Контрольная работа по "Жилищному праву"

Негосударственное общеобразовательное  учреждение

Высшего профессионального  образования

«Омский юридический  институт»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

По жилищному  праву

 

Вариант № 3

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Омск 2011

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Что относится  к объектам жилищного права?

 

Объектами жилищных прав выступают  жилые помещения. Действующее жилищное законодательство четко оговаривает  то, какие помещения, объекты недвижимого  имущества можно признавать жилыми помещениями. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ в ст. 15 дает следующее определение жилого помещения: "Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)". Как видно из определения, для того чтобы помещение было признано жилым, необходимо три условия.

Во-первых, помещение  должно быть изолированным, это означает, что нельзя признавать отдельным жилым помещением часть комнаты или, например, комнату, которая используется другими гражданами для прохода в свои жилые помещения, если доступ (проход) в них невозможен без использования данной комнаты. Таким помещением может быть коридор, им все пользуются для прохода в свои жилые помещения и потому его нельзя признать изолированным, следовательно, он не может быть отнесен к жилым помещениям. Таким образом, условие об изолированности жилого помещения означает, что в данное помещение существует отдельный вход и оно не используется другими жильцами дома для прохода в свои жилые помещения.

Во-вторых, жилое помещение  должно являться объектом недвижимого  имущества. Согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (части первая, вторая и третья) (с изм. и доп. от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г., 21 марта, 14, 26 ноября 2002 г., 10 января, 26 марта, 11 ноября, 23 декабря 2003 г., 29 июня, 29 июля, 2, 29, 30 декабря 2004 г., 21 марта, 9 мая, 2, 18, 21 июля 2005 г.) (далее - ГК РФ), к недвижимому имуществу можно отнести те объекты, которые прочно связаны с землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К объектам недвижимого имущества относятся и в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Поэтому нельзя признать жилым помещением те объекты, которые не связаны прочно с землей. Это относится к переносным щитовым домикам, палаткам и т.д.

В-третьих, помещение должно быть пригодно для проживания. Оно должно соответствовать определенным требованиям в области санитарной, пожарной, технической безопасности. Например, Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 утверждены Правила пользования жилыми помещениями. 
Оценку жилых помещений всегда проводит комиссия, которая в зависимости от вида жилого фонда создается органом местного самоуправления (для муниципального жилищного фонда) или органами государственной власти субъектов    РФ    (для    государственного    жилищного    фонда),    полномочным исполнительным органом власти РФ (т.е. федерального уровня - для жилых помещений, находящихся в государственном жилищном фонде федерального уровня).

В состав комиссии включаются также представители органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека, на проведение инвентаризации и регистрации объектов недвижимости, находящихся в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, в необходимых случаях органов архитектуры, градостроительства и соответствующих организаций. К работе в комиссии привлекается с правом совещательного голоса собственник жилого помещения (уполномоченное им лицо), а в необходимых случаях - квалифицированные эксперты проектно-изыскательских организаций с правом решающего голоса.

Орган местного самоуправления вправе принимать решение о признании  частных жилых помещений, находящихся на соответствующей территории, пригодными (непригодными) для проживания граждан и делегировать комиссии полномочия по оценке соответствия этих помещений установленным в настоящем Положении требованиям и по принятию решения о признании этих помещений пригодными (непригодными) для проживания граждан.

 

2. Назовите  Нормативно-правовые акты, регулирующие  жилищные отношения.

 

