Общая собственность. Понятие и особенности государственной регистрации

МИНИСТЕРСТВО  ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО  ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«РОССИЙСКАЯ ПРАВОВАЯ АКАДЕМИЯ

МИНИСТЕРСТВА  ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ

ФЕДЕРАЦИИ»

 

 

 

 

ВЫПУСКНАЯ РАБОТА

на тему:

 

ОБЩАЯ СОБСТВЕННОСТЬ. ПОНЯТИЕ И ОСОБЕННОСТИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ

 

 

Рецензент: преподаватель кафедры

адвокатуры и нотариата ГОУ ВПО

«Российской правовой академии

Минюста России»

Седлова Екатерина Васильевна

 

Слушатель: ведущий специалист-

эксперт Апрелевского отдела УФРС

по Московской области

Елагина Светлана Валерьевна

 

 

 

 

Москва 2009

 

План:

Введение

Понятие «общая собственность»

Особенности государственной  регистрации прав

Прием документов на государственную  регистрацию права

Проведение правовой экспертизы документов

Особенности внесения записей в ЕГРП

Заключение

Список используемой литературы

 

 

 

Введение

 

Конституция Российской Федерации гарантирует право каждого иметь имущество в  собственности, владеть, пользоваться и  распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также признание и защиту собственности, ее охрану законом. Право собственности, наряду с другими важнейшими правами гарантируется в качестве основных и неотчуждаемых прав и свобод человека и  гражданина и  реализуется на  основе принципов неприкосновенности собственности и ее всемерной защиты.

Несколько прав собственности  на одну и ту же вещь невозможно, однако случаи, когда несколько субъектов права имеют права на владение, пользование и распоряжения одной и той же вещью, нередки. В связи с этим законодатель особо выделил право общей собственности.

 

 

Понятие «общая собственность»

 

Гражданский кодекс Российской Федерации дает нам четкое понятие, что является общей собственностью. В соответствии с п. 1 ст. 244  Гражданского кодекса России общей собственностью является имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц. Право общей собственности может принадлежать любым субъектам гражданского права в любом сочетании. Субъекты права общей собственности, как и любые другие субъекты права собственности, могут осуществлять правомочия собственника, однако эти правомочия они осуществляют сообща. Из этого следует, что общая собственность – не особая форма собственности, а основывается на уже существующих формах собственности¹.

Имущество может находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Доля участника совместной собственности заранее не определена, и может быть установлена при разделе между участниками совместной собственности либо при выделе доли одного из них. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона и возникает в силу закона или договора, например общая собственность в отношении имущества супругов возникает в силу закона – ст. 33, 34 Семейного кодекса России, при создании простого товарищества общая собственность возникает на основании ст. 1042 Гражданского кодекса России.

Каждый из собственников имеет право не на всю вещь, не на ее конкретную часть,  а на долю в праве на нее. Доля в праве выражается в виде простой дроби и не может быть выражена в виде частей имущества (комнат, помещений, квадратных метров)². Участники долевой собственности владеют и пользуются общим имуществом по соглашению всех ее участников. Владение и пользование общим имуществом не всегда осуществляется в том же объеме, что и имеющаяся у конкретного участника доля в праве, часто владение и пользование между совладельцами осуществляется в объеме несоразмерном принадлежащим им долям в праве на данное имущество. При недостижении согласия в этом вопросе между совладельцами владение и пользование осуществляется в порядке, устанавливаемым судом. Распоряжение общим имуществом также осуществляется по соглашению всех ее участников, однако в силу прямого указания закона участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядится ею иным образом³.  Закон дает право другим участникам долевой собственности воспротивится переходу данной доли к постороннему лицу, предоставив им право преимущественной покупки на тех же равных условиях, за исключением случаев продажи на публичных торгах. При этом участник долевой собственности, принявший решение о возмездном отчуждении принадлежащей ему доли обязан уведомить в письменном виде совладельцев об этом с указанием условий, на которых доля будет отчуждена.  Без документов, подтверждающих отказ совладельцев от такого права либо подтверждающих уведомление их за 1 месяц о продаже доли в праве на объект общей собственности, сделка с имуществом считается оспоримой и другой участник имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Следует также иметь в виду, что при отчуждении доли в праве, в отличие от купли-продажи целого объекта недвижимого имущества, не требуется составления передаточного акта, поскольку доля в праве – это не вещь, и реальную ее передачу осуществить невозможно.

Общая собственность с участием граждан может быть как долевой, так и совместной,  а с участием юридических лиц, государственных или муниципальных образований – только долевой.

В настоящее время различают  общую совместную собственность супругов, членов крестьянского (фермерского) хозяйства на землю и средства производства.

Также в соответствии со ст. 4 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и данных некоммерческих объединениях граждан» № 66-ФЗ от 15.04.1998 в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом товариществе имущество общего пользования, приобретенное или созданное таким товариществом за счет целевых взносов, является совместной собственностью его членов. Однако представляется сложным вопрос как следует проводить государственную регистрацию сделки с находящимся в совместной собственности участников такого товарищества недвижимым имуществом⁴.

