Особенности договора субаренды и перенайма имущества

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 14 Апреля 2015 в 18:02, курсовая работа

Описание работы

Правовой институт договора аренды один из старейших и популярнейших в гражданском праве, присущий ему некоторый консерватизм и стабильность удивительным образом сочетаются с непрестанными внутренними (в пределах института) переменами и попытками охватить новые экономические отношения.

Содержание работы

Введение……………………………………………...............................................3
1. Понятие и элементы договора аренды……………………………………......4
1.1 Понятие договора аренды………………………………………………....….4
1.2 Элементы договора аренды…………………………………………………..5
2 Теоретические основы субаренды и перенайма имущества……………..….9
1.1 Понятие и элементы субаренды имущества………………………………...9
2.2 Понятие перенайма имущества…………………………………………….16
3 Особенности договора субаренды и перенайма имущества……………..…20
3.1 Субаренда: выгоды и недостатки………………………………………..…20
Заключение…………………………………………………………………..…..23
Список использованных источников…………………………………………..24

Файлы: 1 файл

курсовая по гражданскому праву.doc

— 123.50 Кб (Скачать файл)

Субаренда на практике

Сегодня при заключении договора субаренды согласие собственника на субаренду прописывается непосредственно в договоре аренды (который обязательно прикладывается к пакету документов на юридический адрес) либо содержится в отдельном документе, предоставленном арендодателем. Данный документ может быть оформлен в виде приложения к договору, но допускается также и оформление в форме письма, соглашения, протокола или дополнения к договору, копию которого субарендатору необходимо получить на руки.

Если разрешение на субаренду прописано в договоре аренды, то это освобождает арендатора от обязанности в дальнейшем получать согласие арендодателя при каждой конкретной сделке. Это, несомненно, является преимуществом для арендатора, но и опасностью для арендодателя, ведь в момент подписания договора аренды с правом субаренды он еще не знает, с кем в дальнейшем может заключить подобный договор его арендатор и какие дополнительные условия будут внесены в договор субаренды.

Правила заключения договора субаренды

Прежде всего, еще раз напомним об обязательном получении согласия на субаренду от собственника. Правило о том, что основным условием субаренды является наличие согласия арендодателя, является императивным (т.е. требует безусловного исполнения) и не может быть изменено другими положениями договора. Так, если в договор субаренды будет включено условие о том, что арендатор вправе сдавать имущество в субаренду без согласия арендодателя – такое положение договора будет просто недействительным.

Что касается сроков действия договора субаренды, то он не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. В том случае, если договор аренды продлевается на неопределенный срок – данное положение может быть применено и к договору субаренды.

Кроме того, арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет сам в соответствии с условиями договора аренды.

Еще один важный момент. Согласно действующему законодательству РФ, договор субаренды недвижимого имущества, заключаемый на срок более 1 года, подлежит обязательной государственной регистрации, и, в случае отсутствия обязательной регистрации договора субаренды, субарендатор несет определенные риски. Так не зарегистрированный в установленном порядке договор считается незаключенным (т.е. недействительным).

Досрочное прекращение договора аренды влечет за собой прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды, если же по тем или иным причинам договор аренды с арендатором признан недействительным – договор субаренды также аннулируется.

Каковы же существенные условия субаренды?

Для субаренды существенным условием является условие об объекте арендных отношений. В тексте договора должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано арендатором субарендатору в качестве предмета субаренды. При отсутствии таких данных условие об имуществе, подлежащем передаче субарендатору, считается несогласованным сторонами, а сам договор не считается заключенным. При этом описание передаваемого в субаренду имущества должно совпадать с предметом договора аренды. В противном случае субаренда может быть признана незаключенной.

Какие документы необходимо сдать на государственную регистрацию?

Документы могут быть представлены одной из сторон договора аренды (субаренды).

1.                  Документ об уплате государственной пошлины.

2.                  Документ, удостоверяющий личность заявителя. При обращении представителя — также документ, подтверждающий его полномочия (например, нотариально заверенная доверенность), который представляется в подлинном экземпляре и копии.