Под жилищным законодательством следует понимать совокупность комплексных нормативных актов, т.е. нормативных актов, содержащих нормы разных отраслей права (частного и публичного), регулирующих отношения в жилищной сфере.  
Жилищное  законодательство состоит из Жилищного Кодекса, принятых в соответствии с ним других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента РФ, постановлений Правительства РФ, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ, нормативных правовых актов органов местного самоуправления (п.2 коммент.ст.).  
Среди указанных нормативных правовых актов ведущим актом, цементирующим всю систему жилищного законодательства, является Жилищный Кодекс. Это следует из положения о том, что в случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в иных нормативных правовых актах, положениям Жилищного Кодекса применяются положения ЖК(п.8коммент.ст.).  
ЖК, являясь комплексным нормативным актом, регулирует отношения, возникающие в жилищной сфере: собственно жилищные отношения, административные отношения и некоторые другие.  
Наряду с отраслевыми кодексами (например, ГК РФ, УК РФ) возможно формирование комплексных кодексов, регулирующих разными методами разнородные отношения, возникающие в связи с определенным видом деятельности или определенной сферой общественной жизни. Комплексный характер носят, например, Земельный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ и некоторые другие, включая Жилищный кодекс РФ. В таких кодексах регулируется соответствующая сфера, в которой возникают отношения разного рода (гражданские, административные и некоторые другие).  
ЖК, являясь специальным нормативным актом, включающим нормы частного и публичного права, действует наряду с ГК РФ, регулирующим имущественные отношения и связанные с ними личные неимущественные отношения, включая жилищные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников (п.1 ст.2 ГК РФ), и другими федеральными законами, регулирующими соответствующие отношения, включая административные, основанные на власти и подчинении.  
В принципе стыковка частных и публичных правоотношений, складывающихся в жилищной сфере, могла быть обеспечена и без ЖК, а только ГК РФ и специальными законами, регламентирующими различные стороны жилищной сферы (управление жилищным фондом, учет граждан, нуждающихся в жилье, отношения в жилищных кооперативах, товариществах собственников жилья и т.д.). Законодатель пошел по пути объединения норм, регулирующих отношения в жилищной сфере, в единый ЖК. Это не исключает того, что наряду с ГК РФ и ЖК будут действовать и другие федеральные законы в жилищной сфере. Это означает, что в процессе правоприменения (и правотворчества) необходимо будет устанавливать соотношение норм ГК РФ, ЖК и других федеральных законов, регулирующих отношения в жилищной сфере.  
Жилищное законодательство находится в совместном ведении РФ и субъектов РФ (подп.“к” п.1 ст.72 Конституции РФ). Это означает, что нормативные правовые акты в жилищной сфере могут издаваться как органами власти РФ (например, п.3-5коммент. ст.), так и органами власти субъектов РФ (например, п.6 коммент. ст.) в соответствии с их нормотворческой компетенцией. Акты жилищного законодательства могут издаваться и органами местного самоуправления в пределах их полномочий(п.7 коммент.ст.).  
Определяя систему жилищного законодательства, комментируемая статья определяет соотношение различных нормативных актов, составляющих систему жилищного законодательства. При этом следует учитывать также нормы ст.6-9 ЖК.  
Как уже отмечалось выше, акты жилищного законодательства с точки зрения их юридической силы находятся в определенной иерархии: международные договоры РФ; федеральные законы, устанавливающие изъятия из ЖК и касающиеся, например, участия иностранцев в жилищных отношениях (п.3 ст.4 ЖК); Жилищный кодекс; иные федеральные законы, положения которых должны соответствовать ЖК; подзаконные нормативные правовые акты федеральных органов, законы и иные нормативные правовые акты органов власти субъектов РФ; нормативные правовые акты органов местного самоуправления.  
Подзаконные нормативные правовые акты в жилищной сфере принимаются определенными федеральными органами в пределах их полномочий.  
