Общие положения договора аренды

В случае, когда в аренду сдаются здания, сооружения, помещения в них или  части помещений, к договору аренды недвижимого имущества представляемому  на государственную регистрацию  прав, прилагаются поэтажные планы  здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).   

Содержание  договора аренды образуют права и обязанности сторон.

Существенным  условием договора аренды можно считать только его предмет. В отношении его прямо сказано, что при отсутствии в договоре данных, позволяющих определить имущество, которое подлежит передаче в аренду, условие о предмете считается не согласованным, а соответствующий договор незаконным (п. 3 ст. 607 ГК).

Цена договора (арендная плата), как и срок, не относится к существенным условиям. Если арендная плата договором не установлена, применяется обычная арендная плата (п. 3 ст. 424 ГК, п. 1 ст. 614 ГК). Что же касается срока, то договор аренды может быть заключён как на определённый (п. 1 ст. 610 ГК), так и на неопределённый срок (п. 2 ст. 610 ГК). Определённый срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными статьёй 190 ГК. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключённым на неопределённый срок. Отказ от договора аренды на неопределённый срок является правом, а не обязанностью.

 

 

1.2. Содержание договора аренды.

Рассмотрим обязанности арендодателя. Арендодатель в исполнении заключённого договора обязан:

1.Представить  аренду имущества в состоянии,  соответствующем условию договора  аренды и назначенного имущества  (п. 1 ст. 611 ГК).

Имущество сдаётся в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами, если иное не предусмотрено договором.

Обязанность обеспечить надлежащее состояние имущества  действует на протяжении всего срока  аренды, хотя вещь и передаётся арендатору, как правило, вскоре после заключения договора.

Предоставление  имущества в надлежащем состоянии  означает, что оно передаётся свободным  от недостатков, т.е. от таких его  свойств, которые ухудшают его качества или, что одно и тоже, предоставляют  собой любые отступления от того состояния имущества, которое требуется в соответствии с договором аренды.

Арендодатель  отвечает за любые недостатки сданного в аренду имущества. Ответственность  не наступает лишь за те недостатки, которые:

а) оговорены  арендодателем уже при заключении договора аренды (естественно,                                                 в той форме, в которую должен быть облечён договор);

б) заранее  известные арендатору (которые, к  примеру, ранее арендовал то же имущество  или знал о недостатках из средств  массовой информации);

в) должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества  в аренду (явные недостатки).

При обнаружении в имуществе недостатков, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе по своему выбору:

а) потребовать  от арендодателя безвозмездное устранение недостатков имущества, либо соразмерное  уменьшение арендной платы, либо возмещение своих расходов на устранения недостатков  имущества;

б) непосредственно  удержать сумму понесённых им расходов на устранения    данной неисправности из арендной платы, предварительно уведомив об этом   арендодателя;

в) потребовать  досрочного расторжения договора.

2. Предупредить  арендатора о всех правах третьих  лиц на сдаваемое в аренду имущество.

3. Производить  за свой счёт капитальный ремонт  передаваемого имущества, если  иное не предусмотрено законом,  иными правовыми актами или  договором аренды (п. 1 ст. 616 ГК).

Срок  проведения капитального ремонта должен быть установлен договором. Ремонт должен производиться за счёт арендодателя и его силами или силами привлечённых им лиц.

Нарушение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта даёт право  арендатору по своему усмотрению:

   а) провести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванной                                           неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть её в счёт арендной платы;

б) потребовать  досрочного расторжения договора и  возмещения убытков;

в) потребовать соответствующее уменьшения арендной платы.

Договором аренды любое из этих прав может  быть исключено или ограничено;

4. Возместить  арендатору стоимость неотделимых  улучшений, произведённых с соглашения  арендодателя и за счёт арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 624 ГК).

Арендатор имеет право на такое возмещение только при наличии одновременно двух условий:

а) согласие арендодателя на производство неотделимых  улучшений.

б) использования  для производства улучшений собственных средств арендатора. Арендатор не может использовать для производства улучшений средства арендодателя, что вытекает из п. 4 ст. 623 ГК.

В соответствии с условием заключённого договора арендатор  обязан:

1. Пользоваться  арендованным имуществом в соответствии с условиями в договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствие с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК).

Если  арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК).