3.                  Правоустанавливающий документ — договор аренды (субаренды), на основании которого должна быть осуществлена государственная регистрация. Правоустанавливающий документ представляется в количестве не менее двух подлинных экземпляров в случае, если он составлен в простой письменной форме. Если правоустанавливающий документ был нотариально удостоверен, должен быть представлен подлинный экземпляр правоустанавливающего документа и его надлежащим образом заверенная копия (например, нотариальное удостоверение).

4.                  Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду. В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. В случае, если по договору в аренду сдается весь земельный участок – представление кадастрового паспорта на государственную регистрацию прав не требуется. В случае, если в аренду сдается часть земельного участка, выделенного в натуре, на государственную регистрацию прав необходимо представить кадастровый паспорт земельного участка, с указанием части, в отношении которой проводится государственная регистрация аренды. Технические паспорта, иные документы, которые содержат описание зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства и выданы в установленном законодательством Российской Федерации порядке до 1 марта 2008 года в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на указанные объекты недвижимого имущества и сделок с ними, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости.

5.                  Нотариально удостоверенное согласие супруга стороны (сторон) по договору — физического лица, либо заявление о том, что лицо (лица) не состоит в браке (в случаях, установленных нормами действующего законодательства Российской Федерации).

6.                  Разрешение органов опеки и попечительства, иных лиц, органов в случаях, определенных действующим законодательством.

7.                  Если арендодателем по договору является юридическое лицо — документ, заверенный подписями руководителя и главного бухгалтера и оттиском печати юридического лица, о соответствии совершенной сделки ст.ст. 77-79, 81 Федерального закона от 26.12.1995г. №208-ФЗ «Об акционерных обществах» или ст.ст.45-46 Федерального закона от 08.02.1998г. №14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», либо протокол уполномоченного органа юридического лица о разрешении на совершение сделки (в случаях, установленных нормами действующего законодательства Российской Федерации).

8.                  В случае обращения за государственной регистрацией аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, на основании договора, заключенного на срок 49 лет, представляются документы, подтверждающие права арендатора на объект недвижимости, находящийся на переданном в аренду земельном участке, при отсутствии записи о государственной регистрации этих прав в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

9.                  Согласие собственника государственного или муниципального имущества на распоряжение имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного или муниципального предприятия (в случаях, предусмотренных положениями действующего законодательства Российской Федерации).

10.              Согласие залогодержателя на распоряжение заложенным имуществом, если иное не предусмотрено договором, а в случаях, установленных законодательством, представляется дополнительное соглашение к договору об ипотеке.    

11.              Согласие собственника недвижимости при передаче объекта недвижимого имущества в субаренду, если иное не установлено законом или договором.  

В соответствии со ст.ст.13, 17 Закона о регистрации и требованиями действующего законодательства для осуществления проверки законности сделки, помимо вышеуказанных документов, у заявителя, в случае необходимости, дополнительно могут быть истребованы иные документы. Выдача документов осуществляется правообладателю или представителю правообладателя при наличии у представителя нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей его полномочия на получение таких документов.

Правила субаренды

Заключая договор о субаренде коммерческого помещения, арендатор становится арендодателем, исполняющим также условия первичного договора. Чтобы избежать каких-либо неприятных ситуаций в будущем субарендатор должен четко понимать свои права и обязанности, чтобы не оказаться в невыгодном положении.

Собственник

Снимая офис, торговую площадь или большой склад, арендатор может передать его в субаренду только тогда, когда собственник дает на это согласие, причем это должно быть зафиксировано в письменной форме. Зачастую, заключая первичный договор, арендодатель оговаривает условия о возможности субаренды. В некоторых случаях он запрещает арендатору этот вариант, в других, четких ограничений нет, однако прописывается, что за разрешением арендатор должен обратиться к собственнику. Очень редко заключаются первичные договора, в которых изначально содержится разрешение на самостоятельное определение арендатором условий субаренды. В любом случае субарендаторы могут действовать, опираясь исключительно на основной договор.