Так, указы Президента РФ, регулирующие отношения в жилищной сфере, не должны противоречить ЖК и другим федеральным законам (п.3 коммент. ст.). Следует назвать Указы Президента РФ: от 29 марта 1996 г. N 431, которым одобрены Основные направления нового этапа реализации Государственной целевой программы "Жилище” (СЗ РФ. 1996. N 14. Ст.1431); от 28 января 1998 г. N 102, которым придан статус президентской федеральной целевой программе "Государственные жилищные сертификаты” (СЗ РФ. 1998. N 5. Ст.567, 615; N 14. Ст.1577; N 50.Ст.6166).  
Постановления Правительства РФ, содержащие нормы, регулирующие отношения в жилищной сфере, могут издаваться лишь на основании и во исполнение ЖК, других федеральных законов и нормативных указов Президента РФ (п.4 коммент. ст.). В качестве примеров можно привести следующие постановления Правительства РФ: от 17 сентября 2001 г. N 675 "О Федеральной целевой программе "Жилище" на 2002-2010 годы" (СЗ РФ. 2001. N 39. Ст.3770); от 30 июля 2004 г. N 392 "О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг" (СЗ РФ. 2004. N 32. Ст.3339); от 30 августа 2004 г. N 444 "О предоставлении субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг" (СЗ РФ. 2004. N 36. Ст.3671).  
Нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти, содержащие нормы, регулирующие отношения в жилищной сфере, могут издаваться лишь в случаях и в пределах, предусмотренных ЖК, другими федеральными законами, указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ (п.5 коммент. ст.).  
Компетенция органов государственной власти РФ в жилищной сфере, включая нормотворческую компетенцию в указанной сфере, определена ст.12ЖК.  
Поскольку жилищное законодательство отнесено к совместному ведению РФ и субъектов РФ, акты жилищного законодательства принимаются также органами власти субъектов РФ. Представительные органы власти субъектов РФ (законодательные собрания, думы и др.) вправе принимать законы субъекта РФ, включая законы, регулирующие отношения в жилищной сфере. Исполнительные органы власти субъектов РФ (правительства, администрации, губернаторы, комитеты и т.д.) принимают подзаконные нормативные акты, в том числе акты, регулирующие отношения в жилищной сфере.  
Законы и иные нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие отношения в жилищной сфере, могут приниматься органами государственной власти субъектов РФ в пределах их полномочий на основании ЖК, принятых в соответствии с ним других федеральных законов (п.6 коммент. ст.). Компетенция органов государственной власти субъекта РФ в жилищной сфере, включая нормотворческую компетенцию, определена ст.13 ЖК. Так, в Санкт-Петербурге действует Закон от 16 июля 2001 г. "О жилищной политике Санкт-Петербурга" (Вестник Законодательного Собрания. 2001. N 15).  
Нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие отношения в жилищной сфере, могут приниматься также органами местного самоуправления в пределах их полномочий в соответствии с ЖК, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами РФ, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ (п.7 коммент. ст.). Например, органами местного самоуправления могут быть приняты правила учета муниципального жилищного фонда и другие нормативные правовые акты в жилищной сфере, принятие которых допускается в соответствии со ст.14 ЖК.  
В числе правообразующих актов в жилищной сфере могут быть названы также акты Конституционного Суда РФ, Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ. Однако указанные акты не относятся к законодательным, они по существу представляют собой акты судебного толкования, обязательные для применения . 
Так, сохраняют актуальность постановления Конституционного Суда РФ от 25 апреля 1995 г. по делу о проверке конституционности ч.1 и 2 ст.54 Жилищного кодекса РСФСР, от 23 июня 1995 г. по делу о проверке конституционности ч.1 и п.8 ч.2 ст.60 Жилищного кодекса РСФСР, от 3 апреля 1998 г. по делу о проверке конституционности пп.1, 3 и 4 ст.32 и пп.2 и 3 ст.49 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", от 3 ноября 1998 г. по делу о проверке конституционности отдельных положений ст.4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", от 24 октября 2000 г. по делу о проверке конституционности положений п.13 ст.39 Закона РФ "Об образовании", от 24 мая 2001 г. по делу о проверке конституционности положений ч.1 ст.1 и ст.2 Федерального закона "О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера" (СЗ РФ. 1995. N 18. Ст.1708; N 27. Ст.2622; 1998. N 15. Ст.1794; N 45. Ст.5603; 2000. N 44. Ст.4399; 2001. N22.Ст.2276). 

