший плательщику недвижимое имущество, приобретает право залога на это имущество непосредственно в силу закона. При этом плательщик ренты – новый собственник недвижимого имущества – становится залогодателем, а получатель ренты – залогодержателем. В этих условиях особое значение приобретает разъяснение нотариусом сторонам договора ренты правовых последствий передачи недвижимости под выплату ренты с точки зрения залогового, в том числе ипотечного, законодательства (параграф 3 гл.23 ГК РФ).

2) Покупка недвижимости  в кредит. В силу п.5 ст.488 ГК  РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, т.е. с оплатой через определенное время после его передачи покупателю, признается находящимся в залоге. Норма ст.488 ГК РФ носит диспозитивный характер, а значит, она не будет действовать при наличии на этот счет специального указания в договоре.

Залог, о котором идет речь, обеспечивает исполнение покупателем  своей обязанности рассчитаться за товар. Право собственности по договору купли-продажи перешло  к покупателю. Поэтому, чтобы защитить интересы продавца законодатель установил в его пользу залог на товар до его полной оплаты. Указанная норма включена в общие положения о купле-продаже, и, если в статьях, посвященных купле-продаже недвижимости, иное не предусмотрено, следует признать ипотечное обязательство возникшим и тогда, когда предметом договора купли-продажи в кредит служит недвижимость[12].

Если в договоре купли-продажи  отсутствует норма о сохранении права собственности у продавца до полной оплаты имущества покупателем, возникает залог в силу закона, запись о котором должна вноситься в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, права которого обременяются ипотекой (ст.20 Закона об ипотеке)[13].

3) Покупка недвижимого  имущества с условием о рассрочке.  В соответствии с п.3 ст.489 ГК  РФ к договору о продаже  товара в кредит с условием  о рассрочке применяются правила, аналогичные случаю продажи товара в кредит, т.е. товар, проданный с условием о рассрочке, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязанности по оплате.

4)Ипотека жилых домов  и квартир, купленных за счет  кредита банка или иной кредитной  организации. Согласно п.1 ст.77 Закона  об ипотеке если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Закрепленная в п.1 ст.77 норма является диспозитивной, поскольку предоставляет сторонам право в договоре кредита предусмотреть отсутствие ипотеки. В данном случае стороны, предусматривая отсутствие в кредитном договоре условия о том, что ипотека не возникает, подтверждают стремление к переходу права собственности на предмет купли-продажи, оплата которого осуществлялась в кредит, а обеспечением оплаты выступает сам предмет купли-продажи. Представляется, что стороны, совершая подобную сделку, стремятся к наступлению всех предусмотренных законом последствий.[14]

До сих пор идут споры  о порядке заключения договора о  покупке жилья с привлечением кредитных средств. На практике встречаются два варианта: двухсторонний договор между продавцом и покупателем, в котором покупатель указывает на источник оплаты – средства банка, полученные по кредитному договору (в нем приводятся все необходимые реквизиты, позволяющие внести сведения о залогодержателе и об условиях ипотеки в ЕГРП) Второй вариант – трехсторонний договор, в котором банк выступает полноправным участником правоотношений, прописывая свои условия кредита.[15]

Ипотека в силу закона при  приобретении жилого дома или квартиры за счет кредита банка возникает  только в случае заключения и регистрации  трехстороннего договора купли-продажи (сторонами являются продавец, покупатель и банк), на основании которого продавец получает плату от банка, а не от покупателя недвижимости. Если заключаются два самостоятельных договора (договор купли-продажи между продавцом и покупателем недвижимости и договор о предоставлении банком кредита покупателю), то в этом случае зарегистрированная ипотека будет не ипотекой в силу закона, а ипотекой по договору[16].

 

4. Закладная, как ценная  бумага удостоверяющая ипотеку

Кредитный договор между  банком и заемщиком в целях  последующего приобретения заемщиком на полученные деньги необходимого жилого помещения является одним из основополагающих в механизме правового регулирования ипотечного жилищного кредитования. Он может быть охарактеризован как договор ипотечного жилищного кредитования, который в силу специфики и содержания выступает самостоятельным подвидом кредитного договора, не предусмотренным действующим законодательством.

Закон об ипотеке ввел в  гражданский оборот новую именную  ценную бумагу – закладную, которая  призвана удостоверить право ее обладателя на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой .

Значение закладной состоит  в том, что она позволяет упростить  и ускорить оборот прав по обеспеченному  ипотекой обязательству. Передача прав по закладной производится путем совершения сделки в простой письменной форме, не требующей государственной регистрации смены залогодержателя.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом  – так же и должником по обеспеченному  ипотекой обязательству. Закладная  подписывается указанными лицами и  вместе с договором об ипотеке, либо иными документами влекущими за собой ипотеку в силу закона, сдается в орган государственной регистрации. После регистрации закладная находится у залогодержателя.

