Особенности договора субаренды и перенайма имущества

Форма договора перенаема

Специальных правил в оформлении не существует. Содержание в нем элементов договоров перевода долга и цессии обуславливает применение положений и правил для данных форм сделок.  
Составлен должен быть в виде единого документа по форме основного договора, подписанного сторонами. Иное оформление договора перенаема арбитражная судебная практика считает ненадлежащим, а сделку незаключенной. 

Государственная регистрация сделки

Подход один и продиктован арбитражной практикой: если основной договор подлежал регистрации, перенаем тоже должен иметь соответствующую регистрацию. Получает статус самостоятельной сделки с момента ее регистрации. При этом вносить какие-либо изменения в договор аренды не нужно.  
Законодательство не дает четкого ответа, если договор аренды зарегистрирован на неопределенный срок. Государственную регистрацию сделки перенаема в отношении одного и того же имущества не совершить, поскольку в реестре имеется незакрытая запись по его обременению.  
 
Проблема может иметь для нового арендатора правовые последствия в последующем. К примеру, при регистрации права на построенные объекты, если не произошла регистрация поднаема земельного участка.  
 
Формально регистрирующим органом не запрещено регистрировать договор о перенаеме, если нет записи об окончании действия основного договора. Но нет и единого подхода в этом. Поэтому вероятность получения отказа в регистрации соглашения о перенаеме достаточно высока.  
Решение противоречия видится следующим образом. Можно попробовать оспорить отказ в регистрации в судебном органе. Гарантий на положительный результат нет, зато есть надежда на формирование единого подхода к этому вопросу в результате судебной практики.  
Второе решение видится в заключении в рамках договора аренды дополнительного соглашения с указанием конкретного срока окончания отношений и регистрацией его. После окончания срока соглашения появляется возможность регистрации договора поднаема без каких-либо ограничений. 

Акт приемки-передачи

Из сути возникновения новых правоотношений нет участия арендодателя в механизме передачи имущества. Однако элементарная осторожность ведения бизнеса требует составления такого документа между арендаторами. Форма носит произвольный характер. Основная цель − наиболее точно передать технические, потребительские и иные сведения об объекте. 

Согласие на перенаем

Отсутствие согласия на перенаем арендодателя означает ничтожность сделки. Исключение в этом законодатель сделал лишь для земельных участков государственной или муниципальной собственности при условии, что не требуется такого согласия, и срок аренды по договору составляет более пяти лет. Достаточно одного уведомления арендодателя.  
Согласие оформляется в виде отдельного документа. При наличии в договоре аренды согласия на перенаем составления отдельного документа не требуется.

 

 

 

 

 

 

 

 

3 Особенности договора субаренды  и перенайма имущества

3.1 Субаренда: выгоды и недостатки

 

Престижное и элитное здание, часто становится привлекательным объектом для аренды успешных бизнесменов. Случается, что развивающаяся компания  расширяется, и для этого снимает дополнительную площадь для расположения сотрудников. А бывает и наоборот, сокращение производства или штата вынуждает отказаться от большей части помещения. Многие используют субаренду в качестве дополнительного дохода. Большую площадь можно арендовать по заниженной цене, как бы скидка за «опт». Став обладателем договора – аренды на длительный период, можно выступить самому в роли арендодателя, если не предусмотрен запрет на субаренду.

Чем удобна субаренда первичному арендатору? Во-первых, сдав половину имеющихся площадей по завышенной стоимости нескольким другим компаниям, можно перекрыть сои ежемесячные выплаты владельцу здания. Дополнительный доход, не помешает никому. Во-вторых, поддерживать в надлежащем состоянии офисные помещения проще и дешевле, когда это становится задачей сразу нескольких компаний.  Но  ответственность при этом возрастает в несколько раз. Поскольку за помещение отвечает тот, кто подписывал договор – аренды с владельцем здания изначально. За поведение и ответственные действия других нельзя гарантировано быть уверенным, поэтому следует  заключать идентичные договора на субаренду. В случае возникновения неприятностей и претензий со стороны арендодателя, можно будет выставить такие же – субарендаторам.

