Контрольная работа по "Жилищному прау"

АВТОНОМНАЯ НЕКОММЕРЧЕСКАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ 

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО  ОБРАЗОВАНИЯ

 «БЕЛГОРОДСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ КООПЕРАЦИИ,

ЭКОНОМИКИ И ПРАВА»

 

 

 

 

Кафедра гражданского права  и процесса

 

 

 

 

 

 

Контрольная работа

 

По дисциплине: Жилищное право

 

 

 

 

 

 

 

 

Белгород – 2012

1. Изменение и расторжение договора социального найма
2. Основания, порядок, случаи выселение с предоставлением другого благоустроенного  или иного помещения и выселение без предоставления жилого помещения.

 

Вопрос 1. Основания для изменения и расторжения договора социального найма регламентированы отдельными положениями - ст. 82 и 83 ЖК РФ и отличны по своему содержанию от общих оснований и условий для расторжения договоров, регламентированных главой 29 ГК РФ, что объясняется особой социальной значимостью договора социального найма.

1. Положения регламентируют только  два основания для изменения  договора социального найма:

- волеизъявление нескольких граждан, проживающих в одной квартире, но в разных жилых помещениях (комнатах) и по самостоятельным договорам социального найма, о заключении взамен всех названных договоров одного договора на все занимаемые ими помещения по причине объединения таких граждан в одну семью;

- волеизъявление членов семьи  нанимателя по уже заключенному  договору социального найма о  замене этого нанимателя другим  дееспособным членом семьи, в  том числе в связи со смертью  нанимателя;

То есть закон дает правовые основания  для изменения и субъектного, и объектного состава жилищного правоотношения.

Ранее существовавшая на основе положений ст. 86 ЖК РСФСР практика так называемого "раздела ордера" действующим жилищным законодательством не предусмотрена.

2. Несмотря на отсутствие в  законе упоминания о роли волеизъявления  наймодателя, как стороны договора, на изменение которого направлены  действия членов семьи нанимателя  либо нанимателей по самостоятельным  договорам социального найма,  представляется, что наймодатель все-таки должен так или иначе выразить свое отношение к указанным действиям. Например, допустим отказ наймодателя в удовлетворении инициатив нанимателя (нанимателей) об изменении договора социального найма, когда, например, заключение единого договора в отношении нескольких жилых помещений в некогда коммунальной квартире приведет к возникновению жилищной нуждаемости нового нанимателя и его семьи или, например, отсутствует согласие на изменение договора со стороны кого-либо из членов семьи прежних нанимателей.

3. ЖК РФ, как отмечено выше, регламентирует  только два основания для изменения  договора социального найма. Другими  основаниями являются, например: предоставление  гражданам на условиях социального  найма освободившегося в коммунальной квартире жилого помещения (ч. 1 и 2 ст. 59 ЖК РФ), замена на стороне наймодателя в результате перехода права собственности, права хозяйственного ведения или права оперативного управления в отношении жилого помещения (ст. 64), вселение нанимателем других лиц в качестве членов своей семьи (ст. 70), выселение в судебном порядке из спорного жилого помещения только некоторых членов семьи нанимателя и др.

Статьей 83 ЖК РФ регулируются отношения, связанные с расторжением и прекращением договора социального найма жилого помещения. Договор социального найма, как, впрочем, и любой иной договор, может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Это общее правило. Возможность расторжения договора социального найма по соглашению сторон предусмотрена положениями ч. 1ст. 83 ЖК РФ.

Кроме того, договор социального  найма может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе нанимателя и, как указано, с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи. В этой связи следует напомнить положения ст. 71 ЖК РФ, в силу которой соответствующие права и обязанности в отношении занимаемого по договору социального найма жилого помещения имеют не только проживающие в нем в данный момент наниматель и члены его семьи, но и лица, временно отсутствующие. В связи с чем представляется очевидным, что для расторжения рассматриваемого договора по инициативе нанимателя необходимо согласие не только проживающих, но временно отсутствующих членов его семьи.