Представляют интерес также постановления Пленума Верховного Суда РФ: от 31 октября 1995 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия", от 26 декабря 1984 г. N 5 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР", от 24 августа  г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в российской Федерации", от 3 апреля 1987 г. N 2 "О практике применения судами жилищного законодательства”, от 11 октября 1991 г. N 11 "О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами” (см.: Сборник постановлений Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. М., 1999).

 

3. Каково содержание права собственности в жилищном праве?

 

В части 1 ст. 30 Жилищного кодекса РФ закреплено, что собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами  использования, которые установлены Кодексом. Отметим, что в ст.288 ГК РФ содержание права собственности на жилое помещение также раскрывается через правомочия владения, пользования и распоряжения, но при этом указывается, что в соответствии с его назначением. Таким образом, Жилищный кодекс ограничивает права собственника на жилое помещение двумя категориями: назначением жилого помещения и пределами его использования.

Итак, если назначение жилого помещения определено в ст.17 ЖК и п. 2 ст.288 ГК РФ, в которых прямо указано, что оно должно быть предназначено для проживания граждан, то категория «пределы использования» жилищного помещения не получила специальной характеристики. Поэтому обратимся к ст.10 Гражданского кодекса РФ «Пределы осуществления гражданских прав» из которой вытекает, что не допускаются действие граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Категория «пределы» осуществления субъективного права подвергалась исследованию многими известными правоведами. В юридической литературе отмечается, что пределы осуществления субъективных гражданских прав - это очерченные законом границы деятельности управомоченных лиц по реализации возможностей, составляющих содержание данных прав. Главным правовым средством установления пределов осуществления субъективных гражданских прав являются законодательные запреты на общественно вредные способы, формы, средства и цели осуществления этих прав.

Таким образом, можно сделать вывод, что пределы использования жилого помещения – это предусмотренные Жилищным кодексом запреты в отношении реализации правомочий владения, пользования и распоряжения жилым помещением. Кроме того, по всей видимости, категория «пределы использования» должна пониматься в широком смысле, т.е. как пределы осуществления права собственности, а не только применительно к правомочию пользования. Пределы использования вытекают из различных норм ЖК РФ, например, о правах и обязанностях собственника жилого помещения, порядке осуществления перепланировки и переоборудования, перевода жилого помещения в нежилое помещение и т.п.

 

4. Дайте понятие  служебного жилого помещения.  Охарактеризуйте договор найма жилого помещения, специализированного жилищного фонда.

 

