Контрольная работа по "Жилищному праву"

 

 

 

 

 

 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

по Жилищному праву

Вариант № 3

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Содержание

1. Вопрос №  1……………………………………………………………………3

2. Вопрос №  2……………………………………………………………………8

3. Вопрос №  3……………………………………………………………………15

Задача……………………………………………………………………………23

Список используемой литературы……………………………………………26

 

 

Вопрос № 1. Заключение, изменение, расторжение и прекращение  договора социального найма

По договору социального найма жилого помещения  одна сторона – наймодатель (публичный  собственник, уполномоченный им орган или управомоченное им лицо) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных законом¹.        По своей юридической природе этот договор является консенсуальным и взаимным (синаллагматическим); он может быть как возмездным, так и безвозмездным (в предусмотренных законом случаях освобождения нанимателя от оплаты за наем). Важную особенность договора социального найма составляет его бессрочный характер, поскольку в него намеренно, в интересах нанимателя не включается условие о сроке (а его расторжение по мотивам, связанным с истечением срока, не допускается).      Договор социального найма заключается только в письменно  форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования. Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. № 315 был утвержден «Типовой договор социального найма жилого помещения»². В данном документе зафиксированы основные положения, касающиеся прав и обязанностей сторон, порядка изменения, расторжения и прекращения договора и прочие условия. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.          Нанимателем в договоре социального найма жилого помещения может выступать только гражданин, в отношении которого принято решение о предоставлении ему жилья. Административно-правовой характер такого решения исключает уступку права на получение жилья (заключения договора социального найма). Однако после заключения договора возможна замена нанимателя другим дееспособным членом семьи (ч. 2 ст. 82 ЖК РФ).    Наймодатель по договору социального найма обязан передать нанимателю предмет договора – жилое помещение, соответствующее требованиям жилищного законодательства и свободное от прав иных лиц.   Наниматель по договору социального найма обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать его в надлежащем состоянии, проводить его текущий ремонт, а также своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, и кроме того, информировать наймодателя об изменениях состава проживающих с ним граждан³.          Права нанимателя в обязательстве социального найма жилого помещения определяются законом.⁴ Он вправе пользоваться общим имуществом дома, в котором расположено предоставляемое ему помещение (лифтами, лестничными площадками, подвалами и чердаками, придомовой территорией и т.п.).            Понятие «расторжение договора найма жилого помещения» неразрывно связано с понятием «прекращение правоотношения найма жилого помещения». Прекращение данного обязательственного отношения означает окончание правовой связи, которая существовала между его участниками, либо вследствие ее принудительного разрыва, либо в результате события, не зависящего от воли участников, либо по соглашению между ними или по воле одного из них.         К числу оснований прекращения найма жилого помещения в первую очередь относится расторжение договора, которое можно определить как разрыв правоотношения найма жилого помещения по одностороннему волеизъявлению нанимателя, а в случаях, предусмотренных законом, - по иску наймодателя. Расторжение договора социального найма возможно и по соглашению сторон (ч. 1 ст. 83 ЖК РФ, п. 1 ст. 450 ГК РФ)⁵. Последствием расторжения договора найма жилого помещения является обязанность освобождения жилого помещения. Оно может происходить в добровольном порядке, без применения мер принуждения, либо в принудительном порядке.  В последнем случае имеет место выселение. Выселение – принудительное освобождение жилого помещения от занимаемых его лиц и от их имущества, т.е. выдворение их из жилого помещения. Выселение в первую очередь применяется в отношении лиц, которые отказались освободить жилое помещение после вступления в законную силу решения суда по иску наймодателя о расторжении договора найма. Подобные иски всегда содержат требование и о расторжении договора, и о выселении.   Прекращение правоотношения социального найма жилья может наступить по основаниям, не связанным с волеизъявлением его участников или решением суда. Так, утрата (разрушение) жилого помещения – предмет найма может наступить вследствие события (пожар, наводнение и т.п.), вследствие противоправных действий посторонних лиц или по другим причинам, например при необходимости сноса ветхого жилого дома. В данном случае происходит прекращение обязательства в силу невозможности исполнения.             Прекращение обязательства найма жилого помещения происходит в связи со смертью нанимателя. По данному основанию обязательство прекращается, если наниматель жил один, без семьи (ч. 5 ст. 83 ЖК РФ). Это вытекает из самого существа данного обязательства, поскольку в нем исполнение предназначено лично для кредитора.       Расторжение договора социального найма по требованию наймодателя основанному на законе, может происходить путем добровольного выполнения нанимателем требований наймодателя. Например, в случае сноса старого дома многие наниматели соглашаются расторгнуть договор и переехать в предоставляемое благоустроенное жилое помещение, поскольку оно их вполне устраивает. В ряде случаев речь идет о расторжении данного договора в качестве последствия нарушения нанимателем и (или) членами его семьи его условий, в результате, которого этим гражданам грозит выселение.              При этом установлен ряд юридических гарантий соблюдения жилищных прав и интересов нанимателя и членов его семьи, которые можно считать принципами, лежащими в основе регулирования расторжения договора социального найма. Закон отдает предпочтение нанимателю как слабой стороне жилищного обязательства⁶. Это проявляется в предоставлении ему дополнительных прав и в установлении для его контрагента – наймодателя – четких границ осуществления его прав, а также мер контроля за законностью их осуществления (в частности, путем установления судебного порядка выселения).        Первый принцип правого регулирования расторжения договора социального найма по требованию наймодателя может быть назван принципом устойчивости права пользования жилым помещением. Он получил закрепление в ч. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации, согласно которому никто не может быть произвольно лишен жилища.    Вторым основополагающим принципом регламентации отношений, возникающих в связи с расторжением договора социального найма по инициативе наймодателя, состоит в том, что расторжение этого договора при отсутствии согласия нанимателя и принудительное выселение граждан производится только судом (ст. 84 ЖК РФ). Поэтому наймодатель даже в представляющихся ему очевидными и бесспорными случаях не вправе своим решением расторгнуть договор и выселить нанимателя с членами его семьи из занимаемого ими жилого помещения.         Третий принцип, определяющий соблюдение прав и интересов нанимателя при расторжении договора социального найма по инициативе наймодателя, заключается в том, что выселение нанимателя и членов его семьи в данном случае допускается, как правило, при условии предоставления выселяемым другого жилого помещения по договору социального найма.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Вопрос  № 2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги

