Поднайм жилого пемещения

 ГК выделяет в особую  группу договоры найма на короткий  срок, которым признается срок  договора до одного года. Краткосрочный  коммерческий наем уменьшает  объем жилищных прав и обязанностей  у их носителей. Например, они  лишаются: права вселять временных  жильцов и поднанимателей (ст. 680, 685 ГК); преимущественного права на  возобновление договора на новый  срок (ст. 684 ГК); права на замену  нанимателя в договоре (ст. 686 ГК) и других прав.

 Возмездность договора предполагает наличие платы за пользование жилым помещением (ст. 682 ГК). В договоре социального найма она определяется исполнительным органом власти субъекта Федерации. В отношении коммерческого найма конкретных цифр нет - размер платы рассчитывается с помощью методики определения платы за жилое помещение.

 Плата за коммунальные  услуги характеризует возмездность уже другого рода обязательства - оказание услуг. Правда, нередко обе разновидности платы обозначаются вместе как «платеж за жилищные услуги», или «квартирная плата». Понятие «коммунальные услуги» включают в себя холодное и горячее водоснабжение, теплоснабжение, электроснабжение, газоснабжение, канализацию.

 Разграничение в структуре  платежей за жилье необходимо  по той причине, что могут  возникать вопросы об оплате, а вернее о составе платы  за жилище и ее размере в  том случае, когда наниматель, допустим, фактически не проживает в  занимаемом помещении. При документальном  подтверждении факта и времени  отсутствия граждан по месту  постоянного проживания (регистрации)  они освобождаются за соответствующий  период от обязанности оплатить  услуги за вывоз мусора, канализацию,  газо- и водоснабжение.

 В то же время  интересы наймодателя не должны страдать от того, живет наниматель в данном помещении или нет. В этом случае не внесения платы за жилое помещение (платы за наем), которая предусмотрена договором найма жилого помещения, должно рассматриваться как нарушение договорного обязательства, что может повлечь расторжение данного договора. При этом необходимо учитывать, что данные нормы, в основном, рассчитаны на коммерческий наем и применяться к социальному найму могут лишь с учетом жилищного законодательства. При коммерческом найме помещений и размер оплаты, и ответственность за невнесение или нарушение сроков внесения платы, по логике вещей, должны устанавливаться соглашением сторон. Общим правилом для обоих видов найма является то, что взыскание неустойки является мерой гражданско-правовой ответственности, которая может быть применена к гражданину лишь при наличии его вины (п. 2 ст. 330, пп. 1 и 2 ст. 401 ГК).

 Содержание договора  найма составляют права и обязанности  его сторон. Нанимателю передается  жилое помещение, свободное от  прав иных лиц и пригодное  для проживания.

 Также наймодатель обязан:

- принимать участие в  надлежащем содержании и ремонте  общего имущества в многоквартирном  доме, в котором находиться сданное  внаем жилое помещение; 

-         осуществлять капитальный ремонт  жилого помещения; 

-         обеспечивать предоставление нанимателю  необходимых коммунальных услуг  надлежащего качества;

-         несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.

 Наниматель имеет право в установленном порядке:

1) с согласия граждан  постоянно с ним проживающих  и наймодателя (при условии соблюдения требований законодательства о норме площади жилого помещения на одного человека, кроме случаев вселения несовершеннолетних детей) имеет право вселять в занимаемое жилое помещение других граждан, при вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется (с. 678 ГК);

2) сдавать жилое помещение  с согласия наймодателя в поднаем (п. 1 ст. 685 ГК);

3) с согласия граждан  с ним проживающих и предварительным  уведомлением наймодателя разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов (ст. 680 ГК);

4) осуществлять обмен  или замену занимаемого жилого  помещения (только при социальном  найме);

5) может иметь иные  права, предусмотренные федеральными  законами и договором социального  найма. 

 В то же время  наниматель обязан: использовать  жилое помещение только для  проживания; обеспечивать сохранность  жилого помещения и поддерживать  его в надлежащем состоянии;  своевременно вносить плату за  жилое помещение (ст. 678 ГК).

 В соответствии с  п. 1 ст. 687 ГК договор может быть расторгнут нанимателем с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним в любое время с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

 Наймодатель может расторгнуть договор найма жилого помещения только в судебном порядке и только по следующим основаниям:

1) невнесение нанимателем  платы за жилое помещение за  шесть месяцев, если договором  не установлен более длительный  срок, а при краткосрочном найме  в случае невнесение платы  более двух раз по истечении  установленного договором срока  платежа; 

2) разрушение или порча  жилого помещения нанимателем  или другими гражданами, за действия  которых он отвечает (п. 2 ст. 687 ГК).

