Общие положения договора аренды

1. Если земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие основные средства безоговорочно входят в состав предприятия, передаваемого в аренду, то остальные компоненты – "только в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором".
2. При передаче предприятия в аренду специально сделана оговорка о том, что передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землёй и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иным правовым актами.
3. Установлен специальный порядок передачи в аренду в составе предприятия донов перед кредиторами (ст. 657 ГК).

После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут  солидарную ответственность по включённым в состав переданного предприятия  долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора (п. 4 ст. 657 ГК). Наступление солидарной ответственности возможно в случаях, когда:

1. Уведомлённый о передаче предприятия в аренду кредитор заявляет требования о прекращении или досрочном исполнение обязательства и возмещение убытков в пределах трехмесячного срока;
2. Не уведомлённый о передаче предприятия в аренду кредитор заявляет о том же только в пределах годичного срока исковой давности.

Форма договора аренды предприятий  письменная, путём составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК). Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечёт его недееспособность. Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента его регистрации.

К числу существенных условий договора аренды предприятий помимо его предмета также и его цена (арендная плата). Основанием для такого вывода служит правило п. 2 ст. 650 ГК. Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается не законным (п. 1 ст. 654 ГК).

Содержание договора аренды предприятий  модифицировано исходя из особенностей предмета этого договора – действующего и постоянно меняющего свой состав предприятия.

Обязанность арендодателя по сравнению  с обычным договором аренды, претерпели следующие изменения:

1. Обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначенного имущества, конкретизирована путём указания на документ, которым оформляется передача предприятия, - передаточный акт. Порядок составления и содержания передаточного акта установлены ст. 665 ГК.
2. На арендодателя возложена, дополнительная обязанность – возместить арендатору стоимость произведённых последним неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия (ч. 1 ст. 662 ГК). В договоре должна быть прямо исключена обязанность арендодателя по возмещению должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных ст. 656, 657 и 659 ГК для передачи этого же комплекса арендодателем арендатору (ст. 664 ГК).

Подготовка предприятия к возврату арендодателю, включая составление  и представление на подписание передаточного  акта, является обязанностью арендатора и осуществляется за его счёт, если иное не предусмотрено договором аренды.

 

2.5. Договор финансовой аренды (лизинга).

 По договору финансовой аренды  арендодатель (лизингодатель) обязуется  приобрести в собственность указанное  арендатором (лизингополучателем) имущество у определённого им лица и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (ст. 665 ГК).

В этом определении закреплены следующие  признаки договора лизинга:

1. Наличие у арендодателя цели финансирования, т.е. заключения договора лизинга с целью вложения денежных средств в имущество, которое затем будет сдано в аренду, а арендная плата, по сути, превращённой формой дохода на вложенный капитал;
2. Приобретение арендодателем имущества, передаваемого в лизинг, после заключения договора аренды, причём по выбору арендатора и, как правило, у указанного последним продавца;

Термин "лизинг" происходит от английского  глагола "to lease" (брать в аренду).

1. Использование арендатором переданного в лизинг имущества для предпринимательских целей;
2. Предоставление имущества по договору лизинга во владение имущества просто в пользование арендатора недостаточно.

В роли лизингодателя может выступать  лизинговая компания, имеющая лицензию на сдачу имущества в лизинг.

Лизингополучателем может быть юридическое лицо, осуществляющее предпринимательскую  деятельность, или индивидуальный предприниматель.

Классическому лизингу свойственен  трёхсторонний характер взаимоотношений, т.е. в лизинговой сделке принимают участие три субъекта⁴.

