Понятие и форма договора пожизненной ренты

Понятие и форма договора пожизненной  ренты

Рентные отношения - это новый институт российского  гражданского законодательства. В ранее  действовавшем Гражданском кодексе  в главе о купле-продаже содержались  две статьи, предусматривающие куплю-продажу  жилого дома с условием пожизненного содержания. Однако нормы этих статьей  содержали больше ограничений, нежели управомочивающих норм о рентных отношениях. Отношения могли устанавливаться только по поводу жилого дома или его части. В настоящее время правовое регулирование рентных отношений резко изменилось. В частности, для граждан все указанные ограничения сняты. Определенные запреты касаются только юридических лиц и их отдельных разновидностей.

 Сегодня нормы,  посвященные рентным отношениям, выделены в отдельную главу  второй части ГК РФ. Это глава  33 "Рента и пожизненное содержание  с иждивением". ГК РФ посвящает  ренте целую главу. После ренты  следуют разделы о передаче  имущества другим лицам без  перехода к ним права собственности  на это имущество - аренда, безвозмездное  пользование и др. Она в свою  очередь разделена на 4 параграфа.  Первый посвящен общим положениям  о ренте и пожизненном содержании  с иждивением, которые применяются  к регулированию отношений конкретного  вида ренты, если в отношении  него не установлено специальных  правил. Три последующих параграфа  содержат нормы об отдельных  видах договоров ренты - постоянной  ренте, пожизненной ренте и  пожизненном содержании с иждивением. Мы рассмотрим договор пожизненной  ренты и его разновидность  - договор пожизненного содержания  с иждивением.

 В настоящее  время созданы государственные  и муниципальные службы, которые  оказывают одиноким пожилым гражданам  или супружеским парам и инвалидам,  заключающим со службой договор  купли-продажи жилой площади с  правом пожизненного содержания, социальные услуги: уборка квартиры, приготовление пищи, санитарно-гигиенические,  медицинские, транспортные услуги, а также ритуальные услуги. Все  большее распространение договор  пожизненной ренты приобретает  и в отношениях между гражданами. Нельзя не отметить особый  социальный характер такого договора. С одной стороны, он предоставляет  возможность материально необеспеченным  гражданам получать регулярный  и стабильный доход в виде  ренты в течение всей своей  жизни, с другой - договор пожизненной  ренты позволяет решить, например, жилищные проблемы плательщика  ренты.

 С экономической  точки зрения рента - это вид  регулярного дохода, который не  требует от получателя осуществления  какой-либо деятельности, а основан  только на передаваемом в собственность  плательщика имуществе.

 Итак, ст. 583 ГК  РФ приводит определение договора  ренты. По договору пожизненной  ренты одна сторона (получатель  ренты) передает другой стороне  (плательщику ренты) в собственность  имущество, а плательщик ренты  обязуется в обмен на полученное  имущество периодически выплачивать  получателю ренту в виде определенной  денежной суммы. Из приведенного  определения вытекает ряд важных  характеристик договора ренты:

договор является возмездным, т.е. каждая из сторон по нему должна получить встречное исполнение. Плательщик ренты  получает в собственность имущество, принадлежавшее получателю ренты, а  последний в свою очередь приобретает  право на получение ренты;

договор пожизненной  ренты является реальным, т.е. совершается  при самом его заключении. Имущество, передаваемое под выплату ренты, сразу переходит в собственность  плательщика ренты, который по общему правилу вправе его отчуждать  немедленно после получения, за исключением  специально оговоренных в законе или договоре случаев;

договор пожизненной  ренты носит односторонне обязывающий  характер. После его заключения, которое сопровождается передачей  получателем ренты имущества, обязанной  стороной по договору остается лишь плательщик ренты, который должен периодически выплачивать получателю определенную денежную сумму. Таким образом, получатель ренты взамен переданного им по договору имущества получает долговременное обязательство со стороны плательщика  по выплате ренты.

Предметом договора пожизненной ренты может быть любое как движимое, так и недвижимое имущество, находящееся в гражданском  обороте, в том числе денежная сумма.

