Контрольная работа по "Жилищному праву"

Вопрос № 3. Правовое положение жилых помещений в общежитиях

Жилые помещения  в общежитиях относятся к жилым помещениям специализированно жилого фонда (п. 2 ч.1 ст. 92 ЖК РФ). В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилых фондов, которые становятся таковыми только после отнесения их с соблюдением требований и в порядке, который действует на Постановления Правительства № 42 от 26.01.2006 года «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилому фонд и типовых договоров социального найма специализированного жилого помещения»¹⁹. Спецификой таких помещений является тот факт, что они не подлежат отчуждению, передаче в аренду, наем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма (ч.3 ст. 93 ЖК РФ). Жилые помещения в общежитиях предоставляются отдельным категориям граждан, предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения (ч.1 ст. 105 ЖК РФ). Такие помещения укомплектовываются мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами²⁰. При предоставлении такого помещения производится расчет представляемой площади из расчета не менее 6 квадратных метров жилой площади на человека (ч.1 ст. 105 ЖК РФ). При предоставлении такого помещения, заключается договор найма специализированного жилого помещения (в общежитии), на основе решения о представлении такого помещения гражданам, не обеспеченным жилым помещением в соответствующем населенном пункте. Договор найма жилого помещения в общежитии является консенсуальным, взаимным, возмездным. При этом наймодатель обязан принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества, осуществлять капитальный ремонт, обеспечивать необходимые коммунальные услуги (ст. 65 ЖК РФ), а наниматель имеет право проживать с близкими родственниками (супругом, детьми и родителями, а также лицами, признанными членами семьи в судебном порядке)²¹. При проживании в жилом помещении в общежитии, наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, проводить текущий ремонт, своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Договор заключается в письменной форме с указанием членов семьи и прекращает свое существование с окончанием трудовых отношений, учебы, а также увольнения со службы (ч.2 ст. 105 ЖК РФ). Расторжение может быть односторонним в случае:

• наниматель может расторгнуть договор в любое время по собственному желанию;
• наймодатель может в судебном порядке расторгнуть договор при неисполнении нанимателем и его членов семьи обязательств по договору;
• договор прекращается в связи с разрушением (утратой) такого жилого помещения;
• переход права собственности на жилое помещение в общежитии, а также передача такого помещения в хозяйственное ведение другого юридического лица прекращает договор, если только это новое юридическое лицо не является стороной трудового договора с работником-нанимателем.

При прекращении  договора найма наниматель обязан освободить занимаемую площадь. Если он отказывается, то выселение производится в судебном порядке на основании ч.1 ст. 103 ЖК РФ²². Но, не могут быть подвержены насильственному выселению из жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений, состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилом помещении²³:

• члены семей военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов ОВД, ФСБ и других (п. 1 ч. 2 ст. 103 ЖК РФ), погибших или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;
• пенсионеры по старости;
• члены семьи работника, которому предоставлено жилое помещение и который умер;
• инвалиды I и II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I и II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставшие инвалидами I и II групп вследствие ранения, контузии или увечья, заболевания связанного с исполнением обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы²⁴.

Таким категориям граждан должно быть предоставлено  другое жилое помещение в черте  данного населенного пункта и  тем же собственником или юридическим лицом.

Если здание исключается из специализированного жилого фонда и переходит в муниципальную собственность, то к такому зданию применяются уже правила заключения договора социального найма.