К субарендаторам стоит проявить более жесткие требования. Прописать в договоре пункты тщательно и детально оговорить мельчайшие подробности и нюансы, ведь вы берёте на себя ответственность за состояние помещений перед владельцем, и не можете гарантировать выполнение всех своих обязательств, которые прописаны в договоре, поскольку делегируете их другим людям.

 

Случаются, некоторые опытные риелторы, найдя выгодный по стоимости вариант аренды, выступают в роли арендодателя, соблюдая все необходимые процедуры. Делают они это с целью сдать дороже другим желающим, которые подали заявку на подбор помещений для аренды. Обладая опытом и мастерством убеждения, с помощью приведения неоспоримых статистических фактов, убедить клиентов арендовать именно у них офисы, не составляет труда.

В этом нет ничего зазорного, кроме того, что компания, арендовавшая площадь для расположения там сотрудников, переплачивает  в несколько раз и если владельцу здания не понравится или захочется продать здание вместе со всеми офисами, то претензии и свои возмущения высказать будет некому, кроме как связующему звену – риелторам. Имея на руках договор – аренды подписанный и составлен согласно всем необходимым требованиям и правилам, можно попытаться добиться справедливости в судебном порядке, но это отберёт много времени и денег. Такой вариант мало кого привлекает. Но хороших офисов в престижных районах не так уж и много, и арендовать их сложно.

 

Недостатки субаренды существуют и для арендаторов. Когда возникнет потребность что-либо улучшить, подкорректировать, изменить, арендаторы обращаются с просьбой к тому, с кем подписан у них договор аренды. А поскольку их обращения будут адресованы всего лишь к посреднику, связующему звену, то дальше могут и не дойти. На это есть сразу несколько причин: нежелание выявить существующую субаренду, беспокоить владельца, чтобы не вызвать его недовольство. Или просто не хотят заниматься никакими вопросами и решением различных проблем. Иногда, конечно можно договориться, и тогда просьба арендаторов по цепочке дойдет до владельца здания и соответственно, так же результат достигнет своего назначения.

Бесспорно, лучше арендовать напрямую у владельцев зданий и прямых арендодателей.  Избежать посредников удается очень редко. Агенты, риэлторы, посредники готовы за определённый комиссионный процент своего вознаграждения помочь с поиском и подбором любого офиса для компании. И непременно он максимально будет соответствовать всем предъявленным требованиям и по месту расположения, площади, состоянию.  Это существенно экономить время и силы на поиски подходящего помещения. Но за избавление от всех этих неудобств, необходимо уплатить стандартный гонорар, посреднические в размере 100% или половины месячной арендной платы.  При этом в договоре аренды, как правило, прописано в обязательном порядке оплата за первый и последний месяц сразу наперед.

Это для того, чтобы в качестве залоговой стоимости иметь определенную сумму. Когда компания намерена съехать, предупредив заранее, это будет оплатой за последний месяц, при разрыве договоре досрочно или незаблаговременном оповещении об освобождении офисов, залоговую сумму в размере оплаты за один месяц – не возвращается. Участвуя в субаренде, стоит четко проанализировать условия договора, сулящие вам выгоды и недостатки. 
 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Вот и закончено рассмотрение одного из ключевых аспектов гражданского права - договора аренды.

Как было сказано выше, договор аренды, именуемый также имущественным наймом, наряду с договором найма жилого помещения, относится к типу договоров о возмездной передаче имущества в пользование. Целью договора является обеспечение возможности гражданам и юридическим лицам на определенных условиях временно пользоваться чужим имуществом, когда оно не нужно им постоянно или когда для постоянного пользования у них нет достаточных средств. Собственнику (либо иному законному владельцу имущества) этот договор позволяет, в свою очередь, реализовать его экономические интересы - получить определенный доход от сдачи внаем имущества, временно не используемого им или специально предназначенного для передачи другим лицам. Аренда, таким образом, представляет Собой способ распоряжения имуществом и одну из форм наиболее полного и рационального его использования.

