Контрольная работа по "Жилищному праву"

к) текст договора найма жилого помещения должен соответствовать Типовому договору, утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. N 315.

л) моментом заключения договора является подписание его текста сторонами  и получение нанимателем ключей от жилого помещения;

м) сданный нанимателем ордер  на жилое помещение является правообразующим документом, подлежащим ответственному хранению жилищно-эксплуатационной организацией.

Правомочия сторон по договору социального найма жилого помещения:

•       члены семьи, проживающие совместно с нанимателем, пользуются теми же правами и несут те же обязанности, что и наниматель (ч. 1 п. 2 ст. 672 ГК РФ);

•       по требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. Это же право возникает в случае смерти нанимателя или выбытия его из жилого помещения (ч. 2 п. 2 ст. 672 ГК РФ);

•       в случае перехода права собственности на занимаемое по договору жилое помещение договор найма не изменяется. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 ГК РФ);

•       наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность и надлежащее состояние жилого помещения (п. 1 ст. 678 ГК РФ);

•       наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя (п. 2 ст. 678 ГК РФ);

•       наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (п. 3 ст. 678 ГК РФ);

•       наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание с ними временных жильцов в течение шести месяцев.  Однако наймодатель может отказать в этом при условии нарушения норм жилой площади на одного человека (п. 1 ст. 680 ГК РФ);

•     временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель (п. 2 ст. 680 ГК РФ);

•       временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если он не согласован — не позднее семи дней со дня требования нанимателя либо любого гражданина, постоянно с ним проживающего (п. 3 ст. 680 ГК РФ);

•       текущий ремонт жилого помещения обязан осуществлять наниматель (п. 1 ст. 681 ГК РФ, норма диспозитивная);

•       капитальный ремонт жилого помещения обязан осуществлять наймодатель (п. 2 ст. 681 ГК РФ);

•       переоборудование жилого дома, существенно изменяющее условия пользования жилым помещением, не допускается без согласия нанимателя (п. 3 ст. 681 ГК РФ);

•       наниматель вправе сдать жилое помещение возмездно в поднаем, оставаясь ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения, с соблюдением норм жилой площади на одного человека (п. 1-3 ст. 685 ГК РФ).    

 Круг лиц, вселяемых  в жилое помещение по договору найма жилых помещений, не ограничен законом (ст. 679 ГК РФ).

В случае социального  найма жилого помещения вопрос о  круге лиц, вселяемых нанимателем  на занимаемую им жилую площадь, решается согласно регламентации, прописанной  в Законе. В соответствии с Жилищным кодексом РФ (ст. 70) к таким лицам относятся супруг, дети, родители, другие родственники. Причем для вселения этих лиц требуется согласие всех проживающих. Исключение сделано лишь для несовершеннолетних детей — для их вселения не требуется согласие остальных членов семьи (ст. 70 ЖК РФ).

При выселении жильцов  из жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, в некоторых  случаях, предусмотренных законом, предоставляется другое жилое помещение. В общем случае предоставление другого жилого помещения законом не предусмотрено.

В семье, проживающей  по договору найма жилого помещения, ответственным перед наймодателем за действия всех постоянно проживающих  с ним граждан является наниматель (п. 3 ст. 677 ГК РФ), а солидарная ответственность возможна лишь в случае заключения между этими лицами соответствующего договора (п. 4 ст. 677 ГК РФ). Исключение составляют лица, проживающие по договору социального найма жилого помещения. Они несут солидарную ответственность вместе с нанимателем.

Как правило, договор  социального найма жилого помещения  бессрочен.

 

5. Как проводится  постановка на учет граждан  в качестве нуждающихся в жилищных  помещениях?

 

Состоять на учете  в качестве нуждающихся в жилых  помещениях имеют право: 
          1) малоимущие граждане РФ и члены их семей, которые могут быть признаны по установленным Жилищным кодексом РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях;

Согласно ст. 49 Жилищного  кодекса РФ жилые помещения из государственного жилищного фонда  предоставляются по договорам социального найма (безвозмездного пользования) гражданам, признанным малоимущими в порядке, установленным законом субъекта Российской Федерации. 

Кто такие малоимущие?

