Поднайм жилого пемещения

Содержание:

Введение …………………………………………………………………………. 3

Поднайм жилого помещения …………………………………………………… 4

Временные жильцы …………………………………………………………….. 10

Заключение ……………………………………………………………………… 12

Список использованной литературы ………………………………………….. 13

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Одной из основных социальных проблем, которая была и остается в центре особого внимания, является жилищная проблема.

Жилище является одним  из главнейших материальных условий  жизни человека наряду с пищей, одеждой, водой, воздухом и т.п. Потребность  человека в жилье возникает с  момента его рождения и сохраняется  на всем протяжении его жизни, т.е. носит  постоянный характер, видоизменяясь с возрастом, появлением семьи и т.д.

Конституция Российской Федерации (ст. 2) провозглашает человека, его  права и свободы высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина является обязанностью государства. Это относится  и к праву граждан иметь  и пользоваться жилищем. Надлежащее жилье входит составной частью в  понятие достойного жизненного уровня человека.

Жилищная реформа, развитие рынка жилья являются важнейшими условиями перехода к новым социально-экономическим  условиям жизни, от их осуществления  во многом зависят успехи Российского  государства, его развитие, повышение  жизненного уровня населения.

В своей контрольной работе я рассмотрю такие вопросы как, временные жильцы и поднайм жилого помещения, для этого нужно изучить Конституцию РФ, ГК РФ, ЖК РФ, учебники, материалы интернета.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Поднаем жилого помещения

Поднаем представляет собой  договор, по которому наниматель жилого помещения выступает в роли наймодателя, предоставляет все помещение или часть его другому лицу во временное пользование за плату. Возможность сдачи помещения (или его части) в поднаем, как и право на обмен, означает реализацию правомочия распоряжения, принадлежащего нанимателю.

В юридической литературе передача жилого помещения в поднаем  и вселение временных жильцов  по общему правилу не рассматривается  как изменение правоотношения найма. Н.П. Ворониной была высказана точка  зрения о том, что «поднаем относится  к вторичным, преобразующим жилищное правоотношение, фактам».

Мы разделяем точку  зрения О.Б. Новиковой, что «изменение жилищного правоотношения при поднайме не происходит, т.к., в соответствии со ст. 680 и п. 1 ст. 685 ГК РФ, применяемым  и к социальному, и к коммерческому  найму, временные жильцы и поднаниматели  не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением, ответственность  за их действия перед наймодателем несет наниматель».

Заключение нанимателем  договора поднайма возможно при одновременном  наличии следующих условий:

1) согласие проживающих совместно с ним членов семьи;

2) письменное согласие  наймодателя;

3) согласие других нанимателей  и совершеннолетних членов их семей (ч. 1 ст. 76 ЖК РФ).

В соответствии с Правилами  пользования жилыми помещениями, утвержденными 21.01.2006 г. Постановлением Правительства  РФ, предусмотрено право нанимателя «сдавать с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, часть жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем на условиях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации (п. «б» ст. 7).

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального  найма, может быть заключен при условии, что после его заключения общая  площадь соответствующего жилого помещения  на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире – не менее нормы предоставления. Таким образом, законодатель ужесточил требования к заселению жилых помещений по договорам найма в коммунальной квартире. Такое же ограничение по норме общей площади на каждого проживающего установлено и для вселения временных жильцов (ст. 80 ЖК РФ). Для договора поднайма характерен признак возмездности. Существенным условием договора является плата за пользование жилым помещением и коммунальными услугами, размер которой устанавливается соглашением сторон. Нормы ГК РФ (п. 4, 5 ст. 685), относящиеся к сроку договора поднайма, не применяются к нанимателям, использующим жилье по договору социального найма. Поднаниматели не приобретают самостоятельного права на пользование жилым помещением и не имеют преимущественного права на заключение договора на новый срок. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения, как отмечалось ранее, остается наниматель. Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, закон требует также согласия всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей (ч. 2 ст. 76 ЖК РФ). Предметом договора поднайма в домах или квартирах, принадлежащих гражданам на праве собственности, могут быть и неизолированные жилые помещения, например проходная или запроходная комната либо часть квартиры. Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в нем проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ перечне.

Договор, в котором должны быть указаны граждане, вселяемые  совместно с поднанимателем, заключается  в письменной форме, экземпляр передается наймодателю.

Договор поднайма жилого помещения, представленного по договору социального  найма, заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма. Если в договоре срок не определен, он считается  заключенным на один год. В этом случае наниматель вправе прекратить действие договора в любое время, предупредив  поднанимателя за три месяца. В  силу договора поднайма у поднанимателя  возникает право пользования  обусловленным жилым помещением. Однако это право имеет ограниченный характер, оно производно от прав нанимателя. Это означает, что поднаниматель  самостоятельного устойчивого права  на жилую площадь не имеет. Он не участвует в решении вопросов порядка пользования жилым помещением, а также в исполнении обязанностей, которые принадлежат нанимателю и членам его семьи. По истечении  срока поднайма он обязан освободить занимаемое помещение, а при отказе подлежит выселению в судебном порядке  без предоставления другого помещения  вместе с проживающими с ним гражданами. Договор поднайма, представленный по договору социального найма, может быть расторгнут:

1) по соглашению сторон;

2) при невыполнении поднанимателем  условий договора.