Закладная – это именная  ценная бумага, удостоверяющая права  ее владельца, вытекающие из двух договоров  – договора об ипотеке и основного  договора. Все уступки связанные  с договорами полностью подчинены  правилам закладной. Уступка залогодержателем своих прав по договору об ипотеке другому лицу действительна если тому же лицу уступлены права по основному обязательству, обеспечиваемому ипотекой. Если не доказано иное, то уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку по обеспеченному ипотекой обязательству. Таким образом допускается несовпадение в одном лице должника и залогодателя и не допускается возможность несовпадения кредитора и залогодателя. По этому целесообразно, чтобы права возникающие у залогодержателя и кредитора удостоверялись одним документом – закладной. С передачей закладной производится одновременно передача прав залогодержателя и кредитора (ст. 13 Закона об ипотеке).

В соответствии со ст. 13 Закона об ипотеке права залогодержателя  по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной поскольку иное не установлено Законом об ипотеке.

Закладной в силу закона могут быть удостоверены права залогодержателя  по ипотеке и по обеспеченному  данной ипотекой обязательству, если иное не установлено Законом об ипотеке.

Таким образом держатель закладной находится в более выгодном положении, чем кредитор, исполнение обязательств перед которым не обеспечено должником. В результате условия получения кредита для должников, обязательства которых обеспечены ипотекой с выдачей закладной, более благоприятны чем для заемщиков, права которых не обеспечены ипотекой.

Составление и выдача закладной  не допускается в случае если:

1) предметом ипотеки являются  предприятие как имущественный  комплекс, либо его право аренды;

2) ипотекой обеспечивается  денежное обязательство, сумма  долга по которому на момент заключения договора не определена.

Если же не смотря на данное условие закладная все же будет  составлена, то условия в договоре об ипотеке о выдаче закладной признаются недействительными, а орган государственной регистрации при обнаружении подобного факта не должен выдавать закладную первоначальному залогодержателю.

Большое значение придается  форме и формальным признакам  закладной. Данные и условия вносимые в закладную можно разделить на две категории – обязательные (предусмотренные законом) и необязательные, которые вносятся в закладную по соглашению сторон.

Обязательные данные:

1) слово «Закладная», включенное  в название документа;

2) имя залогодателя и  указание места его регистрации  либо наименование и местонахождение,  если залогодатель юридическое  лиц;.

3) имя первоначального  залогодержателя и указание места  его регистрации либо его наименование  и указание местонахождения, если залогодержатель юридическое лицо;

4) название кредитного  договора или иного денежного  обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;

5) имя должника по обеспеченному  ипотекой обязательству, если  должник не является залогодателем,  и сведения о документе, удостоверяющем  личность должника, либо его наименование  и указание места нахождения, если должник - юридическое лицо;

6) указание суммы обязательства,  обеспеченной ипотекой, и размера  процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;

7) указание срока уплаты  суммы обязательства, обеспеченной  ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям - сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);

8) название и достаточное  для идентификации описание имущества,  на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;

9) подтвержденную заключением  оценщика денежную оценку имущества,  на которое установлена ипотека;

10) наименование права,  в силу которого имущество,  являющееся предметом ипотеки,  принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды - точное название имущества, являющегося предметом аренды;

11) указание на то, что  имущество, являющееся предметом  ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;

12) подпись залогодателя  и, если он не является должником,  также подпись должника по  обеспеченному ипотекой обязательству;

13) сведения о государственной  регистрации ипотеки;

14) указание даты выдачи  закладной залогодержателю и  даты выдачи закладной ее владельцу, если осуществлялись аннулирование закладной и составление новой закладной с указанием даты аннулирования предыдущей закладной.

При этом документ, названный "Закладная", в котором отсутствуют  какие-либо данные, приведенные выше не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю.

Все листы закладной составляют единое целое, они должны быть пронумерованы и скреплены печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию права.

5. Прекращение залога

Действующая в настоящее  время норма ст. 352 ГК РФ также  содержит исчерпывающий перечень оснований прекращения залога. Однако ст.352 ГК РФ не предусматривает таких важных оснований прекращения залога как прекращение по соглашению сторон, прекращение по решению суда и прекращение в связи с переходом права собственности к залогодержателю. Что касается прекращения гражданских прав и обязанностей по решению судебных органов, ГК РФ вообще не предусматривает такой возможности.

По всей видимости, исходя из существа гражданско-правового института  залога, принципа свободы договора и положений процессуальных кодексов об обязательности исполнения, вступивших в законную силу судебных решений. Все-таки можно говорить о том, что залог может быть прекращен как судебным решением, так и по согласию сторон, а также переходом права собственности на заложенное имущество, однако ввиду существования неотъемлемого постановления Пленума Верховного суда РФ такой вывод нуждается в дополнительном судебном толковании.