Малоимущие граждане - граждане и члены их семей (одиноко  проживающие граждане), признанные органом местного самоуправления городских округов, городских и сельских поселений малоимущими по основаниям и в порядке, установленным настоящим Законом, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению в целях принятия их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях;         

 Основания признания  граждан малоимущими: 

Малоимущими гражданами в целях принятия их на учет в  качестве нуждающихся в жилых помещениях признаются граждане и члены их семей (одиноко проживающие граждане), имущественная обеспеченность которых меньшестоимости общей площади жилого помещения, которую необходимо приобрести гражданину и членам его семьи (одиноко проживающему гражданину) для обеспечения их жилыми помещениями по норме предоставления, установленной органом местного самоуправления на территории соответствующего муниципального образования (В муниципальном образовании город Краснодар учетная норма площади жилого помещения (уровень обеспеченности жильем граждан, претендующих на учет в качестве нуждающихся в предоставлении жилья по договору социального найма) установлена в размере 10 и менее квадратных метров площади жилого помещения на одного члена семьи. Социальное жилье очередникам будет предоставляться из расчета 18 квадратных метров общей площади жилого помещения на одного члена семьи, состоящей из трех и более человек, 42 квадратных метров для семьи из двух человек и 33 квадратных метров для одиноко проживающего гражданина).

Имущественная обеспеченность граждан определяется как сумма стоимости имущества, находящегося в собственности гражданина и (или) членов семьи (одиноко проживающего гражданина) и подлежащего налогообложению, и суммарного дохода гражданина и членов его семьи (одиноко проживающего гражданина) за расчетный период, исчисляемых в порядке, установленном настоящим Законом.

Стоимость общей площади  жилого помещения определяется по средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения на территории муниципального образования, действующей на дату подачи заявления о признании гражданина и членов его семьи (одиноко проживающего гражданина) малоимущими, ежеквартально устанавливаемой исполнительным органом местного самоуправления.          

2) определенные федеральным законом  или областным законом категории  граждан, которые могут быть  признаны по установленным Жилищным  кодексом и (или) федеральным  законом или областным законом  основаниям нуждающимися в жилых  помещениях.

!!! Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется администрацией МО г. Краснодар на основании заявлений данных граждан.

С заявлением о принятии на учет должны быть представлены документы, подтверждающие право соответствующих  граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

ПЕРЕЧЕНЬ 
документов, необходимых для постановки   на учет граждан,   
нуждающихся в жилых помещения

1. Паспорта заявителя  и членов его семьи;

2. Документы, подтверждающие состав семьи (Справка о составе семьи, Свидетельство о рождении, свидетельство о заключении брака, решение об усыновлении (удочерении), судебное решение о признании членом семьи и т.п.);

3. Пенсионное удостоверение, справка об инвалидности (Инвалидам);

4. Справки о доходах: 
- справка о доходах по месту работы (по ф. 2-НДФЛ) 
- справка о размере стипендии; 
- справка о размере пенсии; 
- справка о размере пособий на детей (Документы, подтверждающие виды и размеры доходов за расчетный период, равный двум календарным годам, предшествующим месяцу подачи заявления о постановке на учет);

- для пенсионеров - справка о сумме ежемесячной  пенсии за 12 мес. непосредственно  предшествующих месяцу подачи  заявления;

- иные справки о  доходах на всех членов семьи.

5. Выписка из лицевого  счета владельца жилья

6. Справка из органа, осуществляющего технический учет жилищного фонда о наличии/отсутствии собственности на всех членов семьи (филиал ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по г. Краснодару);

7. Справка из Федеральной  Службы государственной регистрации,  кадастра и картографии по Краснодарскому краю по месту регистрации о наличии/отсутствии собственности на всех членов семьи;

8. Отчеты об оценке  недвижимого имущества, автомобиля (при их наличии) независимым  оценщиком;

9. Копии свидетельств  о постановке на учет в налоговом органе, для всех членов семьи, являющихся собственниками недвижимого имущества;

10. Декларация об отсутствии  в течение последних пяти лет,  предшествующих подаче заявления  о принятии на учет в качестве  нуждающегося в жилом помещении,  жилого(ых) помещения(ий) на праве собственности;

11. Информация о наличии  в течение последних пяти лет,  предшествующих подаче заявления  о принятии на учет в качестве  нуждающегося в жилом помещении,  жилого(ых) помещения(ий) на праве  собственности и о сделках  с ним(и) в течение указанного срока;

12. Копии Свидетельств  о государственной регистрации  права на объект недвижимости (для собственников;

13. Акт межведомственной  комиссии о непригодности имеющегося  у гражданина жилья для проживания (в случае если гражданин имеет право на получение жилого помещения вне очереди в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 57 Жилищного кодекса Российской Федерации);

14. Документы, выданные  медицинским учреждением (в случае  если гражданин имеет право  на получение жилого помещения вне очереди в соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 57 Жилищного кодекса Российской Федерации);

15. Заключения органов  опеки и попечительства (в случае  если гражданин имеет право  на получение жилого помещения  вне очереди в соответствии  с подпунктом 2 пункта 2 статьи 57 Жилищного кодекса Российской Федерации);

16. Документ, отражающий  характеристику жилого помещения  (в случае признания жилья не  пригодным для проживания, аварийным  и т.п.). 