Плата за коммунальные услуги и жилое помещение регулируется главой VII Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ). Согласно  ч.1 ст. 153 «граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.⁷ В ч.2 ст. 153 указаны стороны, у которых возникает обязанность по внесению платы. К ним относятся: наниматели жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора, арендаторы жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения  договора, члены жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом, собственники жилого помещения с момента возникновения у них права собственности на это жилое помещение⁸.

Как мы видим, здесь  указаны лица, которые указаны  или являются нанимателями жилого помещения, или являются собственниками помещения. Права и обязанности собственника жилого помещения регулируется главой 5 ЖК РФ. Согласно ч.2 ст. 30 ЖК РФ, собственники вправе предоставить во владение и (или) в пользование, принадлежащее ему помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином  законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды. Договор найма регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 671). Предметом найма может быть любое жилое помещение любой площади. Он ограничен сроком в 5 лет. По договору найма предоставляются специализированные жилые помещения (служебные, жилые помещения в общежитиях, жилые помещения маневренного фонда, жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения, жилые помещения фонда для временного поселения переселенцев) (ч.1. ст. 92 ЖК РФ). По договору найма специализированного жилого помещения, одна сторона – собственник специализированного жилого помещения (действующим от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления), или уполномоченное им лицо (наймодатель), обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату, во владение и пользование для временного проживания в нем (ч.1 ст. 100 ЖК РФ)⁹. Обязанность вносить плату за жилье и коммунальные услуги возникает с момента заключения договора.

Что касается оплаты в жилищном кооперативе, то такая  обязанность возникает с момента  предоставления жилого помещения (то есть с момента принятия решения общего собрания членов жилищного кооператива  о предоставлении жилого помещения ч.2 ст. 124ЖК РФ). Обязанность платы в многоквартирном доме (как и вновь построенном), возникает с момента приобретения помещения в собственность и при переходе прав собственности к покупателю.

В соответствии со всем выше сказанным, в статье 154 ЖК РФ структура платы за жилое помещение различна¹⁰.

В первом случае, когда лицо является нанимателем  жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или по договору найма жилого помещения государственного или муниципального фонда, плата включает  в себя:

• плату за пользование жилым помещением;
• плату за содержание и ремонт жилого помещения, включая плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома;
• плату за коммунальные услуги.

Во втором случае, когда лицо является собственником  помещения в многоквартирном  доме, плата включает в себя¹¹:

• плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
• плата за коммунальные услуги.

Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). Внесение платы регулируется статьей 155 ЖК РФ, в соответствии с которой, плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за истекшим, если иное не предусмотрено договором управления многоквартирным домом (ч.1 ст. 155 ЖК РФ). При расчете оплаты, учитывается качество, местоположение жилья, за содержание и ремонт жилья. Оплата коммунальных услуг осуществляется гражданами, проживающими в жилых помещениях, относящихся к жилищному фонду независимо от форм собственности по единым правилам, условиям и тарифам, действующим на территории соответствующего муниципального образования (города, населенного пункта). Порядок определения тарифов на воду, газ, утилизацию бытовых отходов, отопление определяется Федеральным законом «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса»¹², а также другими нормативными документами и постановлениями муниципальной власти субъектов, которые дают определение тарифных ставок в определенных пределах, сдерживая сильный разброс тарифов.

