Оформление ипотеки земельных участков

1. Теоретические и правовые  основы ипотеки земельных участков.

Кредит - действенный рыночный инструмент, ориентированный на рост эффективности всех отраслей национального  хозяйства. Банковский капитал является основным фактором и механизмом становления  и развития оборота земель, под  которым понимается не только переход  права собственности на землю  от одного собственника к другому, но и осуществление операций по аренде и залогу.

В мировой практике рыночных отношений выделяется два способа  обеспечения долговых обязательств.

Согласно первому, кредитор производит отчуждение вещных прав залогодателя на объект, служащий предметом залога, и одновременно передает тот же объект заемщику в аренду с правом выкупа.

Вторым, более эффективным, но и более сложным является коммерческий залог недвижимости - ипотека.

 

В целом по своему юридическому содержанию ипотека - обременение имущественных  прав собственности на объект. Основное отличие ипотеки от первого варианта в том, что объект остается в собственности у залогодателя, а в пользу кредитора отчуждается лишь производное залоговое право, т. е. земельный участок как залоговый объект можно оставить во владении и пользовании залогодателя.

 

В настоящее время оборот земельных участков становится важным базовым элементом функционирования экономики государства в целом. Значение ипотеки земельных участков проявляется, прежде всего, в обеспечительной силе этого правового средства. Впервые в современном российском законодательстве залог земельных участков был разрешен в начале 90-х годов XX века.

 

В России пока еще только формируются юридические документы. В настоящее время ипотека  земельных участков регулируется нормами  гл. 23 ГК РФ и Федеральным законом  от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон  об ипотеке), земельным законодательством.

 

При этом наличие трех законодательных  актов вовсе не означает, что подобный вид сделки детально урегулирован и  не вызывает споров.[1]

Применительно к ипотеке  земельных участков существенное значение имеют ФЗ N 1-ФЗ «О внесении изменений  в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 5 февраля 2004 года и ФЗ от 30 декабря 2004 года N 216-ФЗ, которыми были внесены изменения  в законодательство об ипотеке.

 

Залог земельных участков может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается  федеральными законами. При этом существенной особенностью ипотеки земельных  участков является то обстоятельство, что последние подразделяются на два вида: те, которые могут быть предметом залога, и те, которые  не подлежат ипотеке.

 

С учетом вносимых в Федеральный  закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  изменений по договору об ипотеке  могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности  граждан, их объединений, юридических  лиц и предоставленные для  садоводства, животноводства, индивидуального  жилищного, дачного и гаражного  строительства, приусадебные земельные  участки личного подсобного хозяйства  и земельные участки, занятые  зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения), а также земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения.

 

Что же касается залога земельных  долей, то в настоящее время п. 1 ст.12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения» предусматривает такую  возможность. Однако в соответствии с п. 2 ст. 62 Закона об ипотеке при  общей или совместной собственности  на земельные участки ипотека  может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре. Следовательно, в случае залога речь может идти только о  доле в праве общей собственности, но не о залоге самого участка. И.А. Иконицкая отмечает, что объектом ипотеки, когда земельная доля в натуре не выделена, является не сама земельная доля, а право на долю, принадлежащее собственнику.[3]

 

Если же участок выделен  в натуре, то нельзя применять по отношению к нему само понятие  «земельная доля».

 

В соответствии со ст. 63 Закона об ипотеке не допускается ипотека  земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности (в данном случае используется критерий субъектного состава). Не допускается  также ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами, как субъектов  Российской Федерации, так и органов  местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (критерий размера площади  участка).[4]

 

В январе 2004 года Государственной  Думой РФ одобрен проект Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный  закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Суть этих изменений сводится к снятию запрета с залога земельных участков из состава земель сельскохозяйственного  назначения.

 

Несомненно, возможность  залога земель сельскохозяйственного  назначения носила и носит политизированный характер. Именно поэтому формулировки п. 4 ст. 1 и п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке  опираются на довольно противоречивые правила.