Например, именем Российской Федерации г. Омск 17 декабря 209 года Ленинский районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Вовченко Н.В., при секретаре судебного заседания Липчак Е.А., рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Е.А., Н.Н., к Администрации  г. Омска.  Департаменту жилищной политики Администрации г. Омска о признании права собственности в порядке приватизации на жилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в Ленинский районный суд г. Омска  с иском к Администрации г. Омска и Департаменту жилищной политики Администрации г. Омска о признании за ним права собственности на жилое в порядке приватизации. В обосновании своих исковых требований истец Е.А. на основании ордера от 15.12.1996 года № 34, была вселена на койко-место. Также в 1998 году данная комната (койко-место) была предоставлена для проживания Н.Н. на основании ордера № 447. Согласно выписке из Реестра муниципального имущества г. Омска от 23.09.2008 года жилой дом по ул. Леконта в г. Омске был передан в муниципальную собственность ОАО «Российские дороги» от 25.10.2006 года. В соответствии с постановлением Мэра г. Омска от 28.03.2008 № 21 1-п «Об исключении из муниципального специализированного жилищного фонда жилых помещений в общежитиях». Жилой дом по адресу: г. Омск, ул. Леконта, д.6 исключен из специализированного жилого фонда. В апреле 2007 года в целях упорядочения нумерации была проведена инвентаризация жилого дома расположенного по адресу: г. Омск, ул. Леконта, д.6. При инвентаризации комнате был присвоен новый номер «комната номер …. в секции  номер 10», что подтверждает ГП ОО «Омский центр технической инвентаризации и землеустройства» в своем письме от 17.10.2008 года. Поскольку истцы являются единственными жильцами комнаты  секции 10 дома 6 по ул. Леконта в г. Омске, истцы обратились к ответчику с просьбой заключить с ними договор социального найма  комнаты, однако получили отказ с мотивировкой невозможности заключения договора социального найма, поскольку истцам для проживания было предоставлено на основании ордера койко-место, а предметом договора социального найма может быть жилое помещение. Ввиду отказа ответчика заключить договор социального найма, истец лишен возможности реализовать право на приватизацию занимаемого жилого помещения. Просят суд признать за ними право собственности на комнату №… секции № 10 по ул. Леконта в г. Омске в порядке приватизации в равных долях.

Выслушав представителя  истцов, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании  установлено, что Е.А., был выдан  ордер № 447, а Н.Н. был выдан ордер № 34 от 15.02.2009 года на право занятия койко-место в комнате … в секции № 10 общежития по адресу: г. Омск, Леконта, 6 (л.д. 22). В настоящее время в комнате … секции № 10, представляющей собой изолированное жилое помещение жилой площадью 12.90 кв.м., зарегистрирован в качестве проживающих Е.А., Н.Н. (л.д. 6,7) 08.12.2008 года на основании договора дарения имущества, находящегося в собственности ОАО «Российские железные дороги» здание общежития по ул. Леконта д. 6 в г. Омске было передано в муниципальную собственность, согласно выписки из Реестра муниципального имущества г. Омска (л.д. 17). Таким образом, с момента передачи общежития в муниципальную собственность истцы приобрели право на пользование комнатой в секции № 10 дома 6 по ул. Леконта в г. Омске на условиях договора социального найма.

В соответствии со ст. 35 Конституции Российской Федерации  каждый гражданин вправе иметь имущество  в собственности.

Руководствуясь  ст.ст. 194-198, 233-237 ГПК РФ, суд:

РЕШИЛ:

Исковые требования Е.А. и Н.Н. удовлетворить.

Признать за Е.А., 07.0.71969 года рождения, Н.Н. 06.05.1980 года рождения право собственности на комнату … секции № 10 дома 6 по ул. Леконта в г. Омске площадью 12.9 кв.м. в порядке приватизации жилого помещения в равных долях, по ¼  доли за каждой»²⁵.

Основания и  условия проживания в общежитиях регламентируется и в отдельных  законодательных актах, примерных, типовых положениях об общежития, Министерствах  и ведомствах, объединения, предприятия, учреждения и организации обладают законными правами по разработке и изданию своих положений об общежитиях, а также об общежитиях в жилых помещениях, находящихся в их ведении на правах хозяйственного ведения, оперативного управления или права собственности, с последовательным и неукоснительным соблюдением жилищных прав граждан, вытекающих из положений Конституции Российской Федерации²⁶, ЖК РФ, других законодательных актов. Например, в Федеральном законе от 22 августа 1996 года «О высшем и послевузовском профессиональном образовании»²⁷государственные образовательные учреждения профессионального образования в пределах нормативов самостоятельно устанавливают порядок и размер оплаты за проживание в общежитии за предоставляемые коммунально-бытовые и другие услуги, непосредственно не связанные с образовательным процессом. К ним относятся дополнительные услуги, которые могут предоставляться только по желанию студентов и при наличии материально-технических возможностей (пользование телефоном, камерами хранения, пунктами проката бытовой орг-, теле- радиотехники, химчисткой и прачечной, получение дополнительных медицинских услуг и т.п.).