Первым из них является собственник  имущества, предоставляющий его  в пользование на условиях лизингового  соглашения,– арендодатель (лизингодатель). Им может быть:

*учреждение банка (если этот  вид деятельности зафиксирован  в его уставе);

*финансовая лизинговая компания, созданная специально для осуществления  лизинговых операций, главной функцией  которой является оплата имущество;

*специализированная лизинговая  компания, которая в дополнение  к финансовому обеспечению сделки  берёт на себя комплекс услуг нефинансового характера: содержание и ремонт имущества, замену изношенных частей, консультации по его использованию и т.д.;

*любая фирма (предприятие, учреждение, организация), для которой лизинговый  бизнес является одним из видов (целей) деятельности (что должно быть зафиксировано в уставе этой фирмы), а также имеющая финансовые источники для проведения лизинговых операций.

Вторым участником лизинговой сделки является арендатор – лизингополучатель, которым может быть любое юридическое лицо, независимо от формы собственности: государственное предприятие, кооператив, акционерное общество, общество с ограниченной ответственностью и прочее.

Третий участник лизинговой сделки - продавец имущества лизингодателю (поставщик), которым также может быть любое юридическое лицо: производитель имущества, торговая организация и т.д.

Предметом договора лизинга могут  быть любые не потребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности кроме земельных участков и других природных объектов (ст. 666 ГК).

Содержание договора лизинга отличается от содержания обычного договора аренды, прежде всего, обязанностями арендодателя. Арендодатель обязан:

1. Приобрести в свою собственность избранное арендатором имущества у указанного им же продавца на основании договора купли продажи. Арендодатель, приобретая имущество для арендатора, должен уведомить продавца о том, что имущество, предназначенное для передачи его в аренду (лизинг) определённому лицу (ст. 667 ГК);
2. Обеспечить передачу арендованного имущества арендатору в состоянии, соответствующем условию договора и назначению имущества.

Все обычные обязанности арендатора сохраняются и по договору лизинга. В дополнение к этим обязанностям на арендатора возлагается риск случайной  гибели или порчи арендованного имущества. Этот риск переходит на арендатора в момент передачи ему арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором лизинга.

Досрочное расторжение договора лизинга  по инициативе арендодателя возможно по тем же причинам, которые действуют для обычных договоров аренды. Если же речь идёт о расторжение договора по инициативе арендатора, то оно возможно лишь в случаях, предусмотренных п. 3 ст. 620 и п. 2 ст. 668 ГК, причём только по обстоятельствам, которые зависят от арендодателя, никак не от продавца. В случае, когда имущество не передано арендатору в срок, указанный в договоре, а если такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе при просрочке, допущенной по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 2 ст. 668 ГК).

 

 

 

Заключение.

В заключение написанной мной работы можно сделать следующие выводы. Так, договор аренды – это договор, по которому одна сторона обязуется предоставить другой стороне имущество во временное пользование и владение. Договор аренды является разновидностью договоров по передаче имущества в пользование.

Предметом аренды может быть только индивидуально – определённая вещь. Вещь, передаваемая в аренду должна быть юридически не заменимой, ведь по окончании договора возврату подлежит та же вещь.

Арендодатель и арендатор же должны серьёзно относиться к условиям договора и хорошо знать свои обязанности, чтобы не произошло прекращения  договора из–за каких – либо непродуманных действий.

Возникающие на основе договора аренды отношения, создающиеся у арендатора право пользования имуществом, являются обязательственными. Вместе с тем для осуществления этого права в большинстве случаев необходима передача имущества арендатору, который в соответствии с законом на период действия договора аренды становится его законным владельцем. В этом случае арендатор является не только стороной обязательственных отношений, но и обладателем вещного права на объект аренды. Возможность возникновения вещного права из договора у лица, приобретающего титул владельца, но не являющегося собственником соответствующего имущества, предусмотрена законом.

На данный момент основным законом, регулирующим порядок заключения, условия заключения, сроки заключения договора аренды является Гражданский Кодекс. Кодексом предусмотрены различные виды договора аренды, такие как: аренда предприятий, лизинг, аренда транспортного средства и т.д.