 Правило, закрепленное ч. 2 ст. 83 ЖК РФ, о возможности нанимателя расторгнуть договор социального найма в любой момент, ставит нанимателя в привилегированное положение по отношению к наймодателю. Однако это, как представляется, сделано законодателем умышленно принимая во внимание социальный характер использования жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

Положения ч. 3 ст. 83 ЖК РФ. традиционны для жилищного законодательства. Согласно указанной норме, а ранее ст. 89 ЖК РСФСР, договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства. Законодатель использует формулировку "считается расторгнутым", учитывая, что сама природа договора социального найма не допускает ситуации, когда одно и то же лицо одновременно является стороной двух и более договоров социального найма. То есть в данном случае речь идет все-таки не о расторжении договора, а о его прекращении.

В ЖК РФ регламентированы ситуации, в которых инициатором расторжения договора социального найма выступает наймодатель. В перечисленных в ч. 4 ст. 83 ЖК РФ случаях расторжение договора социального найма является своего рода санкцией за неправомерное, а, зачастую, противоправное поведение нанимателя при использовании жилого помещения из состава государственного или муниципального жилищных фондов.

Так, расторжение договора социального  найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

1) невнесения нанимателем платы  за жилое помещение и (или)  коммунальные услуги в течение  более шести месяцев.

Вопросам оплаты за жилое помещение  посвящены положения раздела VII (ст. 153-160) ЖК РФ;

2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематического нарушения прав  и законных интересов соседей,  которое делает невозможным совместное  проживание в одном жилом помещении;

4) использования жилого помещения не по назначению.

Основное назначение жилого помещения - проживание в нем граждан (ст. 17 ЖК РФ). Контроль за использованием жилищного фонда, за соблюдением правил пользования жилыми помещениями, согласно п. 5 Положения о государственной жилищной инспекции в Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. N 1086 (в ред. от 6 февраля 2006 г.) (СЗ РФ. 1994. N 23. Ст. 2566), осуществляют органы государственной жилищной инспекции.

 Расторжение и прекращение договора социального найма возможно не только по основаниям, перечисленным выше. Так, например, расторжение или прекращение договора социального найма будет иметь место в случае сноса дома, в котором находится жилое помещение, в случае переоборудования жилого помещения в нежилое, признания помещения непригодным для проживания и наступления правовых последствий, предусмотренных ч. 2 ст. 57 ЖК РФ, если жилое помещение в результате капитального ремонта дома не может быть сохранено либо если есть согласие нанимателя и членов его семьи о предоставлении им другого жилья по договору социального найма в связи с таким ремонтом (п. 1-4 ст. 85 ЖК РФ). Расторжение договора социального найма имеет место и при приватизации занимаемого по договору социального найма жилого помещения, при его обмене (ст. 74 ЖК РФ) или замене (ст. 81 ЖК РФ). И, наконец, договор социального найма может быть признан судом недействительным.

Согласно ч. 5 ст. 83 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживающего нанимателя. Это тоже общее правило, так как в первом случае перестает существовать сам объект жилищного правоотношения, а во втором - его единственный субъект. Смерть нанимателя, имевшего ранее проживавшую в одном с ним помещении семью, не влечет прекращения жилищных прав таких членов его семьи.

 

 

 

 

Вопрос 2. Статьей 84 ЖК РФ регулируются вопросы, связанные с выселением граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. Положения данной статьи посвящены правовым последствиям выселения граждан только из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

Вопросы выселения из жилых помещений  иных форм собственности, а также  видов использования регламентируются другими нормами ЖК РФ. Например, выселению из помещений специализированного  жилищного фонда посвящены положения ст. 103 ЖК РФ.

Граждане могут быть выселены из жилых помещений только в судебном порядке. Выселение для нанимателя является в большинстве случаев  санкцией за нарушение им самим либо лицами, за действия которых он отвечает (например, временными жильцами - ч. 3 ст. 80 ЖК РФ), условий пользования жилым помещением государственного или муниципального жилищных фондов, предоставленных по договору социального найма.