Сроки

Договор о субаренде может быть заключен на срок, не превышающий срока, указанного в первичном договоре. Поэтому субарендаторы должны тщательно изучить основной договор, чтобы не пришлось в срочном порядке покидать обжитое помещение. Если в договоре субаренды указан срок действия – 2 года, а основной договор предусматривает только 1 год аренды, то по окончанию годичного периода субарендатор должен перезаключить договор или же вернуть имущество собственнику.

Чтобы не оказаться в неприятной ситуации субарендатор обязательно должен иметь возможность ознакомиться с первичным договором, а также с документом, который подтверждает право арендатора вторично сдавать помещение в аренду. Насторожить субарендатора должно то, что в некоторых случаях арендатор всеми силами старается оттянуть момент ознакомления с этими документами. В таком случае не стоит рисковать и лучше заняться поиском другой площади.

Особое внимание нужно обратить и на то, не нарушает ли первичный арендатор какие-либо пункты основного договора, поскольку появляется риск преждевременного разрыва отношений арендаторов.

Если же субарендатор выполнял все условия договоров, а из-за каких-либо действий арендатора собственник желает досрочно разорвать договор, то он вправе требовать, чтобы его отношения с собственником из субаренды перешли в аренду.

 

2.2  Понятие перенайма имущества

 

Перенаем имущества с передачей прав и обязанностей по договору аренды

Перенаем − это сделка, по условиям которой осуществляется передача всех прав и обязанностей, содержащихся в конкретном договоре аренды. При субаренде происходит временная передача имущества. Договор цессии предлагает лишь передачу права аренды. Фактически перенаем можно представить как уступку требования и перевода долга, но используется для этого новый арендатор. 

Практическая сторона перенаема

Данная гражданско-правовая форма удобна в случае, когда арендатор в силу определенных причин не может нести расходы, связанные с арендой имущества. Досрочное прекращение выполнения в одностороннем порядке обязательств по сделке вызовет риск применения неустойки со стороны арендодателя. Могут быть затронуты интересы иных лиц, чьи отношения были выстроены на использовании арендных ресурсов. Соответственно риск обязательств значительно расширится.  
Привлекательность сделки состоит также в том, что нет необходимости расторгать одну сделку, а затем вновь заключать точно такую же. В ее решение определяющую роль начинает играть временной фактор. Вновь вступившей в дело стороне нет необходимости налаживать отношения с субъектами экономической деятельности. Они созданы прежним участником, и необходимо лишь придерживаться оговоренных договором обязательств.  
 
Примером перенаема, достаточно распространенным, является передача прав и обязательств по договору между компаниями холдинга. Интересна сделка для контрагента и наличием долгосрочных обязательств, что позволит быстро войти в бизнес.

Условия договора перенайма

Основной ошибкой при заключении договора перенайма является неправильное понимание правовых последствий сделки. Отсюда происходит ошибочное оформление договора цессии либо субаренды, что в ряде случаев влечет ничтожность сделки.  
Право аренды обязательно содержит определенные обязанности в отношении арендуемого имущества: арендная плата, условие и порядок пользования имуществом, ремонт, и не допускается уступка такого права без обременения обязанностями. Договор цессии предполагает только передачу права аренды без наличия каких-либо обязательств.  
При оформлении договора перенаема должны найти отражение обстоятельства возникновения обязательств по передаваемым правам и правовой механизм получения новых арендатором таких прав: 

  • подробно отразить реквизиты договора аренды;
  • определить объем, условия и порядок прав и обязанностей, передаваемых при перенайме арендуемого имущества;
  • указать задолженность по обязательствам;
  • установить порядок передачи имущества. Обязательным условием является сумма расчета по договору. Безвозмездность ведет к риску признания его положений ничтожными;
  • предусмотреть в договоре перенаема передачу документов: договора аренды, документов, подтверждающих надлежащее исполнение арендатором обязанностей: договор аренды, письма, акты сверок об отсутствии задолженности по связанным с арендой имущества платежам, свидетельство о регистрации договора аренды, технической документации, сопровождающей объект сделки.

Информация о работе Особенности договора субаренды и перенайма имущества