Хотелось бы  сказать, что значение договора аренды нельзя переоценить. Это  один из классических видов договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия, на протяжении которых они в основных своих чертах не изменились. Договор аренды – самосовершенствующийся механизм. Аренда играет огромную роль в имущественных правоотношениях между хозяйствующими субъектами, а также в развитии экономики нашей страны и расширения сферы деятельности предпринимателей, прежде всего как способ минимизации предпринимательского риска и возможности получения дохода от вложений средств.

 

 

 

 

 

Список использованных источников.

1. Конституция Российской Федерации: [от 12 дек. 1993 г.] // Российская газета. – 1993. – № 237. – С. 3-6.
2. Гражданский кодекс РФ (часть вторая): [от 26 янв. 1996 г. № 15 - ФЗ] // СЗ РФ. -  1996. - № 5.
3. Гражданский кодекс РФ (часть третья): [от 26 нояб. 2001 г. № 146 - ФЗ] // СЗ РФ. -  2001. - № 49. – Ст. 4552.
4. Информационное письмо ВАС РФ от 1 июля 2000 г. № 53 «О государственной 
   регистрации договоров аренды нежилых помещений» // Российская газета. – 2000. – №157. – С. 2-4.
5. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122 «О государственной 
   регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». // Российская газета. – 1997. – № 183. – С. 5-7.
6. Витрянский, В. В. Отдельные виды аренды. /В.В. Витрянский, - Хозяйство и право, 2009. – 230 с.
7. Владимирская, А.С. Аренда жилых и нежилых помещений. – М.: Бизнес-информ, 2008. - 192 с.
8. Гатин, А.М. Гражданское право. / А.М. Гатин. – МЭСИ, 2010 – 384 с.
9. Завидов, Б.Д. Договорное право России. – М.: Лига – Разум, 2008. - 528 с.
10. Комарова, Т.Ю. Нежилые помещения как объект аренды // Законодательство, 2009 – 276 с.
11. Коннова, Т.А. Договор финансовой аренды (лизинга) // Законодательство, 2008, № 9.
12. Круглова, Н. Ю. Договор аренды /Коммерческое право. М.: Русская деловая литература, 2010.-237 с.
13. Круглова, Н.Ю. Правовые и организационно-экономические особенности лизинга /Коммерческое право. М.: Русская деловая литература, 2010.-386 с. 
14. Лукина, З.П., Смирнов, В.В. Аренда недвижимости. – М.: Ось – 2008.-173 с.
15. Рутгайзер, В.М. Аренда: Сущность и практика./ В.М.Рутгайзер, М.: 2009 г. – 106 с.
16. Сергеева, А.П. Гражданское право. Учебник ч. II. /Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К, Толстого, – М./ "Проспект" 2008 – 184 с.
17. Суханова, Е.А. Гражданское право. / Е.А, Суханова – МЭСИ, 2008 – 203 с.
18. Талье, И.К. и др. Аренда и лизинг. – М: Филин, 2006.-132 с.
19. Шершеневич, Г.Ф. Русское гражданское право. / Г.Ф. Шершеневич. - М.: Юристъ, 2001. – 432 с.
20. Шестак, И.Н. Как купить, арендовать, заложить квартиру и дом. – М.: Ось, 2007 – 358 с.
21. Щенникова, Л.В. Вещные права в гражданском праве России. – М.: БЕК, 2009 - 200 с.

 
 

¹ Витрянский, В. В. Отдельные виды аренды. /В.В. Витрянский, - Хозяйство и право, 2009. – 106 с.

² Суханова, Е.А. Гражданское право. / Е.А, Суханова – МЭСИ, 2008 – 75 с.

³ Владимирская, А.С. Аренда жилых и нежилых помещений. – М.: Бизнес-информ, 2008. - 156 с.

⁴ Круглова, Н.Ю. Правовые и организационно-экономические особенности лизинга /Коммерческое право. М.: Русская деловая литература, 2010.-272 с.