Примечание:  
1. Все документы представляются в копиях с одновременным представлением оригинала.      
2. Все документы и их копии представляются одновременно с заявлением о приеме на учет.

 

6. Каковы основания,  порядок предоставления и пользования  жилищного помещения по договору  коммерческого найма? Сравните  договор аренды и коммерческого найма жилищного помещения.

 

1. Стороны и предмет договора найма жилого помещения. Жилые помещения, которые используются их собственниками для проживания граждан на условиях коммерческого найма, образуют жилищный фонд коммерческого использования, который согласно ст. 19 ЖК может находиться не только в частном, но также и в государственном, и в муниципальном жилищных фондах. Наем жилого помещения в таком фонде, получивший в юридической литературе название коммерческого найма, урегулирован нормами гл. 35 ГК. 
Согласно ст. 671 ГК по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. 
Сторонами договора коммерческого найма являются наймодатель и наниматель. Наймодателями по договору коммерческого найма могут выступать не только юридические лица, но и граждане, а нанимателями - только граждане. 
Договор коммерческого найма имеет ряд особенностей. Он может быть заключен с любым лицом и в отличие от договора социального найма не требует предварительного признания гражданина малоимущим и нуждающимся в жилом помещении; наниматель и члены его семьи не рассматриваются в качестве сонанимателей по договору, если иное не установлено их соглашением. Заключению договора коммерческого найма не предшествует обязательное для социального найма принятие собственником жилого помещения решения о предоставлении конкретной жилой площади тому или иному лицу; в отличие от договора социального найма площадь предоставляемого в коммерческий наем жилого помещения определяется по соглашению сторон и не нормируется. Коммерческий наем заключается на срок до 5 лет, в том числе и тогда, когда указание на срок в договоре отсутствует; возможен краткосрочный наем до одного года. 
Коммерческий наем - всегда возмездный договор, в то время как по социальному найму жилые помещения для малоимущих предоставляются бесплатно*(89). Согласно ст. 682 ГК размер платы за жилое помещение и сроки ее внесения устанавливаются, как правило, соглашением сторон. В отсутствии такого соглашения плата вносится в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом. Иные вопросы внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги по договору коммерческого найма также регулирует Жилищный кодекс. 
Объект (предмет) договора коммерческого найма - изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Им может быть квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (т.е. комната). Благоустроенность - не обязательный признак предмета этого договора. Смежная комната либо объекты общего имущества многоквартирного дома объектом договора коммерческого найма выступать не могут. 
Договор заключается в письменной форме, несоблюдение которой не влечет его недействительности. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения ранее заключенного договора. В этом случае новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора коммерческого найма. 
2. Права и обязанности сторон в договоре найма жилого помещения. Они аналогичны правам и обязанностям наймодателя по договору социального найма. Вместе с тем иное распределение обязанностей может предусматриваться соглашением сторон в конкретном договоре найма. 
Наниматель и постоянно проживающие с ним граждане (ст. 677, 679 ГК). В отличие от договора социального найма, ГК не называет вселяющихся с нанимателем (к нанимателю) лиц членами его семьи. Вселяться с нанимателем либо к нанимателю и проживать вместе с ним могут любые граждане, но они должны быть указаны в договоре коммерческого найма. Независимо от того, в каких родственных (сестра, мать) или иных (супруг, иждивенец) отношениях состоит наниматель с этим лицом, его вселение требует соблюдения двух условий: согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Вселение возможно при условии соблюдения требований о норме общей площади, приходящейся на каждого проживающего. Исключением является вселение несовершеннолетних детей любого лица, постоянно проживающего в жилом помещении. Они вселяются независимо от согласия наймодателя, нанимателя и других лиц, постоянно проживающих с нанимателем. 
Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, обладают равными правами пользования жилым помещением. Вместе с тем по общему правилу ответственность этих граждан по обязательствам, вытекающим из договора коммерческого найма, не является солидарной: ответственность за их действия, связанные с нарушением условий договора коммерческого найма, несет сам наниматель. Это не исключает возможности заключить соглашение с нанимателем, по которому граждане, постоянно с ним проживающие, обязуются нести солидарную ответственность перед наймодателем; последний должен быть уведомлен о состоявшемся соглашении. 