 

Первая норма предусматривает, что залог земельных участков возможен только в случаях, когда  их оборот допускается федеральными законами и по существу противоречит п. 2 ст. 334 ГК РФ (в ней установлено, что данные вопросы как раз  и должны регулироваться Законом  об ипотеке).

 

Вторая норма (п. 2 ст. 6) устанавливает  ограничения. Ипотека не распространяется:

 

- на имущество, изъятое  из оборота;

 

- имущество, на которое  в соответствии с федеральным  законом не может быть обращено  взыскание;

 

- имущество, в отношении  которого в установленном федеральным  законом порядке предусмотрена  обязательная приватизация либо  приватизация которого запрещена.

 

Как видим, в данном случае усматривается противоположный  подход: «...разрешено все, что прямо  не запрещено законом».

 

До изменений, внесенных  ФЗ от 5 февраля 2004 года, в Законе об ипотеке был установлен запрет ипотеки  сельскохозяйственных земель. До сих  пор это противоречие не преодолено. Законодательство для ограничения  ипотеки земельных участков по-прежнему использует различные критерии.

 

Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя - собственника земельного участка, если федеральным законом  или договором аренды не предусмотрено  иное. Данная норма не применяется  в случае залога по одному договору об ипотеке одновременно здания и  права аренды земельного участка, на котором это здание расположено. Вопрос о возможности ипотеки  права аренды земельного участка  без согласия арендодателя рассмотрен в информационном письме Президиума ВАС РФ[5], в п. 5 которого, в частности, указано: ...установленное в п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений) либо на случаи ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.[6]

 

Рассмотрим ситуацию с  залогом земельных участков, на которых  расположены здания и сооружения. Общее правило (п. 1 ст. 64 - в последней  редакции) предусматривает, что если договором не предусмотрено иное, то при ипотеке участка право  залога распространяется также на находящееся, на участке здание или сооружение залогодателя. Таким образом, прежняя  норма принципиально изменена (ранее  устанавливалось противоположное  по смыслу правило). Права залогодателя распоряжаться такими объектами, условия  и порядок перехода прав на них  к другим лицам определяются правилами  Закона об ипотеке (гл. VI).

 

Соглашение о залоге участка  может включать условие о том, что соответствующие сооружения либо находятся в залоге, либо не находятся. В последнем случае залогодатель при обращении взыскания на земельный  участок сохраняет право на данное сооружение и приобретает право  ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования сооружения.

 

Эта норма дополнена указанием  о том, что если договором не предусмотрено  создание режима «общей судьбы» земельного участка и объектов недвижимости на нем, то распоряжаться зданиями и  сооружениями на участке залогодатель может без согласия залогодержателя. Это распространяется на возможность  возводить в установленном порядке  здания и сооружения, если только нет  ограничений на это по договору ипотеки (п. 1 ст. 65 Закона об ипотеке). В подобных случаях существенно может изменяться уровень обеспеченности обязательств (фактически часть земли оказывается  выведенной из режима залога), поэтому  залогодателю предоставлено право  на изменения условий ранее заключенного договора об ипотеке. В том числе  он может потребовать распространить ипотеку на возводимое здание (сооружение).

 

Если же одновременно с  земельным участком заложено и здание (сооружение), либо закладывается само это здание (сооружение), то правовой режим его существенно меняется. В соответствии со ст. 69 Закона об ипотеке  залог предприятий, зданий и сооружений допускается только с одновременной  ипотекой по тому же договору земельного участка либо той его части, которая  необходима для функционального  обеспечения здания (см. также п. 3 ст. 340 ГК РФ). На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования  право залога не распространяется.

 

Позднее в связи с допущением к ипотеке участков из земель сельскохозяйственного назначения в Закон было введено правило о том, что залог таких земель допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с данным участком объектов недвижимости (п. 4 ст. 64). Как видно, тот же подход, что и по общему правилу с учетом последних изменений, внесенных в Закон об ипотеке (п. 1 ст. 64).