К видам договора аренды ГК отнесены договоры: проката, аренды транспортных средств, аренды здания или сооружения, аренды предприятия, финансовой аренды. Следует заметить, что данная система договоров построена на использовании критерия, включающего совокупность экономических и юридических признаков (вид объектов, высокая стоимость, особая значимость для гражданского оборота, необходимость оказания арендодателем услуг по управлению имуществом и его эксплуатации, субъектный состав, особые цели использования имущества и др.).

Помимо специальных видов аренды в ГК и других законах выделяются договоры аренды отдельных видов имущества (недвижимого имущества, земельных участков, участков лесного фонда, нежилых помещений и т.д.). К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества общие правила о договорах аренды применяются, если иное не установлено правилами ГК РФ об этих договорах.

 

Список используемых источников

 

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года. Российская газета. - 1993 года. -25 декабря (с учетом поправок, внесенных Законами Российской Федерации о поправках к Конституции Российской Федерации от 30.12.2008 № 6-ФКЗ и от 30.12.2008 № 7-ФКЗ).
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 года №51-ФЗ.
3. Земельный кодекс РФ [Электронный ресурс]: фед. закон от 25.10.2001 № 136-ФЗ.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 года №18-ФЗ Собрание законодательства РФ. - 1996 г. 29 января.
5. Федеральный закон «О лизинге» от 29.10.1998 №164-ФЗ "Российская газета", N 211, 05.11.1998;
6. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года №122-ФЗ с изменениями, внесенными Федеральным законом 03.12.2011 N 378-ФЗ // "Российская газета", N 145, 30.07.1997
7. Брагинский М.И. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. Изд. 3-е, стериотипное: учебник / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. - М.: Статус, 2001. - 800 с.
8. Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций Под ред. О.Н. Садикова. - М.: Юрист, 2008. - С. 100-102.
9. Гражданское право. Том II. Полутом 1 / Под ред. доктора юридических наук, профессора Е.А.Суханова. - М.: Волтерс Клувер, 2008. - С. 76-79.
10. Гражданское право. Часть вторая. / Под ред. А.Г. Калпина. - М.: Юрист, 2009. - 544 с;
11. Гражданское право: В 4 т. Том 3: Обязательственное право: учеб. для студентов вузов, обучающихся по направлению 521400 «Юриспруденция» и по специальности 021100 «Юриспруденция» / [Витрянский В.В. и др.]; отв. ред. - Е.А. Суханов. - 3 - е изд., перераб. и доп. - М.: Волтерс Клувер, 2005. - 800 с.
12. Гражданское право: учебник / общ. ред. С.С. Алексеев. - М.: ТК Велби, 2007. - 478 с;
13. Егоров Н.Д. Гражданское право: учебник / Н.Д. Егоров, И.В. Елисеев. - В 3 т. Том 1. 6-е изд., перераб. и доп. - М.: ТК Велби, Изд-во Проект, 2005. - 776 с.
14. Калачова С.А. Арендные сделки. - М.: Приор, 2009. - 344 с.
15. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (Части второй) / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. - М.: Юрайт, 2009. - 658 с.
16. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). / Под ред. проф. О.Н. Садикова. - М.: Норма, 2009. - 689 с.
17. Литовкин В.Н. Аренда зданий и сооружений Адвокат. - 2007 г. - №3. - С. 16-25.
18. Осипова Ю. Гражданско-правовая природа аренды Право и жизнь. - 2009. - №11. - С. 43-44.
19. Савкин С.Ф. Споры, возникающие из правоотношений собственности и аренды (судебно-арбитражная практика). Государство и право. - 2007. - №2. - С. 43-46.