Основные данные о работе

 

     Содержание

     Введение  ……………………………………………………………………….…..3

      1 Понятие договора продажи недвижимости…………...………..………..……..5

         1.1 Понятие недвижимости………….. ……………………………………….…..5

    1.2  Понятие договора продажи недвижимости……………...…..…………….....8

          2 Содержание договора продажи недвижимости………………………..…..….11

          2.1 Предмет и существенные условия договора продажи недвижимости…….11

         2.2 Объекты и субъекты договора……………………………….…………..…...14

      2.3 Форма договора………………………………….……………………….…...18

      3 Государственная регистрация перехода права собственности на

недвижимое имущество………………………...……………………………..……...…20

      3.1Основы государственной регистрация перехода права собственности

на недвижимое имущество в примерах арбитражно-судебной практики …..…….…20

      3.2 Государственная регистрация договора купли-продажи жилого

помещения ………………………………………………………………………..…...…26

      Заключение…………………………………………………………………..........28

      Глоссарий……………………………………………………………………….....30

      Список  использованных источников…………………………….…………..….31

      Приложения…………………………………………………………..………..….34 
 

     Введение

 

     Переход к рыночной экономике в России обусловил  необходимость регулирования порядка приобретения частной собственности.   Законодательство требовало немедленной адаптации к новым условиям, что обусловило немедленную работу по созданию законов и иных нормативных актов, регулирующих данные отношения. Законы вводились в предельно короткие сроки на основе уже имеющейся практики. Они были недоработанными, противоречили друг другу, тем самым появились коллизии в правовых нормах. Необходимо было разработать такой документ, который вобрал бы в себя всю имеющуюся практику и разрешил бы многие проблемы несоответствия одного акта другому. И даже с принятием таких актов (Гражданский кодекс, Федеральный закон «о приватизации», ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним», Земельного кодекса и других) среди видных юридических деятелей возникают споры по поводу того, какой закон подлежит применению и как его толковать. В конечном итоге, обнаружилось  большое количество концепции и точек зрения, общим для которых стала несовместимость  права к одному закону. А в свою очередь, к праву,    все чаще стали относить и судебную практику [14,C. 23].

     Сделки с недвижимостью занимают сегодня одно из центральных мест в гражданском обороте и большое значение в процессе жизнедеятельности физических и юридических лиц. Актуальность исследования данной темы объясняется ее полезностью в практическом применении. Однако, многие сделки с недвижимым имуществом совершаются с «юридическими» ошибками в существенных условиях договора, без четкого определения его предмета , прав и обязанностей сторон, что влечет за собой нарушение прав одной и/или другой стороны и, соответственно, значительные финансовые потери  и судебные издержки.  А в некоторых случаях признание сделки недействительной по решению.

       Целью работы является исследование содержания договора продажи недвижимости.

     Для достижения цели курсовой работы были поставлены следующие задачи:

• дать понятия недвижимости  и договору продажи недвижимости;

• анализ предмета и существенных условий договора продажи недвижимости;

• дать характеристику объекту и субъекту договора продажи недвижимости;

• рассмотреть  форму договора продажи недвижимости;

• исследовать требования к государственной регистрации перехода права  собственности на недвижимое имущество в примерах арбитражно - судебной практики.

    Объектом  исследования является недвижимость. Предмет исследования составляет договор продажи недвижимости, указанные в законодательстве  и иных правовых актов, регламентирующих оборот недвижимости.

    Теоретической основой исследования являются труды  ученых: Болтановой Е.С., Брагинского М.И, Витрянского В.В., Звоницкого А.С., Иоффе О.С., Лившица Р.З., Суханова Е.В., Шершеневича Г.Ф. и т.д.

     Основная  часть

     1 Понятие договора продажи недвижимости

 

     1.1 Понятие недвижимости 

      Пункт  1  статьи  130  ГК  РФ  говорит:  "К  недвижимым  вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные  участки, участки недр,  обособленные  водные  объекты и все,  что прочно связано с землей,  то  есть  объекты,  перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения". [1]

    К недвижимым  вещам в соответствии с  ГК РФ  относятся  также подлежащие государственной регистрации  воздушные и морские  суда, суда  внутреннего   плавания,  космические   объекты.  Законом   к недвижимому имуществу может быть отнесено иное имущество.

    Представляется, что весь  перечень имущества,  предусмотренный ГК РФ в качестве недвижимого, можно разделить на несколько групп.

