Контрольная работа по "Гражданскому праву"

В аренду могут быть переданы такие объекты недвижимости, как:  обособленные природные объекты, в  том числе земельные участки; предприятия; здания; сооружения; любые  другие имущественные комплексы.

Из движимых вещей законодателем  выделены оборудование и транспортные средства. При этом возможна передача в аренду и других вещей.

Природные обособленные объекты  и земельные участки выделены законодателем в особый вид имущества. Особенности его аренды могут быть установлены законом. Прежде всего, к таким законам относятся: Земельный кодекс, Водный кодекс, Лесной кодекс, Федеральный закон от 21.07.2005 N 115-ФЗ «О концессионных соглашениях».

Закон требует  наличия в договоре аренды указания на конкретные характеристики объекта, передаваемого в аренду. Они относятся  к существенным условиям договора. Отсутствие точных данных об объекте  недвижимости говорит о том, что  условия по предмету договора не согласованы, соответственно, договор считается незаключенным. К существенным условиям договора относится также цена.

 

2. Можно  ли заключить договор аренды  неизолированной части нежилого  помещения?

Действующее законодательство не запрещает передавать в аренду неизолированную часть нежилого помещения. В п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ⁶ прямо указано, что в аренду можно сдать части помещений.

В судебной практике сложилось две позиции по вопросу  о том, может ли неизолированная  часть помещения быть объектом аренды.

Согласно одной  точке зрения неизолированная часть помещения может быть объектом аренды, если в договоре содержатся данные, позволяющие ее индивидуализировать, а также если она обозначена на поэтажном плане или в кадастровом паспорте. Такое мнение выражено в Постановлениях ФАС Западно-Сибирского округа от 08.04.2010 по делу N А46-11729/2009, ФАС Московского округа от 27.09.2007 N КГ-А40/9763-07 по делу N А40-17498/07-152-97, ФАС Уральского округа от 06.12.2010 N Ф09-10019/10-С3 по делу N А71-2608/2010⁷.

Согласно второму  подходу сдавать в аренду часть  помещения нельзя, поскольку предметом  сделки по передаче недвижимости может  быть только самостоятельный объект недвижимости с уникальными характеристиками. Эта точка зрения высказана в Постановлениях ФАС Волго-Вятского округа от 22.04.2009 по делу N А82-3588/2008-38, от 25.09.2008 по делу N А29-525/2008⁸.

Росреестр в письме от 09.07.2012 N 14-3117/12⁹ пояснил, что учитывая положения части 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», а также требования приказа Минюста России от 18.02.2008 N 32 «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка», части недвижимого имущества - помещения в зданиях, обособленные части этих помещений могут быть объектом аренды, если они являются индивидуально-определенными вещами. Индивидуализация недвижимого имущества как объекта сделки для целей государственной регистрации осуществляется уполномоченными органами (организациями) в процессе кадастрового учета,  при проведении которого описываются реально существующие объекты недвижимости, объективными границами которых являются конструктивные элементы зданий, помещений и сооружений (стены, перегородки, потолки и т.п.). Вместе с тем отдельные конструктивные элементы здания (фундаменты, стены и перегородки, перекрытия, кровли (крыши), полы, проемы, отделка, внутреннее сантехническое и электротехническое оборудование) действующим законодательством не отнесены к объектам недвижимого имущества (частям объектов недвижимости), вследствие чего права на них не подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о регистрации, такие объекты в силу Закона о кадастре также не подлежат кадастровому учету. Таким образом, при поступлении на государственную регистрацию договора аренды объекта, индивидуализация которого в качестве недвижимой вещи невозможна, в соответствии со статьей 20 Закона о регистрации должно быть принято решение об отказе в проведении его государственной регистрации. При этом в случае, если сдаваемую в аренду неизолированную часть помещения возможно идентифицировать в качестве объекта недвижимости (помещения как части объема здания или сооружения, имеющей определенное назначение и ограниченной строительными конструкциями пункт 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»), то есть индивидуально-определенной вещи, предназначенной для самостоятельного использования в определенных целях, изготовить кадастровый паспорт помещения с указанием размера арендуемой площади, то государственная регистрация договора аренды такого объекта может быть проведена.

3. В  каких случаях договор аренды  нежилого помещения подлежит  государственной регистрации?

В Информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»¹⁰ указано, что в Гражданском кодексе РФ отсутствуют специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, поэтому к ним должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации.

Эти выводы по аналогии можно применить к договору аренды части нежилого помещения.

Для государственной  регистрации договора аренды части нежилого помещения необходимо представить заявление, договор аренды, а также приложить к нему кадастровый паспорт помещения с указанием размера арендуемой площади (п. п. 1, 3 ст. 26 Закона О государственной регистрации прав). Поскольку в силу п. 3 ст. 26 Закона О государственной регистрации прав договор аренды части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя части помещения, для регистрации потребуется также представить документы, подтверждающие права арендодателя.

4. Каков  порядок и условия сдачи в  аренду нежилых помещений, закрепленных  за автономным  учреждением (вузом)  его собственником? 

 В соответствии с п.2 ст. 3 Федерального закона от 03.11.2006 N 174-ФЗ «Об автономных учреждениях» автономное учреждение без согласия учредителя не вправе распоряжаться недвижимым имуществом и особо ценным движимым имуществом, закрепленными за ним учредителем или приобретенными автономным учреждением за счет средств, выделенных ему учредителем на приобретение этого имущества.