 Также договор найма  жилого помещения, может быть, расторгнут в судебном порядке  по требованию любой из сторон  в договоре, если помещение перестает  быть пригодным для постоянного  проживания, в случае его аварийного  состояния и в других случаях,  предусмотренных жилищных законодательством  (п. 3 ст. 687 ГК).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Временные жильцы

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным  уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Временные жильцы обязаны  освободить жилое помещение по истечении  согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее  семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым  гражданином, постоянно с ним  проживающим. Наниматель жилого помещения  по договору социального найма и  проживающие совместно с ним  члены его семьи по взаимному  согласию и с предварительным  уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам).

Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи.

В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также в случае отказа временных  жильцов освободить жилое помещение  по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления требования временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в  судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Фонд жилья  для временного поселения вынужденных  переселенцев предназначен для проживания вынужденных переселенцев в течение  срока действия статуса вынужденного переселенца. К фонду жилья относятся  дома, квартиры, общежития, другие жилые  помещения.

Строительство (приобретение) жилых помещений для временного поселения, их эксплуатация и использование  по назначению осуществляются в порядке, определяемом Правительством Российской Федерации. Использование помещений, арендуемых территориальным органом  федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление  функций по контролю и надзору  в сфере миграции, для временного поселения, осуществляется на основе договора аренды с собственником имущества.

Создание фонда жилья  является расходным обязательством Российской Федерации. Фонд жилья, за исключением  арендуемого, является федеральной  собственностью и находится в  оперативном управлении территориальных  органов федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление функций по контролю и надзору в сфере миграции. Жилое помещение из фонда жилья может передаваться в собственность органам местного самоуправления с сохранением за территориальным органом федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление функций по контролю и надзору в сфере миграции, права заселения его вынужденными переселенцами на основе договора.

Жилое помещение из фонда  жилья предоставляется семье  вынужденного переселенца в порядке  очередности, устанавливаемой территориальным  органом федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление  функций по контролю и надзору  в сфере миграции. Жилое помещение  из фонда жилья не подлежит приватизации, обмену, бронированию, сдаче в поднайм, аренду или субаренду. Лицу, проживающему в указанном жилом помещении, не разрешаются раздел занимаемой им жилой площади и вселение временных жильцов без разрешения на то территориального органа федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление функций по контролю и надзору в сфере миграции.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Поднаем представляет собой  договор, по которому наниматель жилого помещения выступает в роли наймодателя, предоставляет все помещение или часть его другому лицу во временное пользование за плату. Возможность сдачи помещения (или его части) в поднаем, как и право на обмен, означает реализацию правомочия распоряжения, принадлежащего нанимателю.

Договор найма жилого помещения - один из видов гражданско-правовых договоров; одновременно договор найма  жилого помещения является основным договором жилищного права. Данный вид правоотношений регулируется не только Гражданским кодексом, но и  Жилищным кодексом, если говорить о  договоре социального найма. 

 По своей юридической  природе договор найма жилого  помещения является двусторонним (взаимным), консенсуальным, возмездным. Наймодатлем в данном договоре может быть собственник имущества (любой субъект гражданского права) или лицо им уполномоченное, а нанимателем – только физическое лицо. Главной обязанностью наймодателя является предоставление жилого помещения свободного от прав иных лиц и пригодного для проживания. В то же время наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии и своевременно вносить плату за жилое помещение.

 Договор социального  найма является бессрочным, а  договор коммерческого найма  является срочным договором и  заключается на срок не более  5 лет. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованной литературы:

1. Гражданский Кодекс  Российской Федерации (часть 1) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // СЗ РФ. 05.12.1994. №  32. Ст. 3301.

2. Гражданский кодекс  Российской Федерации (часть 2) от 26.01.1996 № 14-ФЗ // СЗ РФ. 29.01.1996. №  5. Ст. 410.

3. Жилищный кодекс Российской  Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ // СЗ  РФ. 03.01.2005. № (часть 1). Ст. 14.

6. Федеральный закон «О  введении в действие части  второй Гражданского кодекса  Российской Федерации» от 26.01.1996. № 15-ФЗ //  СЗ РФ. 29.01.1996. № 5. Ст. 411.

7. Федеральный закон «Об  исполнительном производстве» от 21.07.1997. № 119-ФЗ. // СЗ РФ. 28.07.1997. №  30. Ст. 3591.

8. Федеральный закон «О  минимальном размере оплаты труда» от 19.06.2000. № 82-ФЗ // СЗ РФ. 26.06.2000. № 26. Ст. 2729.

13. Гражданское право.  Учебник. Часть II  // Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М.: «ПРОСПЕКТ», 1998.

14. Мушинский В.О. Гражданское право. Учебное пособие. – М.: ФОРУМ: ИНФРА-М, 2003. – 224 с.

15. Гражданское  право.  Общая и Особенная части. Учебник  // А.П. Фоков, Ю.Г. Попонов, И.Л. Черкашина, В.А. Черкашин; отв. ред. А.П. Фоков. – М.: КНОРУС, 2005. – 688 с.