Само понятие «служебное жилое помещение» указывает на то, что такое жилье предоставляются гражданам в связи с выполнением ими трудовых обязанностей. Согласно ст. 101 Жилищного кодека, служебные жилые помещения предназначаются для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него.  
Вопрос о целесообразности выделения служебных жилых помещений и их количество определяет руководство организации, в ведении которой находится жилищный фонд (администрация предприятия или учреждения, командование воинской части, орган управления общественной организации или кооператива). Помещение включается в число служебных решением главы районной, городской администрации, иного исполнительного органа местного самоуправления (ранее - исполнительные комитеты районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов). Под служебные жилые помещения выделяются, как правило, отдельные квартиры. Поскольку данная норма носит характер рекомендации, в число служебных жилых помещений нередко включаются комнаты в коммунальных квартирах. Статус служебной жилой площади может быть присвоен и квартире в доме ЖСК, при условии получения согласия общего собрания членов кооператива. В жилищном фонде, который находится в собственности предприятия, учреждения, организации, служебные жилые помещения могут быть предоставлены работникам по договору аренды с собственником.  
Право на получение служебного жилья имеют далеко не все трудящиеся. Перечень категорий работников, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения, устанавливается Правительством РФ, федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов РФ. В отношении военнослужащих действует специальное законодательство (закон РФ «О статусе военнослужащих» и принятые в соответствии с ним нормативные акты Правительства РФ, Министерства обороны РФ).  
Жилищным кодексом установлен особый порядок предоставления служебных жилых помещений. Основанием для выдачи ордера на служебное жилое помещение является решение администрации предприятия (учреждения, организации). Предприятие передает документы в местную администрацию, где оформляется и выдается гражданину служебный ордер. Ордер выписывается на специальном бланке с отметкой «служебный». Решение администрации предприятия о предоставлении служебного жилья не нуждается в утверждении органа местного самоуправления.  
Таким образом, правомерность вселения в служебное жилое помещение определяется следующими основаниями:  
     - решение администрации предприятия о выделении служебной жилой площади;  
     - решение местной администрации (органа местного самоуправления) о включении жилого помещения в число служебных;  
     - решение администрации о предоставлении жилого помещения, включенного в число служебных, работнику, имеющему право на получение служебного жилья  
     При наличии указанных оснований местная администрация обязана выдать гражданину служебный ордер. Права и обязанности нанимателя определяются в первую очередь статусом жилого помещения. Если на служебное жилое помещение вселен гражданин по ордеру на жилое помещение в доме государственного или муниципального жилищного фонда, и наоборот, либо в служебное помещение по служебному ордеру вселено лицо, не относящееся к категории работников, которым может быть предоставлено такое жилое помещение, ордер может быть признан недействительным в судебном порядке.  
Между гражданином, на имя которого выдан ордер на служебное помещение, и администрацией предприятия (учреждения, воинской части) заключается письменный договор найма или аренды жилого помещения на время работы (службы) работника, в связи с которой ему предоставлено это помещение. При этом в договоре особо оговаривается обязанность работника освободить жилое помещение в случае прекращения им трудовых (служебных) отношений с данным предприятием. Работники, имеющие предусмотренные законодательством льготы по оплате жилья и коммунальных услуг, пользуются данными льготами и при проживании в служебном жилом помещении.  
Статус служебного жилья предполагает существенные ограничения жилищных прав проживающих в нем граждан. Служебное жилое помещение не может быть забронировано при выезде в другую местность, оно не подлежит обмену, его нельзя сдать в поднаем. Договор найма служебного жилого помещения не может быть изменен по требованию члена семьи нанимателя для заключения с ним отдельного договора найма в порядке ст.86 ЖК РСФСР, в том числе и в судебном порядке. Если в коммунальной квартире освободилось служебное помещение, оно не может быть предоставлено в порядке улучшения жилищных условий нанимателям других помещений, не являющихся служебными.  
Обязанности и ответственность нанимателей служебных помещений практически те же самые, что у нанимателей государственного или муниципального жилья. При наличии предусмотренных законом оснований наниматель служебного жилого помещения может быть признан утратившим право пользования помещением а также выселен из жилого помещения (ч.1 ст.98, ст. 99, 100 ЖК РСФСР).  
Дополнительным основанием для выселения из служебного жилого помещения является прекращение работы на предприятии (в учреждении, организации) предоставившей служебное жилье (ст. 107 ЖК РСФСР). В этом случае наниматель и проживающие с ним граждане подлежат выселению из служебного жилого помещения без предоставления другого жилья. Однако для некоторых категорий граждан законом установлены гарантии - без предоставления другого жилого помещения не могут быть выселены:  
     - инвалиды войны и другие инвалиды из числа военнослужащих, ставшие инвалидами вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы, либо вследствие заболевания, связанного с пребыванием на фронте;  
     - участники Великой Отечественной войны, пребывавшие в составе действующей армии;  
     - семьи военнослужащих и партизан, погибших или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы;  
     - семьи военнослужащих;  
     - инвалиды из числа лиц рядового и начальствующего состава органов Министерства внутренних дел, ставшие инвалидами вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении служебных обязанностей;  
     - лица, проработавшие на предприятии, в учреждении, организации, предоставивших им служебное жилое помещение, не менее десяти лет;  
     - лица, освобожденные от должности, в связи с которой им было предоставлено жилое помещение, но не прекратившие трудовых отношений с предприятием, учреждением, организацией, предоставившими это помещение;  
     - лица, уволенные в связи с ликвидацией предприятия, учреждения, организации, либо по сокращению численности или штата работников; 
     - пенсионеры по старости, персональные пенсионеры;  
     - члены семьи умершего работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение;  
     - инвалиды труда I и II групп, инвалиды I и II групп из числа военнослужащих и приравненных к ним лиц;  
     - одинокие лица (к ним относятся и разведенные супруги) с проживающими вместе с ними несовершеннолетними детьми.  
Указанным гражданам при выселении из служебного жилого помещения должно быть предоставлено другое жилье, отвечающее установленным санитарным, техническим нормам и находящееся в черте данного населенного пункта. При этом размер предоставляемого жилого помещения может не соответствовать норме жилой площади на одного человека, но должен быть определен таким образом, чтобы вселенные в это помещение граждане не могли быть признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий.  
Особенности статуса служебных жилых помещений проявляется и при их приватизации. Хотя в ч.1 ст.4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" указано, что служебные жилые помещения приватизации не подлежат, в ч. 2 данной статьи определено, что собственник жилого фонда и уполномоченные им органы, а также предприятия и учреждения, в ведении которых находится жилой фонд, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений. Принятие решения о приватизации служебного жилья является правом, а не обязанностью собственника (распорядителя) служебного жилого фонда. На практике решения о приватизации принимаются в случае, когда граждане проработали на предприятии, в учреждении, организации, предоставивших им служебное жилое помещение, не менее 10 лет, или прожили на данной жилой площади не менее 10 лет (п. 9 распоряжения Мэра Санкт-Петербурга от 25.05.1994 г. № 539-Р «О приватизации жилищного фонда в г. Санкт-Петербурге»). Для принятия такого решения администрацией предприятия (учреждения), на балансе которого находится служебное жилое помещение, установлен 2-х месячный срок со дня подачи работником заявления. При удовлетворении заявления оформляется договор передачи жилья в собственность, заключаемый между работником и руководителем предприятия (учреждения). Существует второй вариант решения вопроса о приватизации служебного жилья - по ходатайству администрации предприятия (учреждения) в местную администрацию служебное жилое помещение переводится в неслужебное и приватизируется занимающими его лицами в обычном порядке. Однако реализация этого варианта приватизации производится также по усмотрению администрации предприятия; гражданин не вправе обязать администрацию передать ему в собственность занимаемое им служебное помещение. 