Пленума ВАС  РФ в постановлении от 22.06.2006 N 21¹¹ указал, что разрешая вопрос о  возможности распоряжения собственником имуществом, закрепленным за учреждением на праве оперативного управления, в частности путем сдачи такого имущества в аренду, суду надлежит исходить из следующего. Согласно пункту 1 статьи 120 ГК РФ права учреждения на закрепленное за ним имущество определяются в соответствии со статьями 296, 298 Кодекса. При этом собственник имущества учреждения может распорядиться по своему усмотрению только изъятым излишним, неиспользуемым либо используемым не по назначению имуществом. Поэтому собственник, передав учреждению имущество на праве оперативного управления, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия учреждения. В то же время согласно пункту 1 статьи 296 ГК РФ учреждение, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, владеет, пользуется, распоряжается этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника данного имущества и назначением этого имущества. Поэтому суду следует учитывать, что в случаях, когда распоряжение соответствующим имуществом путем его передачи в арендное пользование осуществляется в целях обеспечения более эффективной организации основной деятельности учреждения, для которой оно создано (в частности, обслуживания его работников и (или) посетителей), рационального использования такого имущества, указанное распоряжение может быть осуществлено учреждением с согласия собственника. При этом передача имущества в аренду с установленными ограничениями не может повлечь за собой квалификацию этого имущества как излишнего, неиспользуемого или используемого не по назначению. То есть необходимо согласие собственника.

1. Разрешите спор.

 В соответствии  с п. 3 ст.26 Федерального закона  от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним» в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Право сдачи  имущества в аренду принадлежит  его собственнику. Арендодателями могут  быть также лица, управомоченные законом  или собственником сдавать имущество  в аренду (ст.608 ГК РФ).

Учитывая положения  п.2 ст. 3 Федерального закона от 03.11.2006 N 174-ФЗ «Об автономных учреждениях», можно сделать вывод, что орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним поступил законно,  отказав в регистрации договора аренды, сославшись на отсутствие кадастрового паспорта и потребовав представить согласие собственника имущества вуза.

 

 

 

 

 

 

Список  использованных источников

Гражданский кодекс РФ (часть 2) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (в последней редакции) // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410.

Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). ст. 14.

О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (в последней редакции) // СЗ РФ. 1997. № 30. ст. 3594.

Об автономных учреждениях: Федеральный закон от 03.11.2006 N 174-ФЗ (в последней редакции) // Российская газета. 2006. N 250.

Об утверждении Положения  о признании помещения жилым  помещением, жилого помещения непригодным  для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции: Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (в последней редакции) // СЗ РФ. 2006. № 6. ст. 702.

Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном  доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (в последней редакции) // Российская газета, N 184, 22.08.2006

Об утверждении Инструкции об особенностях внесения записей в  Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества : Приказ Минюста РФ от 14.02.2007 N 29(в последней редакции) // Российская газета, N 58, 22.03.2007.

О некоторых  вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных  и муниципальных учреждений, связанных  с применением статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации: Постановление Пленума ВАС РФ от 22.06.2006 N 21 // Вестник ВАС РФ, N 8, август, 2006.

О государственной  регистрации договоров аренды нежилых  помещений: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53// Хозяйство и право, N 8, 2000.

Постановление ФАС Уральского округа от 02.03.2010 N Ф09-982/10-С6 по делу N А50-11869/2009-Г12// СПС КонсультантПлюс.

  Постановление ФАС Дальневосточного округа от 26.10.2010 N Ф03-7124/2010 по делу N А73-1211/2010 // СПС КонсультантПлюс.

Определение Конституционного Суда РФ от 19.05.2009 N 489-О-О// Вестник Конституционного Суда РФ, N 6, 2009

 

¹ Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность». Российская газета, N 184, 22.08.2006

² Федеральный закон РФ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Российская газета, N 145, 30.07.1997.

³ Приказ Минюста РФ от 14.02.2007 N 29 «Об утверждении Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества». Российская газета, N 58, 22.03.2007.

⁴ Определение Конституционного Суда РФ от 19.05.2009 N 489-О-О. Вестник Конституционного Суда РФ, N 6, 2009

 

⁵ Постановление ФАС Уральского округа от 02.03.2010 N Ф09-982/10-С6 по делу N А50-11869/2009-Г12.  Постановление ФАС Дальневосточного округа от 26.10.2010 N Ф03-7124/2010 по делу N А73-1211/2010 // СПС КонсультантПлюс.

⁶ Федеральный закон РФ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Российская газета, N 145, 30.07.1997.

⁷ Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 22.04.2009 по делу N А82-3588/2008-38, от 25.09.2008 по делу N А29-525/2008 // СПС КонсультантПлюс.

⁸ Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 22.04.2009 по делу N А82-3588/2008-38, от 25.09.2008 по делу N А29-525/2008// СПС КонсультантПлюс.

⁹ Письмо Росреестра от 09.07.2012 N 14-3117/12

 

¹⁰ Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений». Хозяйство и право, N 8, 2000.

¹¹ Постановление Пленума ВАС РФ от 22.06.2006 N 21 «О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации». Вестник ВАС РФ, N 8, август, 2006.