Право нанимателя на вселение поднанимателей и временных жильцов (ст. 680, 685 ГК). Поднаем жилого помещения по договору коммерческого найма допускается с согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем, и требует соблюдения условия о норме общей площади на одного человека. Договор поднайма может заключаться на часть (изолированная комната) либо на все помещение. Срок договора поднайма определяется соглашением сторон, однако не может превышать срока самого договора коммерческого найма. 
В ГК нет требований к форме договора поднайма, что допускает его заключение в любой форме, в том числе устной. Поднаем жилого помещения является возмездным договором. Размер и сроки внесения платы за пользование предоставленным помещением определяются соглашением сторон. 
Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением и должен освободить его по окончании срока действия договора поднайма. ГК не содержит каких-либо специальных норм об основаниях и последствиях расторжения договора поднайма жилого помещения, но они могут содержаться в конкретных договорах поднайма. 
Правовое регулирование проживания временных жильцов в помещении, предоставленном по договору коммерческого найма, аналогично соответствующей регламентации, содержащейся в Жилищном кодексе. Прекращение договора коммерческого найма, в том числе досрочное, влечет безусловную обязанность временных жильцов покинуть жилое помещение. 
Изменение договора коммерческого найма (ст. 686 ГК). В ГК предусматривается единственное основание изменения договора коммерческого найма: замена первоначального нанимателя другим совершеннолетним лицом, постоянно проживающим с нанимателем. Такая замена возможна по требованию нанимателя и граждан, постоянно проживающих с нанимателем, и с согласия наймодателя. Нанимателем может стать любой гражданин из числа постоянно проживавших с нанимателем, если будет достигнуто соглашение между ними. В противном случае все постоянно проживающие становятся сонанимателями, а заключенный ранее договор продолжает действовать на тех же условиях. 
Право нанимателя на переустройство и реконструкцию жилого помещения (п. 2 ст. 678 ГК). Это право обусловлено получением согласия наймодателя; цель переустройства значения не имеет. Однако с учетом того, что граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права, для переустройства и реконструкции требуется и их согласие. Реконструкция жилого помещения означает изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, объема и качества инженерно-технического обеспечения)*(90). Данное определение позволяет характеризовать работы по реконструкции как относящиеся в целом к ведению наймодателя, а не нанимателя; поэтому более правильно говорить о праве нанимателя не на реконструкцию, а на перепланировку жилого помещения. 
Правовое регулирование переустройства и перепланировки, содержащееся в гл. 4 ЖК, может быть по аналогии распространено и на жилые помещения, занимаемые по договору коммерческого найма. 
Помимо переустройства ГК допускает переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Понятие "переоборудования" в ГК не содержится, нет его и в Жилищном кодексе. Проведение переоборудования жилого дома требует согласия нанимателя, если в результате соответствующих работ существенно изменятся условия пользования жилым помещением. Под существенными изменениями следует понимать уменьшение площади предоставленного по договору помещения, количества комнат и т.д. 
Право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК). Окончание срока договора коммерческого найма не является безусловным основанием для его расторжения. В целях защиты прав нанимателя как более слабой стороны договора ГК предусматривает его преимущественное право заключить договор на новый срок. Вместе с тем наймодатель вправе предложить нанимателю заключить договор на иных условиях. 
На тех же условиях и на тот же срок договор продлевается: 1) если наниматель не отказался от продления договора; 2) если наймодатель не позднее чем за 3 месяца до окончания срока договора не предложил нанимателю заключить договор на иных условиях. Для продления договора на других условиях, в том числе и по сроку его действия, необходимо согласие нанимателя. При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих. 
Дополнительной гарантией защиты прав нанимателей от необоснованного отказа наймодателя продлить ранее заключенный договор служит положение п. 4 ст. 684 ГК, в соответствии с которым отказ от пролонгации договора обусловливается невозможностью для наймодателя в течение года сдавать это жилое помещение внаем. Невыполнение данной обязанности и сдача внаем жилого помещения другому лицу может повлечь за собой признание такого договора недействительным в судебном порядке по требованию первоначального нанимателя. Кроме того, наниматель вправе требовать возмещения убытков. 
Обязанности нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма в общем виде перечислены в ст. 678 ГК. Наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии. Обязанность использовать жилое помещение только для проживания не вполне согласуется с положениями ч. 2 ст. 17 ЖК, которая допускает использование жилого помещения и для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности. 