Вызывает споры вопрос возможности отчуждения доли в праве от доли в праве в общей долевой собственности (например ½ от ½ доли в праве, т.е. ¼ отчуждается, а ¼ остается у собственника). В ст. 246 п. 2 Гражданского кодекса России определено, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению распорядиться своей долей. Своей долей, а не частью своей доли в праве общей долевой собственности. Однако, прямого запрета на продажу части принадлежащей собственнику доли законом не предусмотрено.  Этот вопрос нуждается в более четком толковании.

 

 

 

Особенности государственной  регистрации прав

 

Право собственности  и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним⁵ в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав  на недвижимое имущество и сделок с ним»  № 122-ФЗ от 21.07.1997 (далее Федеральный закон № 122-ФЗ)  и возникает с момента государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2, ст. 8 Гражданского кодекса России).

Единый государственный  реестр прав на недвижимое имущество  и сделок с ним (далее Единый государственный  реестр прав) предназначен для ведения  унифицированной в пределах Российской Федерации системы записей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним,  а также об ограничениях (обременениях) этих прав. Сведения в него вносятся в соответствии с  Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации № 219 от 18.02.1998 г. (далее Правила ведения ЕГРП), иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, принятыми в соответствии с законом.

 

Прием документов на государственную регистрацию  права

 

Представление документов на государственную  регистрацию осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом  «О государственной регистрации  права на недвижимое имущество и  сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997, Административным регламентом исполнения государственной функции по государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным Приказом Министерства юстиции Российской Федерации № 293 от 14.09.2006 г., иными нормативными актами.

Процедура приема документов на государственную регистрацию и порядок внесения записей в Единый государственный реестр прав подробно описана в Методических рекомендациях по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Министерства юстиции России № 184 от 01.07.2002. Однако не все положения нашли отражение в данном документе, в связи с чем, для оказания практической помощи органам, осуществляющим государственную регистрацию прав, при осуществлении ими государственной регистрации права общей собственности на объекты недвижимого имущества разработаны Методические рекомендации о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество, утвержденные Приказом Министерства юстиции Российской Федерации № 70 от 25.03.2003 г.  Большую сложность вызывает порядок регистрации права общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в связи с чем Приказом Министерства юстиции России № 29 от 14.02.2007 г. утверждена Инструкция об особенностях внесения запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества», однако в данной работе этот вопрос рассматриваться не будет.

Порядок подачи заявления  на государственную регистрацию  общей долевой собственности  зависит от способа приобретения и моментом возникновения права. В случае возникновения права общей долевой собственности с момента государственной регистрации права заявление о государственной регистрации подаются одновременно всеми участниками общей собственности (например, при создании объекта недвижимого имущества на земельном участке, принадлежащем на праве общей долевой собственности; в соответствии с договором купли-продажи и др.). При государственной регистрации права общей долевой собственности, возникшего не с момента регистрации (например, в порядке наследования) каждый участник долевой собственности может обратиться за такой регистрацией самостоятельно, не зависимо от остальных участников. В первом случае независимо от того, подается ли одно заявление о государственной регистрации от всех участников, либо от каждого участника отдельное заявление, они регистрируются одним входящим номером. Во втором случае каждый участник долевой собственности подает отдельное заявление, которое регистрируется своим входящим номером.

  В представляемых заявлениях должно быть указано, что целью обращения является проведение государственной регистрации права общей долевой собственности, а также размеры долей в праве общей долевой собственности, принадлежащих участникам долевой собственности.

При государственной регистрации права общей совместной собственности в представляемых заявлениях рекомендуется дополнительно уточнять, что целью обращения является проведение государственной регистрации права общей совместной собственности, указывать реквизиты документов, свидетельствующих о наличии брачных отношений, иных условий, с которыми закон связывает возникновение права общей совместной собственности. Государственная регистрации возникновения, перехода и прекращения права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из правообладателей, если законодательством Российской Федерации либо соглашением между правообладателями не предусмотрено иное (п. 3 ст. 24 Федерального закона № 122-ФЗ. В этом случает правообладатель указывает в заявлении о государственной регистрации также и данные о другом правообладателе.

 

Проведение  правовой экспертизы документов.

 

Основной процедурой государственной регистрации является правовая экспертиза, в результате которой принимается решение о внесении записи о праве в Единый государственный реестр прав о правообладателях, приостановлении государственной регистрации для возможности получения дополнительных сведений, устраняющих сомнения государственного регистратора, и, в случае невозможности получения таких сведений, об отказе в государственной регистрации права.

Правовая экспертиза – это проверка юридической силы правоустанавливающих документов⁶. При правовой экспертизе проводится проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав на объект недвижимого имущества⁷, а также отсутствия иных оснований для отказа или приостановления государственной регистрации.

Важнейший элемент проверки юридической силы документов – проверка соблюдения прав и законных интересов участников и третьих лиц. При проведении правовой экспертизы документов необходимо установить, требуется ли в соответствии с законодательством отказ от преимущественного права покупки при отчуждении доли в праве на общее имущество; приложены ли к заявлению о государственной регистрации документы, подтверждающие наличие брачных отношений или создание крестьянского (фермерского) хозяйства, а также перечня членов крестьянского (фермерского) хозяйства при регистрации права общей совместной собственности; указаны ли в заявлении данные, предусмотренные п. 18 Правил ведения ЕГРП, о другом (других) правообладателе (правообладателях) в случае, если заявление подается одним из правообладателей при регистрации общей совместной собственности; необходимы ли иные документы.