Отличие договора купли-продажи от договора поставки товара

Соответствуют ли законодательству действия арендатора?

Статья 620 ГК РФ Досрочное расторжение договора по требованию арендатора, гласит, что:

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель  не предоставляет имущество в  пользование арендатору либо  создает препятствия пользованию  имуществом в соответствии с  условиями договора или назначением  имущества; 

2) переданное  арендатору имущество имеет препятствующие  пользованию им недостатки, которые  не были оговорены арендодателем  при заключении договора, не были  заранее известны арендатору  и не должны были быть обнаружены  арендатором во время осмотра  имущества или проверки его  исправности при заключении договора;

3) арендодатель  не производит являющийся его  обязанностью капитальный ремонт  имущества в установленные договором  аренды сроки, а при отсутствии  их в договоре в разумные  сроки; 

4) имущество  в силу обстоятельств, за которые  арендатор не отвечает, окажется  в состоянии, не пригодном для  использования. 

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения  договора по требованию арендатора в  соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В статье 612 ГК РФ «Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества»сказано, что:

1. Арендодатель  отвечает за недостатки сданного  в аренду имущества, полностью  или частично препятствующие  пользованию им, даже если во  время заключения договора аренды  он не знал об этих недостатках. 

При обнаружении  таких недостатков арендатор  вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить  недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества  другим аналогичным имуществом, находящимся  в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание  им расходов на устранение недостатков  из арендной платы не покрывает причиненных  арендатору убытков, он вправе потребовать  возмещения непокрытой части убытков 

2. Арендодатель  не отвечает за недостатки  сданного в аренду имущества,  которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду».

Т.е. требование НИИ к «Профит» о приведении помещений в пригодное для использования по назначению состояние – правомерно. Недостатки помещений, очевидно, были скрытыми и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора, а выявились только спустя 10 дней. НИИ выбрал не расторжение договора, не ремонт своими силами и не уменьшение арендной платы, а именно этот вариант: потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества. «Профит» не предложил НИИ на тех же условиях аренды равноценных других помещений в исправном состоянии взамен этих, потому обязан по требованию арендатора выполнить ремонт в оговоренный или в разумный срок. Тем более что замена перекрытий – это капитальный ремонт, который в соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ является обязанностью арендодателя:

«1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный  ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором  аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или  вызван неотложной необходимостью, в  разумный срок».

Так как договор  аренды не был расторгнут арендатором, имевшем на это право по ст. 612 ГК РФ, отказ от арендной платы на время ремонтных работ сам по себе неправомерен. Нельзя на этом лишь основании считать договор аренды не вступившим в силу.

Но: арендатор  имеет право на возмещение всех убытков, причинённых ему недостатками арендованных помещений, временной невозможностью использования их по назначению (в  том числе и упущенной выгоды от невыполнения в срок своих работ  и т.д.). А это может многократно превысить размер арендной платы.

Список используемой литературы

1. Гражданский кодекс РФ.
2. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 2012г.
3. Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций / Отв. Ред. О.Н. Садиков. М., 2007г.
4. Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Часть вторая. М., 2009г.
5. Морозов С.Ю. К вопросу о правовой природе договора об организации перевозок//Гражданское право. 2007. № 3. - СПС Гарант.