Как и в случае структуры платы, так и внесение платы за жилые помещения для  всех  перечисленных выше постоянных или временных пользователей  и владельцев жилья различно. Собственник жилого помещения вносит плату только за предоставленные ему коммунальные услуги¹³.

Так, наниматели жилых помещений по договору социального  найма и договору найма жилых  помещений государственного или  муниципального жилищного фондов в многоквартирном доме, управление которыми осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. Если размер платы меньше, чем размер платы, установленной договором, остальная часть вносится наймодателем этого жилого помещения (ч.4 ст. 155 ЖК РФ).

   Собственники помещений в многоквартирном доме оплачивают услуги и работы по содержанию и ремонту этих помещений в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (ч. 10 ст. 155 ЖК РФ).

Плата за коммунальные услуги, предоставленные временным  жильцам, вносится нанимателем жилого помещения в соответствии с дополнительным соглашением с наймодателем, заключенным на срок проживания временных жильцов (ч. 12 ст. 155 ЖК РФ)¹⁴. В ч. 14  ст. 155 говорится «лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплату по день фактической выплаты исключительно».¹⁵

Плата за жилое  помещение устанавливается в  размере, обеспечивающим содержание общего имущества в многоквартирном  доме (ч.1 ст. 156 ЖК РФ). Размер платы за пользование жилым помещением (плата  за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда, определяется исходя из нанимаемой площади (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат) жилого помещения. Изменение размера платы при оказании ненадлежащего качества услуг регулируется ФЗ № 160 от 23.07.2008. Размер коммунальных услуг рассчитывается исходя из потребления коммунальных услуг, определяемых по приборам учета, которые устанавливаются общие (в многоквартирном доме), а при отсутствии такового, исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденных органами местного самоуправления (ч.1 ст. 157 ЖК РФ). При предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, изменение  размера платы за коммунальные услуги определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти (ч.4 ст. 157 ЖК РФ). Собственники помещений в многоквартирном доме несут расходы на содержание помещения, а также участвуют в расходах на содержание  общего имущества в соответствии со своей долей путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (ч.1 ст. 158 ЖК РФ).

Если расходы  на плату жилого помещения и коммунальные услуги превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения, то органы государственной и муниципальной власти РФ предоставляют компенсацию (субсидию) таким гражданам. Право на субсидию имеют граждане:

• пользователи жилых помещений государственного и муниципального фонда;
• наниматели по договорам найма жилых помещений частного жилого фонда;
• члены жилищных кооперативов;
• собственники жилых помещений (ч.2 ст. 159 ЖК РФ).

Субсидии предоставляются  гражданам при отсутствии у ни задолженности по оплате жилых помещений  и коммунальных услуг¹⁶. Отдельно в статье 160 ЖК РФ выделена часть граждан, которым могут предоставляться компенсация расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг. К ним относятся инвалиды, репрессированные и реабилитированные, дети концлагерей, ветераны ВОВ, ветераны труда. Порядок и условия определены федеральными законами, законами регионов субъектов РФ, нормативно-правовыми актами органов местного самоуправлении. Примером, в данном случае, может служить закон, принятый Саратовской областной Думой от 09.11.2007 № 241-ЗСО «О ветеранах труда Саратовской области». Настоящий закон устанавливает условия и порядок присвоения звания «Ветеран труда саратовской области» и меры социальной поддержки данной категории ветеранов. «Гражданам, указанным в статье 1 настоящего закона, предоставляются следующие меры поддержки:

• ежемесячное возмещение расходов по оплате услуг местной телефонной связи на предоставление в постоянное пользование абонентской линии и местного телефонного соединения абоненту сети фиксированной телефонной связи) в размере 50 %  стоимости фиксированного месячного платежа за неограниченный объем местных телефонных соединений;
• снижение на 50 % платы за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с законом области;
• ежемесячное возмещение расходов в размере 50 % оплаты услуг за пользование радио в пределах установленного тарифа»¹⁷.

Таким образом, можно сделать вывод, что Жилищный кодекс Российской Федерации охватывает все виды и формы пользования жилыми помещениями, дифференцируя в зависимости от этого оплату за жилое помещение и коммунальные услуги, и с помощью федеральных законов и нормативно-правовых актов органов местного самоуправления в муниципальных образованиях субъектов регулирует оплату жилых помещений и коммунальных услуг, учитывая потребности и особенности района, города, региона по всей территории РФ, не допуская в разбросе тарифных ставок¹⁸. Он оставляет для органов местного самоуправления широкое поле деятельности по улучшению и субсидированию отдельных видов граждан в плане коммунальной сферы и сферы предоставления жилых помещений.