Таким образом, обобщая все выше сказанное, можно  сделать вывод, что договор найма  специализированного жилого помещения  в общежитии, на основании которого и возникают отношения между  нанимателем и наймодателем, и который является основным правовым документом, имеет ряд существенных специфических черт²⁸:

1. Договор заключается на определенный срок (до окончания учебы, службы, работы). Исключение составляют случаи, предусмотренные ч.2 ст. 103 ЖК РФ.
2. Договор заключается с нанимателем в письменной форме и может быть расторгнут как в одностороннем порядке, так и по соглашению сторон.
3. Жилые помещения предоставляются из расчета не менее 6 метров квадратных на одного человека.
4. При заключении договора, наниматель не вправе распоряжаться данным жилым помещением в иных целях, кроме тех, которые указаны в договоре (нельзя приватизировать, обменивать, подселять других жильцов, осуществлять обмен, передавать в аренду, осуществлять раздел занимаемого помещения).
5. На договор распространяются правила договора социального найма жилья ч. 3, ч.4, ст. 67 ЖК РФ при эксплуатации жилого помещения, внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, когда наниматель обязан поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, проводить текущий ремонт, своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
6. Предприятия, объединения, учреждения и организации обладают законными правами по изданию своих положений об общежитиях, а также об общежитиях в жилых помещениях, находящихся в их ведении на правах хозяйственного ведения с последовательным и неукоснительным соблюдением жилищных прав граждан, вытекающих из положений Конституции Российской Федерации, ЖК РФ других законодательных актов²⁹.

Задача

Кирилл Калмыков проживал с сыном Федором в трехкомнатной квартире по договору социального найма в г. Адлере. Летом 2007 года, когда Федору исполнилось 18 лет, он переехал в г. Москву для обучения в вузе с целью получения диплома экономиста. Получив место в студенческом общежитии, он сообщил, что проживание в нем его тяготит его самоподготовке к занятиям мешают соседи.

Кирилл Калмыков решил помочь сыну, он задумал произвести обмен своей квартиры таким образом, чтобы он смог жить в однокомнатной  квартире в г. Адлере, а Федор в г. Москве в коммунальной квартире. Узнав о намерении отца в отношении обмена жилыми помещениями Федор резко возразил, поскольку после окончания вуза он намерен проживать в г. Адлере. Вопрос же о своем  месте самоподготовки уже решился: он готовится к занятиям на квартире своего товарища по группе.

Вопросы к задаче:

• Каков порядок производства обмена жилыми помещениями?
• Осуществим ли вариант обмена жилыми помещениями, предложенный Кириллом Калмыковым?
• Какое обстоятельство, по Вашему мнению, не позволит Кириллу Калмыкову реализовать его план обмена жилыми помещениями?

Права и обязанности  нанимателя жилого помещения по договору социального найма изложены в  ст. 67 Жилищного кодекса Российской Федерации. Согласно п. 4 ч.1 ст. 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке осуществить обмен или замену занимаемого жилого помещения.

Из данного  положения, что обмен жилыми помещениями, предоставленные по договору социального  найма законом разрешен.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма. Может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении части 1 статьи 70 ЖК РФ. Из этого следует, что то, что квартира Калмыкова находится в г. Адлере, а он желает совершить обмен жилыми помещениями в г. Москве, также не является препятствием для осуществления этого обмена.

Согласно ст. 74 ЖК РФ обмен жилыми помещениями  между нанимателями данных помещений  по договорам социального найма  должен быть надлежащим образом оформлен. Данный обмен согласно ч. 1 и ч.2 ст. 74 ЖК осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между ними договора об обмене жилыми помещениями.

Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее  согласие каждого наймодателя обмениваемого  жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями.

Далее, из указанной  в задаче ситуации видно, что обмен  квартиры , предложенный Кириллом Калмыковым в принципе возможен.

Сын Калмыкова, Федор – совершеннолетний студент, член семьи отца. Он временно отсутствует  с вязи с учебой. Для проживания Федору было выделено место в общежитии, как иногороднему студенту.