 Как уже отмечалось, стороны договора пожизненной  ренты именуются получателем  и плательщиком ренты. В качестве  плательщика пожизненной ренты  может выступать любой субъект  гражданского права: физическое  или юридическое лицо, государственное  или муниципальное образование.  Получателем пожизненной ренты  может быть только физическое  лицо (ст. 596 ГК РФ). Если в договоре  отсутствуют указания о другом  получателе ренты, то ее получателем  будет считаться гражданин, передающий  имущество. Однако личности гражданина, передающего имущество под выплату  ренты, и получателя ренты могут  и не совпадать. В таком случае  имеет место так называемый  договор в пользу третьего  лица, когда должник (плательщик  ренты) обязан произвести исполнение  не кредитору, а указанному  в договоре третьему лицу (ст. 430 ГК РФ). Это лицо в данном  случае будет являться получателем  ренты. Оно имеет право требовать  исполнения обязательства в свою  пользу. Также допускается установление  пожизненной ренты в пользу  нескольких граждан, доли которых  в праве на получение ренты  признаются равными (п. 2 ст. 596 ГК  РФ). Договором пожизненной ренты  предусмотрено, что стороны могут  установить различные размеры  долей в праве на получение  ренты нескольких получателей  ренты. Если получатель ренты  умирает, то его доля в праве  получения ренты переходит к  другим получателям, если иное  не предусмотрено законом или  договором. Обязательство прекращается  только в случае смерти последнего  получателя. Договор не заключается  в пользу гражданина, который  к моменту заключения договора  умер. Такой договор считается  ничтожным.

 Содержание договора  пожизненной ренты составляют  обязанности его сторон. В текст  договора включаются: обязательство  получателя ренты передать свое  имущество (за плату или бесплатно)  в собственность другой стороне,  а также обязательство плательщика  ренты систематически выплачивать  рентные платежи их получателю  на протяжении времени действия  договора (ст. 585 ГК РФ). Договор пожизненной  ренты действует исключительно  в течение либо жизни гражданина, передающего имущество под выплату  ренты, либо на период жизни  другого указанного им гражданина. Плательщик обеспечивает пожизненную  ренту исключительно деньгами  в течение всей жизни ее  получателя (получателей) (ст. 597 ГК РФ).

 Договор пожизненной  ренты непременно должен быть  облачен в письменную форму.  В связи с достаточно серьезными  правовыми последствиями, которые  влечет заключение такого договора, закон предъявляет повышенные  требования к его форме. В  силу ст. 584 ГК РФ договор ренты  подлежит обязательному нотариальному  удостоверению. Это является дополнительной  гарантией прав его сторон, поскольку  для каждой из них он связан  с определенной степенью риска.  Нотариус при удостоверении договора  подтверждает истинность намерений  сторон, осознание каждой из них  последствий совершаемой сделки. Кроме этого, договор, по которому  под выплату ренты передается  недвижимое имущество, подлежит  государственной регистрации, однако  сначала он должен быть нотариально  удостоверен. Несоблюдение нотариальной  формы договора ренты, а в  случае когда это необходимо - его регистрации, влечет ничтожность договора ренты.

 В Обзоре судебной  практики, утвержденном постановлением  Президиума ВС РФ, имеется разъяснение о том, что если рентополучатель, отчуждающий по договору пожизненной ренты недвижимость, умер после нотариального удостоверения договора, не успев зарегистрировать договор в учреждении по регистрации прав на недвижимое имущество, то такой договор ренты не может считаться заключенным.

 Как уже отмечалось, состав имущественных объектов, передаваемых под выплату ренты,  в настоящее время никак не  ограничен. Предметом пожизненной  ренты могут быть практически  любые вещи, принадлежащие гражданам,  относящиеся как к движимому  имуществу, так и к недвижимости. Исключением являются вещи, изъятые  из свободного имущественного  оборота или ограниченные в  таком обороте (оружие, наркотические  вещества и др.).

 В силу ст. 585 ГК РФ по договору пожизненной  ренты любое имущество может  передаваться как за плату,  так и бесплатно. Для плательщика  ренты различаются степени риска  случайной гибели или повреждения  рентного имущества - при бесплатном  или платном отчуждении его  получателем ренты (ст. 595 ГК РФ). Платная или бесплатная передача  рентного имущества может иметь  значение и для получателя ренты, который в зависимости от этого вправе или не вправе иногда претендовать на возврат имущества (п. 2 ст. 599 ГК РФ).

 Необходимо четко  представлять, что понимается под  бесплатной передачей имущества  под выплату ренты: при достижении  между сторонами договора согласия  о бесплатной передаче имущества,  при переходе права собственности  не требуется уплаты за него  какой-либо выкупной цены. Однако  у нового собственника возникает  обязательство по выплате рентных  платежей. Выплата таких сумм (рента)  не рассматривается в качестве  платы за передаваемое имущество.  Таким образом, имущество передается  бесплатно, но не безвозмездно. При передаче имущества за  плату плательщику ренты, кроме  периодических рентных платежей, придется также уплатить и  выкупную цену за имущество,  размер которой устанавливается  соглашением сторон. При отсутствии  специального указания в договоре  ренты об уплате цены за  передаваемое имущество оно считается  переданным бесплатно.