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

Характеристика договора найма жилого помещения: консенсуальный, возмездный, двусторонний.

Объектом договора найма жилого помещения является изолированное, благоустроенное (применительно к условиям данного населенного пункта), отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям жилое помещение (п. 1 ст. 673 ГК РФ, ст. 40, 52 ЖК РФ). Это может быть жилой дом, квартира либо их части.

Наймодателем могут выступать граждане и юридические лица, а нанимателем— только физическое лицо.

Форма договора найма жилого помещения — письменная.

В случаях, когда собственником помещений выступает государство и муниципальные образования (являются наймодателем), договор найма жилого помещения называют договором социального найма жилого помещения. В этом случае кроме регулирования гл. 35 ГК РФ (ст. 672, 674, 675, 678, 680, 681, п. 1-3 ст. 685 ГК РФ) указанный вид договора регулируется Жилищным кодексом РФ, и рядом других нормативных актов.

Особенности договора социального  найма жилого помещения:

а) объектом данного вида договора могут быть жилые помещения, входящие только в государственный и муниципальный жилищные фонды;

б) указанные в п. «а»  жилые помещения предназначены  для предоставления слабо защищенным слоям населения — ветеранам  войны, инвалидам, малоимущим гражданам;

в) предоставление права на заключение такого вида договора происходит на условиях очередности нуждающихся лиц в данном населенном пункте;

г) представлению такой жилой площади внаем предшествует постановка на учет лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, ведущийся по правилам, предусмотренным жилищным законодательством;

д) непосредственным основанием заключения такого вида договора найма жилого помещения является ордер, получаемый в местном органе власти будущим нанимателем;

е) договор с нанимателем заключается жилищно-эксплуатационным органом на основании предъявленного нанимателем ордера;

ж) размер жилого помещения, выдаваемого на основании ордера, зависит от количества лиц, вселяющихся в это жилое помещение, а также от установленной на момент выдачи ордера нормы жилой площади, выдаваемой на одного человека;

з)  оплата нанимаемого жилого помещения осуществляется в соответствии с действующими на момент оплаты тарифами;

и) размер оплаты конкретным нанимателем жилого помещения может быть уменьшен при наличии у него соответствующих льгот либо подпадания его в категорию лиц, на которых распространяется выдача компенсации (субсидии) в силу малой обеспеченности денежными средствами;