В частности, ст. 83 ЖК РФ предусматривает расторжение договора социального найма в случаях:

- разрушения или повреждения  жилого помещения;

- систематического нарушения прав  и законных интересов соседей;

- использования жилья не по назначению.

Выселение осуществляется не только в связи с нарушением условий  заключенного в отношении жилого помещения государственного или  муниципального жилищных фондов договора, но и при отсутствии такого договора, например, в случае самоуправного  вселения гражданина в жилое помещение государственного или муниципального жилищных фондов.

Выселение также возможно и в рамках гражданского правоотношения, например, по основаниям ст. 309, 310 ГК РФ - в связи с неисполнением нанимателем ранее принятых на себя обязательств по освобождению спорного жилого помещения.

В соответствии с ст. 84 выселение  граждан (не только нанимателей) осуществляется:

- с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;

- с предоставлением других жилых  помещений по договорам социального  найма;

- без предоставления других  жилых помещений.

Правовые последствия выселения  зависят от того, какие основания  послужили причиной выселения. В том случае, если выселение не обусловлено негативными действиями гражданина, то его жилищные права не могут быть ущемлены. Это означает, что на наймодателя возлагается обязанность предоставить выселяемому гражданину другое благоустроенное помещение. В том случае, если выселение гражданина является последствием его противоправных действий, то своего рода санкцией является его выселение с предоставлением другого (неблагоустроенного) жилого помещения, либо даже - выселение без предоставления другого жилого помещения.

Правовые основания выселения  граждан с предоставлением других благоустроенных помещений перечислены  в ст. 85 ЖК РФ, правила предоставления благоустроенного помещения в связи с указанным выселение - в ст. 89 ЖК РФ. ЖК РФ не устанавливает критериев благоустроенности жилого помещения, лишь указывая, что помещение для проживания должно быть пригодно для данных целей. В названной выше ст. 89 ЖК РФ сделана оговорка - "благоустроенное применительно к условиям соответствующего населенного пункта". Так, например, Законом города Москвы от 14 июня 2006 г. N 29 "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения" (Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2006. N 42) утвержден Перечень стандартов, которым должны соответствовать благоустроенные жилые помещения в городе Москве (Приложение N 1), а именно: дом (квартира) со всеми видами удобств (электроснабжение, водопровод, канализация, отопление, ванна или душ, газовая или электрическая плита, горячее водоснабжение или газовая колонка) независимо от материала стен.

Общие требования к жилому помещению  сформулированы в ст. 15 ЖК РФ, а также постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702).

Другое (неблагоустроенное) жилое  помещение предоставляется в  связи с выселением по основаниям ст. 90 ЖК РФ, основания выселения без предоставления другого жилья перечислены в ст. 91 ЖК РФ.

Статьей 85 ЖК РФ регулируются вопросы, связанные с выселением граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма.

Выселение предусматривается в  следующих случаях:

а) снос дома, в котором находится  жилое помещение.

Поскольку речь идет о выселении  из жилых помещений государственного или муниципального фондов, очевидно, что соответствующее решение о сносе принимается уполномоченными государственными органами либо органами местного самоуправления. Данный вывод следует, в том числе и из содержания ст. 86 ЖК РФ.

Причины сноса дома могут быть самыми разными: от установления аварийности  многоквартирного дома до изъятия земельного участка, на котором расположен данный объект недвижимости, для государственных  или муниципальных нужд. В частности, ст. 4 Закона города Москвы от 31 мая 2006 г. N 21 "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве" (Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2006. N 35) урегулированы основания для освобождения жилых домов, в том числе и для их последующего сноса. А именно: изъятие или использование части или всего земельного участка для государственных (городских) или муниципальных нужд, в связи с необходимостью нового строительства, развития территорий, в соответствии с Генеральным планом города Москвы, планами развития округов и районов города Москвы, реализацией городских программ, требующих сноса жилых домов.