Общие положения об аренде. Прокат

Семинарское занятие № 8: «Общие положения об аренде. Прокат»

 

Все преимущество иметь деньги заключается в возможности  ими пользоваться.

Франклин  Б.

Общие положение об аренде

1. Понятие договора аренды.
2. Стороны договора аренды

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора по договору аренды могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних - и коммерческие и некоммерческие организации, а также государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования. Только в некоторых видах договора аренды и при аренде отдельных видов имущества в качестве сторон договора аренды должны выступать специальные субъекты, обладающие определенной ответственностью по договору аренды. Особенно много дополнительных требований установлено при заключении договоров аренды государственного и муниципального имущества, то есть в случаях, когда в качестве стороны договора аренды, в качестве арендодателя выступает государство, в данном случае стороны приобертают дополнительную ответственность по договору аренды.

Арендодатель - это собственник передаваемого в пользование имущества по договору аренды или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст.608 ГК РФ). Из данного определения следует, что сдача имущества в аренду - один из способов осуществления принадлежащего даннойстороне договора аренды права собственности на имущество. Любое лицо не являющееся собственником должно иметь распорядительные полномочия на сдачу имущества в аренду. Причем такие распорядительные полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника.

Арендатор - лицо, заинтересованное в получение имущества в пользование по договору аренды. По общему правилу, законы РФ никаких специальных требований к арендаторам не предъявляет. Лишь при заключении договора аренды отдельных видов имущества, в основном природных ресурсов, данная сторона договора аренды должна иметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью или выполнить иные требования, предусмотренные законодательством.

3. Объекты аренды

В аренду могут быть переданы земельные участки  и другие обособленные природные  объекты, предприятия и другие имущественные  комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных  свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается  или ограничивается.

2. Законом  могут быть установлены особенности  сдачи в аренду земельных участков  и других обособленных природных  объектов.

3. В договоре  аренды должны быть указаны  данные, позволяющие определенно  установить имущество, подлежащее  передаче арендатору в качестве  объекта аренды. При отсутствии  этих данных в договоре условие  об объекте, подлежащем передаче  в аренду, считается не согласованным  сторонами, а соответствующий  договор не считается заключенным.

 

4. Форма и государственная регистрация договора аренды.

1. Договор  аренды на срок более года, а если хотя бы одной из  сторон договора является юридическое  лицо, независимо от срока, должен  быть заключен в письменной  форме.

 

КонсультантПлюс: примечание.

О договорах  аренды, не подлежащих государственной  регистрации, см. также статьи 633 и 643 настоящего Кодекса.

 

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды имущества, предусматривающий  переход в последующем права  собственности на это имущество  к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

 

5. Сроки договора аренды.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если  срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным  на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое  время отказаться от договора, предупредив  об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества  за три месяца. Законом или договором  может быть установлен иной срок для  предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для  отдельных видов аренды, а также  для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в  договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного  срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий  установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

 

6. Права и обязанности и ответственность сторон.

Арендодатель  обязан предоставить арендатору имущество  в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми  его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим  паспортом, сертификатом качества и  т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Если  такие принадлежности и документы  переданы не были, однако без них  арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его  назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

 Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

 

Арендодатель  отвечает за недостатки сданного в  аренду имущества, полностью или  частично препятствующие пользованию  им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении  таких недостатков арендатор  вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить  недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества  другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если  удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель  не отвечает за недостатки сданного в  аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Передача  имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения  прав третьих лиц на это имущество.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

 

7. Арендная плата.
8. Право пользования арендным имуществом.
9. Досрочное расторжение договора аренды.

По требованию арендодателя договор аренды может  быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется  имуществом с существенным нарушением  условий договора или назначения  имущества либо с неоднократными  нарушениями;

2) существенно  ухудшает имущество;

3) более  двух раз подряд по истечении  установленного договором срока  платежа не вносит арендную  плату;

4) не  производит капитального ремонта  имущества в установленные договором  аренды сроки, а при отсутствии  их в договоре в разумные  сроки в тех случаях, когда  в соответствии с законом, иными  правовыми актами или договором  производство капитального ремонта  является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и  другие основания досрочного расторжения  договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель  вправе требовать досрочного расторжения  договора только после направления  арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства  в разумный срок.

По требованию арендатора договор аренды может  быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель  не предоставляет имущество в  пользование арендатору либо  создает препятствия пользованию  имуществом в соответствии с  условиями договора или назначением  имущества;

2) переданное  арендатору имущество имеет препятствующие  пользованию им недостатки, которые  не были оговорены арендодателем  при заключении договора, не были  заранее известны арендатору  и не должны были быть обнаружены  арендатором во время осмотра  имущества или проверки его  исправности при заключении договора;

3) арендодатель  не производит являющийся его  обязанностью капитальный ремонт  имущества в установленные договором  аренды сроки, а при отсутствии  их в договоре в разумные  сроки;

4) имущество  в силу обстоятельств, за которые  арендатор не отвечает, окажется  в состоянии, не пригодном для  использования.

Договором аренды могут быть установлены и  другие основания досрочного расторжения  договора по требованию арендатора в  соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

 

10. Возврат и выкуп арендованного имущества.

 

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Владение и (или) пользование  имуществом является временным. Предметом  аренды могут быть вещи только индивидуально-определенные и непотребляемые. Договор аренды является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Стороны договора аренды именуются  арендодателем (наймодателем) и арендатором (нанимателем).

Вопросы:

1. Дайте понятие договора аренды.
2. Перечислите виды имущества, которые могут сдаваться в аренду. Является ли данный перечень исчерпывающим? Какие объекты не могут сдаваться в аренду? На какие объекты установлены ограничения или некоторые законодательные особенности при сдачи в аренды? В чем они заключаются?
3. Кто может быть арендодателем?  Кто является арендодателем при сдаче объектов, находящихся в государственной или муниципальной собственности/ собственности, находящейся в хозяйственном ведении или оперативном управлении?
4. В какой форме заключается договор аренды? Какие особенности имеет форма договора аренды?
5. Как определяется срок по договору аренды? Может ли быть договор аренды бессрочным? Является ли срок существенным условием договора аренды? Что такое предельные сроки по договору аренды?
6. Каким условиям должно отвечать имущество, предоставляемое в аренду?
7. Каким образом п.3 ст. 611 ГК РФ предусматривается принцип реального исполнения обязательства?
8. Наступает ли ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества в случае, если он не знал об этих недостатках; в случае, если эти недостатки были оговорены с арендатором? Перечислите виды мер, которые могут быть применены к сторонам при обнаружении недостатков передаваемого в аренду имущества.
9. Изменяет или прекращает ли права третьих лиц сдача данного имущества в аренду?
10. Относится ли условие об арендной плате к числу существенных в договоре аренды? Какие варианты оплаты за пользование имуществом, передаваемого в аренду,  предусмотрены законодателем?
11. Каким образом происходит распределение обязанностей по содержанию имущества, находящегося в аренде?
12. Является ли переход сданного в аренду имущества к другому лицу  основанием для расторжения/изменения договора аренды?
13. Что такое договор субаренды? В каких случаях он может быть заключен?
14. Перечислите, на каких основаниях договор аренды может быть односторонне расторгнут?
15. При каких условиях может быть реализовано преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок?
16. Каким образом законодателем урегулирован вопрос арендной платы при невозврате арендованного имущества в определенный срок?
17. На кого должны быть возложены затраты, связанные с улучшение переданного в аренду имущества?
18. На каких условиях может быть выкуплено арендованное имущество? Может ли законом быть установлен запрет выкупа арендованного имущества?