2. Своевременно  вносить плату за пользование  имуществом (п. 1 ст. 614 ГК).                                                                                                                                                                         Размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.

Арендная  плата может уплачиваться в форме:

а) определённых в твёрдой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

б) установленной  доли полученных в результате использования  арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

в) предоставления арендатором определённых услуг;

г) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или аренду;

д) возложения на арендатора обусловленных  договором затрат на улучшение арендованного  имущества.

Если  конкретная форма арендной платы  договором не предусмотрена, арендная плата должна быть определена в твёрдой сумме, уплачиваемой однократно или периодически, в зависимости от срока договора аренды².

  Если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменятся по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК).

3. При  прекращении договора аренды  вернуть арендодателю имущество  в том состоянии, в котором  он его получил, с учётом  нормального износа или в состоянии,  обусловленном  договором (ч. 1 ст.622 ГК).

4. Поддерживать  арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК).

Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества, не связанное с заменой основных составных частей.

От  текущего ремонта следует отличать поддержание имущества в исправном  состоянии, т.е. такое его обслуживание, которое позволяет использовать имущество в любой момент.

Помимо  проведения текущего ремонта и поддержания имущества в исправном состоянии арендатор обязан нести расходы по содержанию арендованного имущества.

5. Без  соглашения арендодателя не сдавать  арендованное имущество в субаренду,  не передавать свои права и  обязанности по договору аренды  другому лицу, не передавать имущество в безвозмездное пользование, а также не отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве взноса в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК, другим законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК).

Субаренда (поднаём) является наиболее распространённым случаем передачи третьему лицу арендных прав, поэтому её следует рассмотреть особо.

При субаренде арендатор по отношению к субарендатору становиться арендодателем, сохраняя в то же время некоторый объём арендных прав и за собой.

Арендатор вправе также передавать свои права  и обязанности по договору (перенаём), предоставлять арендованное имущество  в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

В указанных  случаях за исключением перенайма, ответственным по договору перед  арендодателем остаётся арендатор.  

Договор субаренды не может быть заключён на срок, превышающий срок договора аренды. В противном случае он в  соответствующей части будет  не действительным на основании ст. 168 ГК.

Субаренда следует судьбе аренды. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК, ничтожны, ничтожными являются и заключение в соответствии с ним договоры субаренды (п. 2 ст. 618 ГК).

Порядок заключения субарендатором договора аренды на условиях, указанных в п.1 ст. 618 ГК, регламентируется ст. 445 и ст. 446 ГК.

Первые  три обязанности арендатора императивны, остальные диапозитивные.

 

1.3. Основания  прекращения договора аренды.

Прекращения договора аренды производится по основаниям, предусмотренным главами 26 и 29 ГК, с  учётом правил ст. 617, 619 и 620 ГК.

Смена собственника арендованного имущества  не влечёт прекращения договора аренды, даже если его заключение было обусловлено  личными качествами арендатора (п. 1 ст. 671 ГК). В случае смерти арендодателя договор аренды не прекращается. Права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617 ГК).

В отношении  смерти арендодателя движимого имущества  сохраняют силу общие правила, уставленные  ст. 418 ГК, т.е. договор аренды сохраняется, если только он был связан с личностью  арендатора.

Что же касается ликвидации юридического лица – будь то арендодатель или арендатор, договор аренды в этом случае безоговорочно прекращается (ст. 419 ГК).

По  требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом  в случаях, когда арендатор:

1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократным нарушением условий договора;
2. существенно ухудшает арендованное имущество. Под существенным ухудшением арендованного имущества следует понимать такое изменение его качества, которое влечёт за собой существенное нарушение условий договора в смысле п.2 ст. 450 ГК;
3. более двух раз подряд вовремя не вносил арендную плату;
4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.   

По требованию арендатора договор  аренды может быть досрочно расторгнуть  судом в случаях, когда:

1. Арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору, либо создаёт препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества
2. Переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые небыли оговорены в договоре, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора. Поскольку закон не требует, чтобы эти были существенными, договор аренды может быть расторгнут при наличие у арендованного имущества любых препятствующих пользованию недостатков;
3. Арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки;
4. Имущество в силу обязательств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, непригодном для использования. Досрочное расторжение договора по этому основанию производится независимо от того, виновен в том арендодатель или нет.