    Во-первых, это недвижимое имущество,  перечисленное  в части  1 пункта 1 ст.  130 ГК РФ:  имущество, прочно связанное с землей, то есть  объекты,  перемещение  которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно .[21,C.96]

    Но  и внутри этой группы недвижимое имущество  неоднородно.  Оно также  включает  в  себя  две группы объектов:  объекты природного происхождения  (земельные  участки,  участки недр, обособленные водные   объекты,  леса,  многолетние насаждения,  вовлекаемые в хозяйственную деятельность) и объекты,  созданные искусственно, но которые прочно  связаны с землей.  Среди последних также следует выделить  предприятие  как   имущественный   комплекс   и   объект недвижимости,   а   также  здания,  сооружения,  жилые  и  нежилые помещения,  кондоминиумы,  которые также признаются   отдельными объектами недвижимости,  права на которые подлежат государственной регистрации в  соответствии  с Федеральным законом N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними" от 21.07.1997 в редакции от 12.04.2001.[3]

    Вторую  группу  недвижимого имущества  в соответствии с частью 2 пункта   1    ст.   130    составляют  подлежащие  государственной регистрации воздушные и морские суда,  суда внутреннего  плавания, космические объекты.  В частности, в силу специфики этих объектов, повышенного контроля  за владением,  пользованием и распоряжением ими законодатель обоснованно отнес их к объектам недвижимости. Данное положение   Гражданского   кодекса  РФ  подвергается  в юридической литературе многочисленной критике.[10,C.43]

    И нельзя не признать, что во многом признание  по сути движимых вещей  недвижимостью  имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима,  установленного для недвижимости.  Здесь используется такое юридическо - техническое средство,  как фикция: факт действительности "подводится" под понятие (формулу),  прямо противоречащее данному факту.  Все вышеперечисленные объекты обладают особой ценностью в силу их  эксплуатации в строго определенных  условиях,  а ущерб, несоразмерный их назначению, может возникнуть не при  перемещении их,  а при отрыве от привычной среды использования и потере связи с землей. Понятие отрыва от привычной  среды использования  следует трактовать широко, поскольку уже сейчас  оно вбирает в себя  такие аспекты, как перерыв амортизации, вынужденный простой, влекущий за собой несение убытков, упущенную выгоду и другие.  Тем более что данный  аспект рассматриваемой проблемы  появился  достаточно давно.  Так,  А.С. Звоницкий отмечал: "Также в особом положении при закладе находятся речные  и морские суда.  Тогда как строения,  будучи по существу имуществами  недвижимыми,  при  известных  условиях   причисляются юридически  к  движимым,  суда,  наоборот,  являются  по  существу движимыми  имуществами,  но   обладают   некоторыми   юридическими свойствами недвижимых".[11,C.306]

    Необходимость в более гибком  подходе  к  определению  понятия недвижимости,    по    мнению   А.В.   Черных [20,C.57], во   многом предопределяется  постоянным  расширением нетрадиционных  приемов предпринимательской практики  и потребностями оборота.  Например, самолет,  используемый для пассажирских  перевозок  на  регулярных авиалиниях,  при  применении  рассматриваемых критериев безусловно является объектом  недвижимости.  Тот  же  самый  самолет,  будучи приобретенным    физическим   лицом   для   личного   пользования, превращается в движимую вещь.  А если собственник данного самолета перестанет  его  использовать  как  личное транспортное средство и откроет в нем кафе или музей, то движимая вещь вновь превратится в недвижимую, даже  при  отсутствии  "прочной связи с землей". 

    Поэтому одним из критериев деления  имущества  на  движимое  и недвижимое  должна  являться несоразмерность  ущерба,  причиняемого назначению имущества  или его собственнику и возникшего именно  при изъятии  имущества  из  привычной  среды  использования,  а не при простом перемещении.

    Некоторые авторы,  говоря  о воздушных  и морских судах,  судах внутреннего  плавания  и  космических   объектах,   считают,   что отличительной  особенностью имущества недвижимого "в силу закона", -  ч.  2  п.  1  ст.  130 ГК РФ - является лишь ее индивидуальная определенность,  придаваемая регистрацией этих объектов и прав на них.[7,C.17]

    Вместе  с   тем,   хотя   признание   по  сути  движимых  вещей недвижимостью  имеет основной целью распространение  на эти  объекты правового режима недвижимости,  недвижимостью признаются морские и воздушные суда,  суда внутреннего водного транспорта,  космические объекты,  не зарегистрированные, а лишь подлежащие государственной регистрации [1].  Поэтому   представляется,   что   эти   объекты признаются недвижимостью с момента их создания,  а не с момента их государственной регистрации.

    Итак, представляется,  что можно  выделить следующие  основные признаки недвижимого  имущества:

    - недвижимым  имуществом  признается  вещь,  то  есть  предмет природы  или  результат  труда,  по  поводу   которого   возникают гражданские правоотношения;

    - вещь  эта должна  быть индивидуально   определенной, то  есть необходимо  наличие особых, только ей присущих  черт,  характеристик и качеств,  она должна быть юридически незаменима;

    - этой вещи должны быть присущи  такие признаки,  как прочность  и непотребляемость;

    - эта вещь  должна находится   в определенной  связи с   землей.

    Причем  прочность  связи  с  землей  считается  достаточной,  если перемещение  объекта  без  несоразмерного  ущерба  его  назначению невозможно,  а  также  имеется  возможность причинения  несоразмерного  ущерба  при изъятии некоторых объектов недвижимости из  привычной  среды  эксплуатации  и  использования. Кроме того,  значение имеет не только сама связь объекта с землей, но  и функциональное  назначение  объекта,   которое   невозможно реализовать без наличия этой связи.