В случае, если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта. В случае, если поднаниматель или гражданин, за действия которого он отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения, выселить поднанимателя и вселенных совместно с ним граждан.

Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать  срока договора коммерческого найма  жилого помещения (ст. 685 ГК РФ).

Кроме того, следует иметь  в виду, что граждане, сдающие  жилое помещение в поднаем, должны указывать это в декларациях  о доходах, представляемых в налоговую  инспекцию, и утрачивают право на компенсацию (субсидию) по оплате жилья  и коммунальных услуг. Согласно ч. 4 ст. 76 ЖК РФ сдача жилого помещения в поднаем исключается при вселении лиц, страдающих одной из форм хронических заболеваний, указанных в перечне, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 16.06.2006 г. №378. Это требование распространяется как на квартиру, так и на комнату в коммунальной квартире.

Соглашение о предоставлении временного проживания другим гражданам (временным жильцам) не предусматривает  взимания платы за пользование помещением, поскольку

Вселение временных жильцов  обычно в качестве временных жильцов  пользуются жилым помещением родственники или близкие друзья нанимателя и  членов его семьи. Временные жильцы, если они вселились не как члены  семьи нанимателя, не приобретают  самостоятельного права на жилое помещение.

Временные жильцы обязаны  освободить помещение немедленно по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, - не позднее 7 дней со дня  предъявления требования о выезде из помещения. В случае отказа наниматель или члены его семьи вправе требовать в судебном порядке  выселения временных жильцов  без предоставления другого жилого помещения. В таком же порядке  временные жильцы подлежат выселению  без предоставления другого жилого помещения и при прекращении  договора найма жилого помещения.

 

 

Договор найма  жилого помещения

 По договору найма  жилого помещения одна сторона  - собственник жилого помещения  или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК).

 Нанимателем жилого  помещения может быть только  физическое лицо. Юридическое лицо  может получить жилое помещение  во временное пользование для  проживания в нем граждан только  на основании договора аренды.

 Согласно п. 1 ст. 673 ГК  объектом договора может быть  изолированное жилое помещение,  пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры  или жилого дома).

 Наряду с договором  найма жилого помещения в ст. 672 ГК выделен особый договор  социального найма жилого помещения,  определены его признаки и  сфера применения. Предоставляемые  по этому договору в пользование  жилые помещения расположены  в домах государственного и  муниципального жилищного фонда  социального использования. 

 Основания, условия  и порядок заключения договора  социального найма жилого помещения,  а также права и обязанности,  проживающих в нем лиц регулируются  Жилищным кодексом Российской Федерации (далее по тексту – ЖК). Нормы ГК применяются к договору социального найма ограниченно. Во-первых, в указанных в самом Гражданском кодексе случаях: форма договора; сохранение договора найма при смене собственника жилого помещения; обязанности нанимателя жилого помещения; о временных жильцах; ремонте жилого помещения; договоре поднайма. Во-вторых, нормы главы 35 ГК регулируют отношения по договору социального найма также и в случаях, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

 Специфика предмета  договора найма жилого помещения  во многом влияет на его  характеристику как консенсуального (п. 1 ст. 671 ГК), то есть договора, в котором права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора, возмездного (ст. 682 ГК), двустороннего. Причем это относится в равной степени и к коммерческому, и к социальному найму.

 Договор найма жилого  помещения заключается письменно  (ст. 674 ГК). Никаких других требований  к форме закон не содержит. Письменный договор найма жилого  помещения является единственным  документом, дающим нанимателю право  на вселение и пользование  жилым помещением. В договоре  социального найма жилья право  нанимателя основывается на административном  акте (решении о предоставлении  жилого помещения) и выданном  на его основании ордере, который  является единственным документом  для вселения (ст. 63 ЖК). Таким образом,  оба обязательства возникают  из соглашения сторон (договора), однако договор социального найма  отягощен административным актом  - ордером, который, в свою очередь,  является основанием заключения  самого договора. Вместе ордер  и договор образуют сложный  юридический состав - только при  наличии обоих документов можно  говорить о возникновении «социального»  жилищного правоотношения.

 Хочется особо отметить, что по ныне действующему Жилищному кодексу по договору социального найма жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда предоставляется только малоимущим гражданам, признанным по установленным основаниям, нуждающимися в жилых помещениях и иным определенным федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации категориям граждан, признанных по установленным Жилищным кодексом и (или) федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации основаниям нуждающимися в жилых помещениях (ст. 49 ЖК).

 Договор социального  найма жилого помещения является  бессрочным. В этом проявляется  одна из важнейших гарантий  реализации конституционного права  граждан на жилище. Стабильность  данных отношений проявляется  и в том, что граждане, пользующиеся  жилыми помещениями по договору  социального найма, но переставшие  быть малоимущим, вправе продолжать  пользоваться ими и далее (ч. 3 ст. 60 ЖК). Договор коммерческого найма наоборот является срочным и заключается на срок не более пяти лет (п. 1 ст. 683 ГК). Истечение этого срока не означает необходимость оставить нанятое помещение, поскольку наниматель наделен правом на возобновление договора на новый срок (ст. 684 ГК).