Ипотека в гражданском праве

Ряд проблем также связан с регулированием процесса реализации заложенного имущества с публичных торгов. Статья 349 ГК РФ предусматривает две формы реализации - по решению суда и на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодателя с залогодержателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания. В принципе возможность заключения соглашения о порядке обращения взыскания достаточно привлекательна для сторон, так как позволяет избежать осложнений, связанных с несовершенством судебной системы, и в наибольшей степени соблюсти интересы, как залогодержателя, так и залогодателя.

Однако ч. 1 ст.350 ГК РФ устанавливает, что реализация заложенного имущества производится с публичных торгов «в порядке, установленном процессуальным законодательством, если не установлен иной порядок». Но в порядке, предусмотренном процессуальным законодательством, торги организуются судебным исполнителем и проводятся по исполнительным документам, исчерпывающий перечень которых содержится в ГПК РСФСР.

Заключение договора на торгах регулируется также статьями 447,448 ГК РФ, однако в указанных нормах прямо  не указывается, что они применяются  для залоговых отношений.

Не урегулирован также  вопрос о том, каким актом должно формироваться право собственности  залогодержателя в случае о становления  последним предмета залога за собой  при объявлении повторных торгов не состоявшимися. Представляются возможными такие документы, как заявление в адрес регистрирующего органа, специального решения залогодержателя либо и то и другое.

Есть также еще одна проблема. В соответствии с ч.4 ст.350 ГК РФ, если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается. Право собственности залогодержателя на недвижимость возникает только после государственной регистрации данного права (ч.2 ст.8 ГК РФ).

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

На сегодняшний день ипотека  очень актуальна и применяется  для обеспечения исполнения обязательств при заключении различных договоров. Ипотека обеспечивает исполнение обязательств посредством двух функций: 1) стимулирует должника к надлежащему поведению, исполнению своих обязанностей, так как в противном случае наступают неблагоприятные для него последствия – обращение взыскания на предмет залога (стимулирующая функция);

2) при неисполнении должником  своих обязанностей после реализации  заложенного имущества из его стоимости кредитор получает удовлетворение (компенсационная функция).

Проведенное исследование позволяет  сформулировать следующие положения относительно оснований возникновения ипотеки.

Гражданский кодекс и Закон  об ипотеке предусматривают два  основания ее возникновения: на основании  федерального закона при наступлении  указанных в нем обстоятельств и в силу договора. В большинстве случаев ипотека возникает в силу договора. К ипотеке в силу закона применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не предусмотрено иное.

При заключении договора волеизъявление однозначно направлено на установление залога недвижимости. При возникновении ипотеки в силу закона возможно два варианта:

1) ипотека возникает независимо  от воли сторон;

2) ипотека носит диспозитивный  характер, то есть стороны имеют  право предусмотреть отсутствие  ипотеки, указав это в договоре.

До внесения изменений  от 11.02.2002 г. не была предусмотрена государственная регистрация ипотеки в силу закона. Теперь же законная ипотека подлежит государственной регистрации.

Необходимо сказать об изменившихся требованиях к форме  договора об ипотеке. Законодатель отменил обязательное нотариальное удостоверение договора, что упрощает и удешевляет процедуру его заключения. Договор ипотеки подлежит государственной регистрации, несоблюдение которой влечет недействительность договора.

Перечисленные новшества  говорят о развитии законодательства об ипотеке. Оно шаг за шагом впитывает  в себя изменения, продиктованные развитием  рынка. За последнее время законодательство об ипотеке изменилось существенно. С момента введения в действие Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» претерпел уже восемь редакций. Это объясняется тем, что государство стремится усовершенствовать отношения в сфере ипотечных правоотношений.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список литературы:

1. Гражданский кодекс  Российской Федерации по состоянию  на 15 марта 2008 г., «Проспект» М. 2008

2. Федеральный закон Российской  Федерации от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ  «Об ипотеке (залоге недвижимости)»,  Консультант-плюс

3. Федеральный закон Российской  Федерации от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ  «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» // Собрание  законодательства РФ. – 28.07.1997. - №  30. – Ст.3594

4. Бабкин С.А. Возникновение  ипотеки в силу закона // Нотариус. – 2002. - №1

5. Головин Ю. Ипотека:  из Древней Греции в Россию // Российская Юстиция. – 1996. - №11

6. Гришаев С. Ипотека  (залог недвижимости) // Закон. –  2002. - № 10

7. Журбина. Заключение  договора ипотеки // Юрист. –  2005. - № 7

8. Комментарий к федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» / Под ред. Масевич М.Г. – Законодательство и экономика. – 1999. – №10)

9. Комментарий к федеральному  закону «Об ипотеке (залоге  недвижимости)» (постатейный) / под  ред. Зюзина В.А., Королева А.Н.  – ЗАО Юстицинформ. – 2005

10. Комментарий (постатейный)  к федеральному закону от 16 июля 1998 г № 102-ФЗ «Об ипотеке  (залоге недвижимости)» / под ред.  Толкушина А.В.

11. Комментарий к Гражданскому  кодексу РФ части второй (постатейный) / под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. – «Юрайт», 2004

12. Мельникова М. Новинки  ипотечного законодательства // Недвижимость  и строительство Петербурга. - №38 (372), 03.10.05

13. Наумова Л. Договор  ипотеки нежилых помещений // Бизнес-адвокат.  – 2004. - № 4

14. Орлова М. Правовая  конструкция законной ипотеки  // Российская юстиция. – 2000. - № 9

15. Потяркин Д.Е. Особенности купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа в г. Москва. Журнал российского права. – 2005г – №2.

16. Скловский К. Залог, арест имущества, иск как способы обеспечения прав кредитора //Российская юстиция. – 1997. - №2

 

[1] Скловский К. Залог, арест имущества, иск как способы обеспечения прав кредитора //Российская юстиция. – 1997. - №2. – с.26

2 Головин Ю. Указ. соч. С.32.

[2] Комментарий к ГК  РФ / под ред. Гришаева С.П.

[3] С.Гришаев. Ипотека (залог недвижимости). Закон – 2002. -  №10, - с.39-40.

[4] Журбина. Указ. соч

[5] Журбина. Указ. соч

[6] С.А.Бабкин. Возникновение ипотеки в силу закона. – Нотариус. – 2002. - № 1

[7] М.Орлова. Правовая конструкция законной ипотеки. – Российская юстиция. – 2000. – №9, - с.21-22

[8] Там же. – с. 21

[9] М.Орлова. Указ. соч. – с.21

[10] Комментарий к ФЗ  об ипотеке (залоге недвижимости) / под ред Масевич М.Г.

[11] Комментарий к Гражданскому  кодексу РФ части второй (постатейный) / под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. – «Юрайт», 2004

[12] Масевич. Комментарий к ФЗ об ипотеке

[13] Д.Е.Потяркин. Особенности купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа в г.Москва. Журнал российского права. – 2005. – №2.

[14] М.Орлова. Указ. соч. -  с.22

[15] М.Мельникова. Новинки ипотечного законодательства. Недвижимость и строительство Петербурга. - №38 (372). – 03.10.2005, - с.1

[16] Комментарий (постатейный)  к федеральному закону от 16 июля 1998 г № 102-ФЗ «Об ипотеке  (залоге недвижимости)» / под ред. Толкушина А.В.