 Таким образом,  в зависимости от конкретного  установленного сторонами способа  передачи имущества договор пожизненной  ренты может приобретать черты  либо договора купли-продажи,  либо договора дарения. В таких  случаях к отношениям сторон  по передаче имущества и его  оплате субсидиарно применяются установленные гражданским законодательством правила о договоре купли-продажи или дарения соответственно при условии, что это не противоречит существу договора пожизненной ренты.

 Если к рентным  отношениям применяются правила  о купле-продаже и дарении,  то нужно проявить осторожность, так как они могут применяться лишь к отношениям по передаче и (или) оплате имущества. В данном случае имеется в виду единовременная оплата при передаче имущества, а не осуществление рентных платежей, на которые правила о купле-продаже не распространяются. А также нужно иметь в виду, что не все правила о купле-продаже и дарении отвечают существу договора ренты. Так, например, в случае передачи имущества под выплату ренты за плату можно, как представляется, включать в договор ренты правило из области купли-продажи о том, что за продавцом (получателем ренты) сохраняется право собственности на переданное имущество до оплаты покупателем (плательщиком ренты) этого имущества (не относя к этой оплате рентные платежи) (ст. 491 ГК РФ). Такое заимствование правил не противоречит существу ренты, если к оплате не будут включаться и рентные платежи.

Расторжение договора пожизненной ренты

Практически во всех нормах, посвященных пожизненной  ренте, четко прослеживается позиция  законодателя, направленная на максимально  полное обеспечение и защиту интересов  получателя ренты. Это касается и  расторжения договора пожизненной  ренты. Договор пожизненной ренты может быть расторгнут в одностороннем порядке. Такое право закон предоставляет только ее получателю. Плательщик же, однажды приняв на себя соответствующие обязательства, не вправе от них отказаться.

 Статья 599 ГК  РФ предусматривает основания,  при наличии которых по требованию  получателя договор пожизненной  ренты может быть расторгнут. Часть 1 указанной статьи гласит: в случае существенного нарушения  договора пожизненной ренты плательщиком  ренты получатель ренты вправе  требовать от плательщика ренты  выкупа ренты либо расторжения  договора и возмещения убытков.

 Здесь в первую  очередь необходимо уяснить, какие  же нарушения договора признаются  существенными. Ответ на этот  вопрос дает ст. 450 ГК РФ. Согласно  ч. 2 указанной статьи существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Существенное нарушение договора - это такое нарушение, которое влечет для другой стороны невозможность достижения цели договора (ст. 450 ГК РФ). При этом понятие существенности основано прежде всего на применении экономического критерия. Получатель ренты, заявивший в суде требование о расторжении договора, должен представить суду соответствующие доказательства наличия ущерба. Для получателя пожизненной ренты ущерб не связан, например, с несением дополнительных расходов. В данном случае он выражается в неполучении доходов, что существенно отражается на интересах рентополучателя. Договором пожизненной ренты установлено, что, если рента не уплачена в срок, это дает право получателю ренты потребовать расторжения договора. Однако допущенное плательщиком ренты нарушение не служит основанием для расторжения договора, если в разумный срок оно было устранено.

 Итак, в случае  существенного нарушения плательщиком  договора пожизненной ренты закон  предоставляет право ее получателю  требовать либо выкупа ренты,  либо расторжения договора и  возмещения убытков (ст. 599 ГК РФ). Любое из указанных требований  должно быть заявлено в судебном  порядке.

 Если получателем  пожизненной ренты заявлены требования  о ее выкупе плательщиком, то  возникает необходимость в определении  размера выкупной цены. Она определяется  по правилам, установленным ст. 594 ГК РФ для выкупа постоянной  ренты. Порядок расчета выкупной  цены различается в зависимости  от того, за плату или бесплатно  передавалось имущество под выплату  пожизненной ренты. Если такое  имущество было передано за  плату, то выкуп осуществляется  по цене, соответствующей годовой  сумме подлежащей выплате ренты.  Такая невысокая выкупная цена  указана потому, что получатель  ренты по соглашению сторон  уже получил определенную цену  за переданное под выплату  ренты имущество.   Таким   образом,   получатель   ренты   не   рискует   утратить   без возмещения все права на  переданное по договору ренты  имущество, если рента выкупается  ее плательщиком.