Основные требования, предъявляемые к сделке

 Типичная для каждого вида сделок правовая цель, ради которой она совершается, называется основанием сделки (causa). Основание сделки должно быть законным и осуществимым.

 Как уже отмечалось, сделка - только правомерное действие, совершенное в соответствии с требованиями закона. Правомерность сделки означает, что она обладает качествами юридического факта, порождающего те правовые последствия, наступления которых желают лица, вступившие в сделку, и которые определены законом для данной сделки. Поэтому сделка, совершенная в соответствии с требованиями закона, действительна, то есть признается реально существующим юридическим фактом, породившим желаемый субъектами сделки правовой результат.

 

3.4. Государственная  регистрация сделок

 Государственная регистрация сделок с землей и другим недвижимым имуществом устанавливается в случаях, предусмотренных законом. Ст. 131, на которую ссылается комментируемая норма, не содержит сведений о числе таких случаев. Более того, в ней о них вообще почти ничего не сказано. Государственной регистрации по смыслу этой статьи подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, а это не обязательно означает, что регистрации подлежат и сделки, влекущие такие последствия. Такой вывод следует из практики арбитражных судов¹⁶.

 Закон прямо предусматривает необходимость государственной регистрации сделок в следующих случаях: ипотека (п. 3 ст. 339), продажа жилых помещений (п. 2 ст. 558), продажа предприятия (п. 3ст. 560), договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574), рента под отчуждение недвижимого имущества (ст. 584), аренда зданий и сооружений на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651), аренда предприятий (п. 2 ст. 658), доверительное управление недвижимого имущества, продажа которого требует государственной регистрации (ст. 1017).

 От государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом необходимо отличать государственную регистрацию вещных прав на недвижимое имущество: их возникновение, ограничение (обременение), изменение и прекращение. В отличие от сделок данные права подлежат государственной регистрации почти во всех случаях (не предусмотрена только государственная регистрация некоторых вещных прав, имеющих характер личных сервитутов, - права членов семьи собственника на жилую площадь).

 Различия между двумя этими видами государственной регистрации заключаются в следующем. Для сделок, требующих обязательной государственной регистрации, государственная регистрация вещных прав по сделке производится одновременно с регистрацией сделки и без взимания дополнительной платы. Если такая регистрация не будет произведена, то право собственности может возникнуть по такой сделке только по давности владения (ст. 234). Обратиться за такой регистрацией могут как обе стороны по сделке, так и одна из сторон (при нотариальном удостоверении договора).

 В сделках, не требующих обязательной государственной регистрации, правовые последствия возникают с момента совершения сделки, кроме вещных прав на недвижимое имущество, которые возникают с момента государственной регистрации. Если в первом случае, следовательно, государственная регистрация выступает обязательным этапом совершения сделки, то во втором она относится к ее исполнению.

 Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

 Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

 Государственная регистрация сделок с недвижимостью заключается в экспертизе документов и проверке законности сделки, во внесении в Единый государственный реестр сведений о сделке и о вещных правах лиц, устанавливаемых такой сделкой, в проставлении регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки (правоустанавливающих документах), и выдаче документа (свидетельства), удостоверяющего соответствующее вещное право. Форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав.

 Государственная регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

 В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:

с заявлением о государственной  регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

документы, представленные на государственную регистрацию  прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться  правом на данный объект недвижимого имущества;

лицо, которое имеет  права, ограниченные определенными  условиями, составило документ без  указания этих условий;

правоустанавливающий  документ об объекте недвижимого  имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.

 Отказ в государственной регистрации может быть обжалован в суд.

 Таким образом по сути государственная регистрация представляет собой аналог нотариальной формы. Этим объясняется, почему законодатель отменил обязательность нотариальной формы для большинства сделок, требующих государственной регистрации.

 Обязательная регистрация сделок может быть установлена и для определенных видов движимого имущества. Но для этого необходимо соответствующее предписание закона. В настоящее время таких законов не принято. ГК РФ устанавливает обязательность государственной регистрации коммерческой концессии исключительных прав: такой договор регистрируется органом, осуществившим государственную регистрацию юридического лица или индивидуального предпринимателя, выступающего по договору в качестве правообладателя, а в случаях, когда договор заключается на использование объекта, охраняемого в соответствии с патентным законодательством, то еще и в Патентном ведомстве Российской Федерации (ст. 1028).

 Государственную регистрацию сделок и прав на недвижимое имущество следует отличать от государственной регистрации, преследующей цели учетные, статистические, экономические, безопасности окружающей среды, физических и юридических лиц. Государственная регистрация объектов жилищных фондов, автомототранспортных средств, морских, речных и авиа судов не влияет на решение вопроса о правах на эти объекты, но имеет существенное значение для их осуществления.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 О значении сделок можно уже судить только по тому, что все участники гражданского оборота осуществляют «жизнь в праве» главным образом путем совершения различных сделок. Так, физические лица ежедневно заключают сделки, на основании которых им продают товары, оказывают услуги, выполняют работы. И продолжается это в течение всей жизни человека – от рождения (я имею в виду, что до определенного возраста от имени малолетнего действуют его родители и опекуны) и до самой смерти (здесь достаточно лишь указать на завещание, справедливо именуемое «последней волей»). Выражаясь литературным языком можно сказать, что сделки ведут человека по жизни, ведь без них, пожалуй, человек обойтись не в состоянии.