 

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума  Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных  с применением части первой Гражданского кодекса РФ», совместный залог здания (сооружения) и соответствующего земельного участка применяется в тех  случаях, когда залогодатель обладает правом собственности или правом аренды земельного участка, на котором  расположен объект ипотеки. В тех случаях, когда он не обладает указанными правами на земельный участок, может заключить договор ипотеки только на здание (сооружение). При обращении взыскания на заложенное имущество лицо, приобретающее это имущество, приобретает также право пользования земельным участком на том же праве, что и прежний собственник имущества.[7]

 

Поскольку при обращении  взыскания на земельный участок  залогодатель приобретает право  ограниченного пользования той  частью участка, на которой расположено  данное строение, в литературе высказывается  мнение о том, что в этом случае участок рассматривается как  принадлежность, а здание - как главная  вещь. По мнению И.А. Иконицкой, это неправильно. Земля в силу своих социально-экономических свойств не может играть роль принадлежности к главной вещи. С практической точки зрения такой залог также весьма проблематичен: правомерен ли залог небольшого земельного участка, целиком занятого зданием без этого здания, когда залогодатель может сохранить право пользования всем участком? В связи с этим И.А. Иконицкой было предложено внести изменения в ст. 64 Закона об ипотеке и сформулировать норму следующим образом: «Если иное не предусмотрено договором, при ипотеке земельного участка право залога должно распространяться и на расположенные на нем здания и сооружения».[9]

 

Сегодня эта идея фактически реализована. Но есть смысл проанализировать саму возможность оценивать здание или земельный участок как  принадлежность.

 

Во-первых, уже отмечалось, что каждый из объектов является самостоятельным, поэтому они никогда не могут  быть принадлежностью друг друга. Речь может идти только о создании правового  режима, который бы «объединил их юридическую  судьбу».

 

Во-вторых, ситуация с ипотекой вовсе непоказательна в данном аспекте.

 

В-третьих, обсуждение действительной ценности, как земельного участка, так  и здания без конкретных данных вряд ли корректно. Сам по себе залог, как  и выбор предмета для него (что  именно брать в залог - участок  или здание на нем), предопределен  экономическими причинами. Этот вопрос решается, прежде всего, с учетом эффективности  обеспечения, ликвидности и других показателей, удовлетворяющих интересы залогодержателя.

 

В-четвертых, оценка земельного участка как условной «принадлежности» здания в приведенном случае опирается  на текст абз. 1 п. 1 ст. 340 ГК РФ. В нем говорится о том, что права залогодержателя распространяются и на принадлежности вещи, предоставляемой в залог. В п. 6 ст. 6 Закона об ипотеке такая норма предусмотрена. Но из этого еще не следует, что именно таково соотношение участка и здания. Закон (см., например, ст. 69 Закона об ипотеке) говорит только о том, что в случае ипотеки здания следует и ипотека земельного участка. Это значит, что участок не есть нечто постороннее и не входящее в предмет ипотеки. Речь может идти не обо всем земельном участке, так как законодатель допускает возможность ипотеки части участка (равно как и залог права аренды).

 

Таким образом, ипотека - залог  недвижимого имущества. Институт ипотеки - активно развивающийся продукт  современной экономики. К числу  объектов недвижимости, которые могут  быть предметом ипотеки, относятся, в том числе, земельные участки. Потенциальная возможность того или иного участка быть предметом  ипотеки, а также принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости определил некоторую специфичность  правовой регламентации нахождения земельных участков в гражданском  обороте.

 

 

2. Оформление ипотеки  земельных участков.

Залог земельных участков оформляется путем заключения договора об ипотеке, условия которого определены в ст. 9 ФЗ от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об  ипотеке (залоге недвижимости)». Право  отдавать земельный участок в  залог по договору об ипотеке принадлежит  только собственнику земельного участка.