Основания возникновения ипотеки

Содержание

Введение

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Основания  возникновения ипотеки.

      Ипотека  - это залог недвижимого имущества.  Залог в свою очередь - один  из способов обеспечения исполнения обязательства денежного требования кредитора-залогодержателя к залогодателю. Как способ обеспечения надлежащего исполнения обязательств залог более привлекателен, так как с его помощью проще произвести принудительное взыскание. Залог предполагает, что на имущества должника может быть наложено взыскание, но имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Иными словами, ипотека - это залог недвижимого имущества, которое остается во владении и пользовании собственника. В случае неисполнения основного обязательства на недвижимое имущество обращается взыскание, оно продается, а полученные денежные средства от его реализации направляются на погашение основного обязательства.

По договору о залоге недвижимого  имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости  заложенного недвижимого имущества  другой стороны - залогодателя преимущественно  перед другими кредиторами залогодателя.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному  ипотекой, или лицо, не участвующее  в этом обязательстве (третье лицо).

          Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре. (ст.2 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)")

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы  долга по кредитному договору или  иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в  части, предусмотренной договором  об ипотеке.

Ипотека, установленная в  обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с  условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов  за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено  иное, ипотека обеспечивает также  уплату залогодержателю сумм, причитающихся  ему:

1) в возмещение убытков  и / или в качестве неустойки  (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного  ненадлежащего исполнения обеспеченного  ипотекой обязательства;

2) в виде процентов  за неправомерное пользование  чужими денежными средствами, предусмотренных  обеспеченным ипотекой обязательством  либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных  издержек и иных расходов, вызванных  обращением взыскания на заложенное  имущество;

4) в возмещение расходов  по реализации заложенного имущества.

Если договором не предусмотрено  иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту  их удовлетворения за счет заложенного  имущества. (ст.3 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)")

По договору об ипотеке  может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за  исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

2) предприятия, а также  здания, сооружения и иное недвижимое  имущество, используемое в предпринимательской  деятельности;

3) жилые дома, квартиры  и части жилых домов и квартир,  состоящие из одной или нескольких  изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи  и другие строения потребительского  назначения;

5) воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания  и космические объекты.

         При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество. (пункт 2 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации).

      Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. (ст.69 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)")

Ипотека может быть установлена  на имущество, которое принадлежит  залогодателю на праве собственности  или на праве хозяйственного ведения.

Не допускается ипотека  имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным  законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении  которого в установленном федеральным  законом порядке предусмотрена  обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

Если предметом ипотеки  является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое  же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

Решения о залоге недвижимого  имущества, находящегося в государственной  собственности и не закрепленного  на праве хозяйственного ведения, принимаются  Правительством Российский Федерации или правительством (администрацией) субъекта Российской Федерации.

Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом  или договором аренды не предусмотрено  иное. (ст.6 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)")

На имущество, находящееся  в общей совместной собственности (без определения доли каждого  из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена  при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным  законом не установлено иное.

Участник общей долевой  собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество  без согласия других собственников. (ст.7 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)")

 

Глава 2. Условия  договора ипотеки.

 

Договор об ипотеке заключается в письменной форме (простой или нотариальной) путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Договор об ипотеке вступает в силу и считается заключенным  с момента его государственной  регистрации.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным  для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную  регистрацию прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, зарегистрировавшего  это право залогодателя.

          Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

        Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в  договоре об ипотеке с указанием  его суммы, основания возникновения  и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны  стороны этого договора, дата и  место его заключения. Если сумма  обеспечиваемого ипотекой обязательства  подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые  условия ее определения.

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке  должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры  либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Если права залогодержателя  удостоверяются закладной, на это указывается  в договоре об ипотеке. (ст.9 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)")

Стороны могут  предусмотреть в договоре ипотеки условия о порядке реализации по решению суда заложенного имущества и (или) о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. (ст.339 Гражданского кодекса Российской Федерации).

 

 

Глава 3. Документы необходимые для государственной регистрации договора ипотеки.

    Государственная регистрация ипотеки проводится на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке.

     При личном обращении в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица также нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом. Лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица либо нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица или заверенные лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица копии этих учредительных документов, а представитель юридического лица, кроме того, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени юридического лица (ст.16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

     За государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина. За государственную регистрацию

договора об ипотеке, включая  внесение в Единый государственный  реестр прав на недвижимое имущество  и сделок с ним записи об ипотеке  как обременений прав на недвижимое имущество для

физических лиц пошлина составляет 1 000 рублей;

для организаций - 4 000 рублей (пункт 1 статьи 333.33 Налогового кодекса РФ).

Однако представление документа об уплате государственной пошлины вместе с заявлением о государственной регистрации прав и иными необходимыми для государственной регистрации прав документами не требуется. Заявитель вправе представить документ об уплате государственной пошлины в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, по собственной инициативе. Если информация об уплате государственной пошлины отсутствует в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах и документ об уплате государственной пошлины не был представлен вместе с заявлением о государственной регистрации прав, документы, необходимые для государственной регистрации прав, к рассмотрению не принимаются (п.4 ст.16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

      Кроме того  на государственную регистрацию ипотеки представляются:

   подлинники договора об ипотеке, заключаемого в простой письменной форме (в количестве, равном числу сторон сделки, и один подлинный экземпляр для приобщения к делу правоустанавливающих документов), или подлинник нотариально удостоверенного договора об ипотеке (в количестве, равном числу сторон сделки), а также его копия (для приобщения к делу правоустанавливающих документов);

     подлинники и копии документов, названных в договоре об ипотеке в качестве приложения, в том числе являющихся обязательным приложением к договору об ипотеке предприятия: акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию, а также отчета об оценке имущества, относящегося к предприятию, если проведение оценки обязательно в силу закона ;

      подлинник и копия закладной и документов, названных в закладной в качестве приложения (если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной);

      подлинник и копия кредитного или иного договора, исполнение обязательств по которому обеспечивается ипотекой.

          В случаях, установленных законодательством Российской Федерации, на государственную регистрацию ипотеки представляются и иные документы, в том числе:

      согласие или разрешение другого лица или органа, если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется такое согласие или разрешение, в том числе:

разрешение органа опеки  и попечительства, если предметом  договора об ипотеке является жилое  помещение, в котором проживают  находящиеся под опекой или попечительством  члены семьи собственника данного  жилого помещения либо оставшиеся без  родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем  известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц;

согласие собственника на ипотеку имущества, принадлежащего унитарному предприятию на праве  хозяйственного ведения;

доверенность на заключение договора об ипотеке.

Все представленные на государственную  регистрацию документы регистрируются в книге учета входящих документов под одним номером.

Подлинники представленных на государственную регистрацию  документов, не предназначенных для  помещения в дело правоустанавливающих документов, после государственной  регистрации ипотеки возвращаются заявителям.