 Такое же большое место занимают сделки и в предпринимательской деятельности независимо от того, идет ли речь о торговле, торговом посредничестве, банковских или биржевых операциях, которые в иной, чем сделки, форме, не могут существовать, или о производственной деятельности, которая в конечном счете имеет целью осуществить реализацию полученных результатов, возможную только в форме сделок.

 Именно из-за такого многообразия сфер применения сделок очень важно и необходимо, чтобы граждане и юридические лица как можно более четко придерживались буквы закона, совершая сделки и заключая договоры в полном соответствии с действующим законодательством. В противном случае необходимо, чтобы закон как можно более твердо пресекал все случаи нарушения Гражданского кодекса, а также применял соответствующие правовые санкции.   Тема сделок очень многогранна и широка, чего только стоит разобрать все комментарии к девятой главе, ведь для статьи 164 о государственной регистрации сделок, в которой только два пункта комментариев больше, чем сам кодекс. Именно поэтому важно научится правильно разбираться в данной теме.

 

СПИСОК ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 06.04.2011)

2. ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ от 21.07.97 N 122-ФЗ (ред. от 20.03.2011)

3. Алексеев С. С. Гражданское право в вопросах и ответах; Проспект , 2011, 368 С.

4. Алексеев С. С., Гонгало Б. М. Гражданское право; Проспект , 2011, 536 С.

5. Андреев Ю. Н., Коршунов Н. М. Актуальные проблемы гражданского права; ЮНИТИ , 2011, 431 С.

6. Белов В. А. Гражданское право. Введение в гражданское право; Юрайт-Издат , 2011, 521 С.

7. Зенин И. А. Гражданское право. Учебник для вузов; Юрайт-Издат , 2011, 672 С.

8. Пиляева В. В. Гражданское право в схемах и определениях: учебное пособие; КноРус , 2010, 272 С.

9. Сергеев А. П. Гражданское право. Том 1; Проспект , 2011, 633 С.

10. Суханов Е. А. Российское гражданское право. Общая часть; Статут , 2011, 958 С.

11. Толстой. Ю. К. Гражданское право Том 1; Проспект , 2011, 1006 С.

12. Трофимов В.Н. Недействительность сделок: сборник судебной практики с комментариями; Волтерс Клувер , 2007, 360 С.

12. Крашенинников П.В. Сделки: Постатейный комментарий главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации; Статут , 2009, 72 С.

13. Ершов В.А., Сутягин А.В., Кайль А.Н. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации; КонсультантПлюс , 2009

14. Сергеев А.П. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации; Проспект , 2010, 911 С.

16. Иванова С. Кто стоит по ту сторону сделки?; ЭЖ-Юрист, 2011, N 5

¹ В. А. Белов: Гражданское право. Общая часть. Том 1. Введение в гражданское право. Юрайт-Издат – 2011. с. 142

² С. С. Алексеев: Гражданское право в вопросах и ответах. Проспект – 2011. с 13

 

⁴ Алексеев С. С., Гонгало Б. М. Гражданское право; Проспект , 2011, с. 201

 

⁵ Андреев Ю. Н., Коршунов Н. М. Актуальные проблемы гражданского права; ЮНИТИ , 2011, с. 89

 

⁶ Крашенинников П.В. Сделки: Постатейный комментарий главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации; Статут , 2009, с. 56

 

⁷ Сергеев А.П. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации; Проспект , 2010, с. 64

 

⁸ Толстой. Ю. К. Гражданское право Том 1; Проспект , 2011,с. 86

 

⁹ Пиляева В. В. Гражданское право в схемах и определениях: учебное пособие; КноРус , 2010,с. 21

 

¹⁰ Иванова С. Кто стоит по ту сторону сделки? ; ЭЖ-Юрист, 2011, N 5

 

¹¹ Пиляева В. В. Гражданское право в схемах и определениях: учебное пособие; КноРус , 2010,с. 23

 

¹² Ершов В.А., Сутягин А.В., Кайль А.Н. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации; КонсультантПлюс , 2009,с.106

 

¹³ Сергеев А.П. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации; Проспект , 2010,с. 175

 

¹⁴ Алексеев С. С., Гонгало Б. М. Гражданское право; Проспект , 2011,с. 164

 

¹⁵ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ от 21.07.97 N 122-ФЗ (ред. от 20.03.2011). п.1 ст.4

 

¹⁶ А.П. Сергеев  Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации; Проспект , 2010, с. 59