Основания возникновения ипотеки

 

Глава 4. Порядок государственной регистрации  ипотеки.

     Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав записи об ипотеке (п. 1 ст. 11 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

В Единый государственный  реестр прав вносятся записи:

в подраздел III-4 - о государственной  регистрации договора об ипотеке;

в подраздел III-2 - об ипотеке.

В соответствии с пунктом 44 Правил ведения ЕГРП в случае, если предметом договора об ипотеке являются земельный участок и расположенный  на нем объект недвижимого имущества, запись о государственной регистрации  договора об ипотеке вносится в подраздел III-4 одного из разделов Единого государственного реестра прав, содержащих записи об этих объектах недвижимости. При этом в графе "Предмет сделки" описываются  все объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом договора об ипотеке.

Если предметом договора об ипотеке является несколько объектов недвижимости, например земельный участок  и расположенный на нем жилой  дом, то заполняются подразделы III-2 всех разделов Единого государственного реестра прав, содержащих записи об этих объектах недвижимости.

       Если договором об ипотеке предусмотрено, что права залогодержателя удостоверяются закладной, на это должно быть указано в графе "Особые отметки регистратора" всех подразделов III-2 Единого государственного реестра прав (п. 1 ст.22 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

 В этих целях в  данной графе указываются слова  "выдана закладная" и дата  выдачи регистрирующим органом  закладной первоначальному залогодержателю.

При государственной регистрации  ипотеки недвижимого имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд (п. 4 ст. 24 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)") в подразделе III-2 Единого государственного реестра прав указывается, что залогодержателями указанного недвижимого имущества являются владельцы инвестиционных паев соответствующего паевого инвестиционного фонда (без указания имен (наименований) владельцев инвестиционных паев).

В этих целях в графу "Залогодержатель" вносятся слова "владельцы инвестиционных паев... (указывается название (индивидуальное обозначение), идентифицирующее паевой инвестиционный фонд), данные о которых устанавливаются на основании данных лицевых счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев инвестиционных паев и счетов депо владельцев инвестиционных паев".

Номер регистрации формируется  при приеме документов на государственную  регистрацию прав на основе входящего  номера, указанного в книге учета  входящих документов. Этот номер указывается в графе "Номер регистрации" при регистрации любого права, сделки или ограничения (обременения) и записывается следующим образом: номер субъекта Российской Федерации - номер регистрационного округа - номер книги учета входящих документов - порядковый номер записи в книге учета входящих документов.

Номер государственной регистрации  договора об ипотеке, указываемый в  графе "Номер регистрации" подраздела III-4 Единого государственного реестра  прав, и номер регистрации ипотеки, указываемый в графе "Номер  регистрации" подраздела III-2 Единого  государственного реестра прав, являются одинаковыми (пункт 44 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

В соответствии с п. 2 ст. 22 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" на все подлинные экземпляры договора об ипотеке вносятся надписи, удостоверяющие проведение государственной регистрации ипотеки, содержащие:

полное наименование регистрирующего  органа;

место государственной регистрации  ипотеки;

дату и номер государственной  регистрации ипотеки.

Указанные надписи заверяются подписью государственного регистратора и скрепляются печатью регистрирующего  органа.

В целях удостоверения  проведения государственной регистрации  ипотеки используется штамп регистрационной  надписи на документах (приложение N 15 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), в котором после слов «Произведена государственная регистрация» указывается слово «ипотека».

Территориальный орган Росреестра в штампе регистрационной надписи на документах место проведения государственной регистрации ипотеки отражает посредством внесения в данный штамп:

своего полного наименования (приложение N 15 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);

номера регистрационного округа (приложение N 15 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним») с указанием после него населенного пункта, являющегося местом нахождения территориального органа или его обособленного подразделения (если государственная регистрация осуществлена обособленным подразделением территориального органа).

 

Глава 4. Особенности государственной регистрации  ипотеки в силу закона.

        Ипотека в силу закона возникает не в результате заключения договора, а на основании той или иной нормы законодательства. То есть, для возникновения ипотеки должны иметь место определенные обстоятельства, предусмотренные в законе, независимо от того, хотят ли стороны возникновения ипотеки.

         К ипотеке недвижимого имущества, возникающей на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила об ипотеке, возникающей в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. При этом следует учитывать содержащееся в п.3 ст.334 Гражданского Кодекса РФ непременное условие возникновения залогового (ипотечного) обязательства из закона: в нем должно быть «предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге».

Ипотека в  силу закона возникает в следующих  случаях:

- при отчуждении  объекта недвижимости по договору  ренты, в том числе по договору  пожизненного содержания с иждивением;

- при отчуждении  объекта недвижимости по договору  купли-продажи объекта недвижимости  в кредит, в том числе с условием  о рассрочке платежа, если иное  не предусмотрено договором;

- при приобретении  или строительстве жилого помещения  за счет кредита банка или  иной кредитной организации либо  средств целевого займа, предоставленного  юридическим лицом на приобретение  или строительство жилого дома  или квартиры, если иное не  предусмотрено законом или договором;

- при приобретении земельного участка, с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором;

- в иных случаях, установленных федеральным законом.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной  регистрацией права залогодателя (покупателя, плательщика ренты и т.д.)

При государственной  регистрации ипотеки в силу закона требуется представления соответствующего (отдельного) заявления; такая регистрация  производится без уплаты государственной  пошлины.

При государственной регистрации  ипотеки в силу закона в подраздел III-4 Единого государственного реестра  прав записи не вносятся, а в подраздел III-2 Единого государственного реестра  прав вносятся следующие записи:

в графе "Номер регистрации" указывается номер, который формируется при приеме документов на государственную регистрацию;

в графе "Срок" указывается  срок, на который устанавливается  ипотека (например, при возникновении  ипотеки на основании договора купли-продажи  с условием о рассрочке платежа  указывается срок оплаты приобретенного объекта недвижимости, установленный  договором купли-продажи, при возникновении  ипотеки на основании договора ренты  указывается, является ли рента постоянной или пожизненной, и т.д.);

в графе "Залогодатель" указываются данные покупателя, плательщика  ренты и т.д., а в графе "Залогодержатель" - данные продавца, получателя ренты, кредитной  организации и т.д.;

в графе "Документы-основания" указываются реквизиты договора (купли-продажи, ренты и т.д.), на основании  которого возник залог в силу закона. В случаях, когда документом, на основании  которого зарегистрирована ипотека, является сделка, совершенная в нотариальной форме, то в названной графе также  указываются сведения о ее нотариальном удостоверении (фамилия и инициалы нотариуса, реестровый номер);

в графе "Особые отметки  регистратора" указываются номера подраздела и листа Единого государственного реестра прав, на которых произведена  запись о праве собственности  залогодателя.

В графе "Ограничения (обременения) права" свидетельства о государственной  регистрации права, выдаваемого  правообладателю (залогодателю), указывается "Ипотека в силу закона".

Если один и тот же объект недвижимого имущества находится  по различным основаниям в залоге в силу закона у нескольких залогодержателей, каждая запись о государственной  регистрации ипотеки вносится в  отдельный лист подраздела III-2 соответствующего раздела Единого государственного реестра прав.

В целях удостоверения  государственной регистрации ипотеки  в силу закона на документе-основании  возникновения права собственности  залогодателя на имущество, обремененного  ипотекой в силу закона, проставляется и заполняется штамп регистрационной надписи на документах. В штампе регистрационной надписи на документах после слов "Произведена государственная регистрация" указываются слова "ипотека в силу закона".