Наниматель обязан своевременно вносить наймодателю плату за жилое помещение (плату за наем). Что касается платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также за коммунальные услуги, то она вносится управляющей организации, если многоквартирный дом, в котором находится сданное в коммерческий наем жилое помещение, управляется такой организацией (ч. 4 ст. 155 ЖК). Договором может быть установлена обязанность нанимателя вносить соответствующие платежи наймодателю. 
Права и обязанности нанимателя по договору краткосрочного найма жилого помещения. Права нанимателя по договору краткосрочного коммерческого найма значительно реже. Как правило, по такому договору наниматель не вправе вселять новых граждан, а лица, вселившиеся вместе с нанимателем, не имеют равного с ним права пользования жилым помещением. Нанимателю запрещено вселять временных жильцов и поднанимателей, а по истечении срока такого договора он не вправе требовать заключения договора на новый срок. Наниматель по договору краткосрочного найма не может быть заменен другим нанимателем из числа граждан, проживающих совместно с ним. 
Фактически наниматель жилого помещения по краткосрочному договору найма может использовать предоставленное жилое помещение исключительно в целях проживания, а также переустраивать его с согласия наймодателя. В обязанности нанимателя по такому договору входит обеспечение сохранности жилого помещения, поддержание его в надлежащем состоянии, проведение текущего ремонта, своевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги. 
Ответственность нанимателя и наймодателя по договору коммерческого найма может носить административный либо гражданско-правовой характер. Особой формой ответственности является выселение виновных лиц в случаях, предусмотренных законом (ст. 687 ГК). 
3. Расторжение договора найма жилого помещения (ст. 687, 688 ГК). Основания расторжения договоров социального и коммерческого найма во многом совпадают. Договор коммерческого найма может быть расторгнут как по инициативе нанимателя, так и по инициативе наймодателя. 
Наниматель по договору коммерческого найма вправе с согласия проживающих с ним граждан в любое время расторгнуть заключенный договор, но ГК обязывает его предупредить наймодателя за 3 месяца. 
По требованию наймодателя договор коммерческого найма может быть расторгнут только в судебном порядке и по исчерпывающему перечню оснований. Одно из таких оснований - невнесение нанимателем платы за жилое помещение. При этом для нанимателя долгосрочного договора коммерческого найма это последствие наступает в случае неполной либо несвоевременной платы за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок. С нанимателем по договору краткосрочного найма договор расторгается в случае невнесения платы более 2 раз по истечении срока платежа. 
Другим основанием является разрушение или порча жилого помещения нанимателем или гражданами, за действия которых он отвечает, однако его регламентация в отличие от договора социального найма имеет особенности. Расторжению договора в этом случае предшествует назначение судом срока (до года) для устранения повреждений. Если в течение назначенного судом срока допущенные нарушения не будут устранены, суд (по повторному обращению наймодателя) принимает решение расторгнуть договор найма. Гарантией защиты интересов нанимателя, который не смог восстановить помещение в первоначальном виде, служит право суда предоставить - по просьбе нанимателя - отсрочку исполнения указанного решения на срок не более года. Правила о предоставлении срока для восстановления разрушенного помещения, а также об отсрочке неприменимы к договорам краткосрочного найма. 
В случае самовольного переустройства жилого помещения нанимателем договор коммерческого найма может быть расторгнут только при условии, если это привело к разрушению или порче жилого помещения. 
По требованию наймодателя договор коммерческого найма расторгается с нанимателем также в том случае, если наниматель либо другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, а также систематически (т.е. неоднократно) нарушают права и интересы соседей. 
При этом суд также может предоставить срок (до года) для устранения нарушений и отсрочку исполнения своего решения на этот же срок. Расторжение договора коммерческого найма по этому основанию допускается, в отличие от Жилищного кодекса, по иску только наймодателя, но не заинтересованных лиц (соседей и др.). 
ГК предусматривает ряд случаев, когда требование о расторжении договора коммерческого найма в судебном порядке может быть заявлено и нанимателем, и наймодателем. К их числу относятся аварийность жилья, иная непригодность его для постоянного проживания. Последствием расторжения договора является выселение нанимателя и всех граждан, проживающих с ним, без предоставления другой жилой площади.