Оформление ипотеки земельных участков

Необходимо отметить некоторые  особенности договора ипотеки земельных  участков с учетом последних изменений:

- отменена обязательная  нотариальная форма ипотеки (но  она может производиться по  соглашению сторон);

- снято прежнее ограничение  на оформление закладных в  отношении земельных участков (п. 4 ст. 13 Закона об ипотеке), при  этом содержание закладной может  изменяться по соглашению сторон, и подлежит регистрации в течение  одного дня;

- установлены новые правила  страхования риска ответственности  заемщика за неисполнение или  ненадлежащее исполнение обязательства  по возврату кредита (п. 4 ст. 31 Закона об ипотеке);

- предусмотрены новые  статьи (ст. 64.1, 64.2 Закона об ипотеке), согласно которым земельный участок,  приобретенный с использованием  кредитных средств банка (иной  кредитной организации или средств  целевого займа), считается находящимся  в залоге с момента государственной  регистрации права собственности  заемщика.

По договору о залоге недвижимого  имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости  заложенного недвижимого имущества  другой стороны - залогодателя преимущественно  перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральными законами.

Важным требованием к  содержанию договора об ипотеке является необходимость названия в нем  обязательства, обеспечиваемого ипотекой, с указанием его суммы, основания  возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство  основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению  в будущем, в договоре об ипотеке  должны быть указаны порядок и  другие необходимые условия определения  этой суммы. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке  должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры  либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Основными данными, которые  необходимо указать в договоре об ипотеке земельного участка, являются: местоположение (почтовый адрес) закладываемого участка; его кадастровый номер; размещенные на участке объекты  недвижимости (если таковые имеются); площадь участка; основная категория (целевое назначение) земель, расположенных  на участке, с указанием органа местного самоуправления, в ведении которого находятся эти земли, и цели использования  земельного участка; право, по которому земельный участок принадлежит залогодателю (право собственности), и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Точно так же должен быть описан арендованный земельный участок  в случае залога права аренды, принадлежащего залогодателю. При этом в договоре об ипотеке должен быть указан срок аренды.

Что касается оценки земельного участка при его ипотеке, то согласно ст. 67 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с учетом вносимых изменений она осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации. Залоговая  стоимость земельного участка устанавливается  в договоре об ипотеке по соглашению залогодателя с залогодержателем. К  договору обязательно должна быть приложена  копия плана (чертежа границ) земельного участка, являющегося объектом ипотеки, выданная соответствующим комитетом  по земельным ресурсам и землеустройству.[10]

Договор об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению и  государственной регистрации, вступая  в силу с момента совершения последней. Несоблюдение правил государственной  регистрации договора об ипотеке  влечет его недействительность. Такой  договор считается ничтожным. Государственная  регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя. К заявлению прилагается нотариально  удостоверенный договор и его копия, документы, являющиеся приложением к договору, а также доказательства уплаты регистрационного сбора.

Если в договоре предусмотрено, что права удостоверяются закладной, необходимо предоставить отвечающую требованиям  Закона об ипотеке саму закладную, а  также те документы (в оригинале  и в копии), которые были названы  в закладной. В закладной должны содержаться перечисленные в  ст. 14 Закона об ипотеке данные, индивидуализирующие  залогодателя-должника, первоначального  залогодержателя, а также должника по обеспечиваемому ипотекой обязательству, обеспечиваемый ипотекой кредитный  договор (иное денежное обязательство), с указанием даты и места заключения договора ( иного обоснования обязательства), сведения о сумме и сроке (сроках) погашения долга, описание заложенного имущества и его денежная оценка, указание на наличие или отсутствие обременений закладываемого имущества, наименование принадлежащего залогодателю право на заложенное имущество, сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, дата выдачи закладной первоначальному залогодержателю. В наименовании, включающем все эти сведения ценной бумаги, должно содержаться указание на то, что это - закладная. Закладная должна быть подписана залогодателем (а если в такой роли выступает третье лицо, необходима одновременно и подпись должника по обязательству, обеспеченному ипотекой) и включать указание на дату его выдачи. Источником внесения соответствующих данных в регистрационную запись об ипотеке служат содержащиеся в договоре данные (ст. 20 Закона об ипотеке ).

Закон об ипотеке (п. 5 ст.20) признает датой совершения государственной  регистрации ипотеке день соответствующей  записи в Реестре. С этого момента  ипотека считается возникшей  третьих лиц. В Законе специально предусмотрено, что очередность  совершения регистрационных записей  определяют на основании дат поступления всех необходимых документов в орган, который ведет Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявлений залогодержателя и залогодателя с приложением документов об исполнении основного договора либо на основании вступившего в силу решения суда, арбитражного суда или третейского суда (п. 4 ст. 29 Закона о государственной регистрации).

Земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, считается обремененным ипотекой с момента возникновения  прав залогодержателя (права залога), а если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло позднее, - с момента  возникновения обязательства. Это  условие касается только сторон договора ипотеки. Для третьих лиц ипотека  считается возникшей с момента  ее государственной регистрации.[11]

В договоре об ипотеке стороны  могут предусмотреть необходимость  страхования земельного участка  или вообще не страховать его. Очевидно, что страхование земельного участка  важно для земель, используемых как  средство производства в сельском хозяйстве, которые могут быть загрязнены, заражены, разрушены в результате водной или  ветровой эрозии и т.д. по причине  несоблюдения необходимых охранных требований к эксплуатации данного  участка. Согласно п. 2 ст. 31 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства. Поэтому вопрос о страховании земельного участка в той или иной форме должен быть отражен в договоре об ипотеке.[12]